지하철 9호선.신분당선 타면 ''돈되는 상가'' 보이네

지하철 9호선·신분당선 타면 `돈되는 상가` 보이네

역세권ㆍ수도권 택지지구 근린상가 유망 500가구 이상 배후단지가 조성된 곳 주변 상권ㆍ단지 분석 등 발품 팔아야

[MONEY & RICHES]서울 봉천동에 사는 회사원 노철오 씨(43)는 남들이 기피하는 상가 투자로 쏠쏠한 재미를 보고 있다.`월세받는 상가`는 사실 모든 샐러리맨의 꿈이지만 상가 투자에는 목돈이 필요하다는 게 문제. 노씨가 매입 단가를 낮추기 위해 택한 방법은 경매로 구입하는 것. 몇 차례 아파트 경매에 참여했으나 번번이 높은 낙찰가의 벽에 부딪혔던 노씨는 과감히 재테크 `시프트(shift)`를 단행했다. 단기 차익보다 임대 수익용 물건 찾기에 나섰다. 지난해 말 서울 서초동 1층 상가 156㎡(84평)를 3억5600만원에 낙찰받았다. 최초감정가(10억원)에서 유찰을 거듭해 최저 입찰가 2억6200만원대에 나온 물건이었다. 승부는 발품에서 판가름 났다. 노씨는 이 상가 인근 지역이 업무용 빌딩과 근린 및 숙박시설 밀집 지역으로 음식점 등으로 용도를 바꾸면 높은 임대 수익을 벌 수 있다고 생각했다. 노씨는 낙찰받은 상가에 대해 매월 200만원을 받고 임대했다. 노씨의 실투자금은 1억3000만원. 대출이자를 월 130만원씩 내고도 노씨는 안정적으로 연 6.5% 수익을 올리고 있는 셈. 서초동은 지하철 9호선 개통 등 호재가 많아 시세차익도 만만치 않을 것으로 노씨는 기대하고 있다. 최근 부동산 시장에는 상가가 `흉가`가 됐다는 비아냥이 나올 만큼 상가시장 상황이 좋지 않다. 하지만 노씨 사례처럼 공부와 발품을 통해 공을 들이면 틈새시장은 여전히 열려 있다. ◆ 상가 수익형 부동산 대표주자 명성 되찾을까 = 최근 정부가 부동산 대책으로 집값 잡기에 주력하며 상대적으로 전매나 세금 규제에서 자유로운 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 관심이 커지고 있다. 상가는 수익형 부동산의 대표주자로 고정적인 월 수입과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 매력이 있다. 올해도 비교적 안정적인 투자처로 꼽히는 단지 내 상가는 여전히 인기가 높다. 지난 3월 의왕청계4단지 단지 내 상가 입찰에서 내정가 2억8400만원(14.09평)짜리 상가가 낙찰률 130% 선인 3억7050만원에 분양됐고, 4월엔 화성동탄 1~3단지(534가구) 입찰에선 6개 점포가 127~139%의 낙찰률을 기록하며 3.3㎡당 평균 2100만원 수준으로 분양됐다. 그러나 단지 내 상가도 아파트 못지않은 고분양가 후유증으로 몸살을 앓고 있다. 잠실 레이크팰리스 B단지 내 상가는 1층 기준 1억원을 넘는 고분양가로 고전을 면치 못했고 올 7월 입점을 앞두고 지난 5월 입찰이 진행됐던 대치아이파크 단지 내 상가도 8개 점포 중 5개 점포가 유찰됐다. 박대원 상가정보연구소 수석연구원은 "상반기 상가 시장은 외형적인 투자메리트와 달리 소비 위축에 따른 내수부진과 수도권 택지지구 내 상가의 고분양가 등으로 약세를 면치 못했다"면서 "매수 문의는 늘고 있지만 하반기에도 관망세가 이어질 것"이라고 예상했다.

◆ 어떤 상가가 돈 될까 = 전문가들은 상가시장은 하반기에도 양극화가 심화될 것이라고 입을 모은다. 투자 대상을 역세권 상가나 단지 내 상가 등으로 좁혀 선별 투자해야 한다는 것이다. 일단 상가를 택할 때는 배후가 튼튼한 곳을 고르는 게 좋다. 배후가 좋고 입지가 좋은 상가를 고르다 보면 다른 상가에 비해 초기에 많은 자금을 투입할 수밖에 없다. 하지만 상가시장이야말로 `싼 게 비지떡`이라는 속담이 딱 들어맞는 곳이다. 올 하반기에는 화성 동탄, 용인 구성, 성남 도천, 인천 논현 등의 주공 단지 내 상가와 유동 인구가 풍부한 역세권 상가, 인천 논현, 발산, 장지 등 택지지구 중심상업지역 근린상가 등을 중심으로 수요가 이어질 전망이다. 2009년과 2010년 각각 개통 예정인 지하철 9호선(1단계 구간 김포공항~교보타워사거리)과 신분당선 1단계 구간(강남~정자)이 투자 유망지역으로 꼽힌다. 한광호 시간과공간 사장은 "주요 경기 지표는 바닥을 친 것으로 나타나지만 상가 시장 회복세는 여전히 더딘 편"이라면서도 "역세권이나 대규모 택지지구 내 근린상가에는 유동자금이 유입될 가능성이 크다"고 예상했다.

소액 상가 투자자들의 경우 좀 더 주의를 기울여야 한다. 2억원 미만으로 투자할 수 있는 상가는 주로 소형 테마상가가 주류를 이루는데 공급 과잉으로 인해 수익률이 턱없이 낮기 때문이다. 매입 단가를 낮추기 위해 경매 상가를 노릴 필요도 있다. 강은현 법무법인 산하 실장은 "경매시장에 나온 근린 상가는 입지나 업종에 문제가 있어 나온 물건"이라며 "유찰이 많기 때문에 발품을 팔면 좋은 물건을 싸게 구입할 수 있다"고 조언했다. 파주 공구상가. ◆ 주요 상가 분양 옥석 가려볼까 = 상가도 아파트와 마찬가지로 대규모 개발 호재에 영향을 받는다. 파주 공구상가는 파주 신도시 주변이 LG필립스LCD단지와 파주출판문화단지를 비롯해 30여 개 대규모 산업단지 및 공장단지 조성공사가 진행 중이라는 점 때문에 인기를 끌고 있다. 파주 공구상가는 33㎡ 내외 점포가 1억3000만~1억8000만원 선. 회사 관계자는 "공실률이 없고 10~15% 수익률을 기대할 수 있다"며 "아파트나 쇼핑몰과 달리 공사기간이 6개월에 불과해 환금성이 뛰어나다"고 강조했다. 1588-0295 종암동 우림카이저팰리스. 우림건설은 서울 종암동 우림카이저팰리스 단지 내 상가를 분양 중이다. 이 아파트는 길음역과 월곡역에 인접해 있고 인근에 경전철 북부선이 들어설 예정. 3.3㎡당 분양가는 지상 1층 기준으로 1600만~1900만원 선이다. (02)942-5200 말도 많고 탈도 많았던 굿모닝시티가 내년 4월 완공을 앞두고 있다. 법정관리 상태로 법원의 엄격한 관리ㆍ감독하에 잔여 물량을 분양 중이다. 지하철 2ㆍ4ㆍ5호선과 직접 연결되고 대규모 멀티플렉스 영화관도 입점할 계획. (02)2261-0708