임대인의 동의 없이 임차권을 양도하면 임대차계약은 해지될까?

[인천]임대인 동의 없이 임차권을 양도하면 임대차계약은 해지될까?
<전긍호의 부동산 이야기>
2007-06-28 11:28:05
◇ 권리금도 반환 받을수 있나요? ⓒ 전긍호 (사례1) A씨는 아내B씨와 함께 상가를 임차하여 슈퍼마켓을 운영하던 중 보증과 관련된 사유로 임차권을 아내에게 양도하였습니다. 그런데 얼마 후 임대인C씨가 찾아와 당장 점포를 비워달라고 합니다. 자신의 동의 없이 임차권을 양도하였다는 이유에서였습니다. A씨는 자신이 보증을 잘못서서 그런 것 이라고 설명하였으나 A씨의 마음을 임대인C씨는 알아주려 하지 않습니다. 이 경우 과연 임대인의 요구대로 임대차계약은 해지되는 걸까요? (사례2) A씨는 외식사업을 시작하고자 점포를 임대하였습니다. 점포는 평일, 주말 할 것 없이 많은 사람들이 지나다니는 시내중심가에 위치하여 있었고 해당 상가에는 A씨가 외식사업을 추진해 나가는데 도움이 될 만한 여러 편의시설들이 잘 갖추어져 있었습니다. 그 때문에 A씨는 그 점포를 시가보다 비싼 임대료로 계약하였고 향후 5년간 임차권보장의 약정 하에 따로 상당한 액수의 권리금까지 지급하였습니다. A씨의 사업은 날로 번창하였고 A씨의 식당에 욕심이 난 임대인B씨는 자신이 직접 식당을 운영하려는 생각에 사정변경을 이유로 한 임대차계약의 중도 해지를 통보하기에 이릅니다. 이 경우 A씨는 임대인B씨에게 권리금의 반환을 구할 수 있을까요? 임차권명의를 바꿨을 뿐인데 계약을 일방적으로 해지하는 조치까지 취하는 것은 너무하는 것이 아닌가 라는 생각을 해볼법합니다. 또한 그 명의변경이 실제로 임차권을 넘기는 것이 아니라 같이 동거하는 부부간에 임차명의만 바꾸는 것이라면 분명 지나친 처사라고 여겨질만도 하겠지요. 하지만, 임대차라는 계약의 특성에 대해서도 다시금 생각해 볼 필요가 있습니다. 임차권은 한 번의 계약체결로 일정기간 계속해서 그 계약의 효력이 지속되는 권리입니다. 이러한 특성 때문에 계약 당사자들 간의 신뢰관계가 매우 중요합니다. (사례1)의 경우, 민법 제629조에서는 ´임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다´고 규정하고 있습니다. 그러니 어쨌든 임차권이 양도되었다면 임대인은 임차인에게 계약해지를 통보할 수 있는 것이 원칙입니다. 하지만 최근 판례는 임차인의 편에서 다소 완화적인 의견을 제시하고 있습니다. ‘임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자 간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 제629조 2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 양수인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당하다’ 라고 하여 양수인을 보호하려 합니다.(대판 1993.4.13, 92다24950) 말하자면 임대인의 동의 없는 무단양도라 할지라도 그 임차인의 변경이 특별히 임대인에게 불리한 결과를 초래할만한 배신적 행위에 해당할 경우에 한하여 임대인은 무단양도를 이유로 임대차를 해지할 수 있다는 것이죠. 이 사안에서는 동거하는 부부간에 임차권을 양도한 것이므로 특별히 임대인에게 불리한 결과를 초래할 만한 것이 없겠지요. 따라서 임대인은 임대차 계약의 해지를 할 수 없겠네요. (사례2)의 경우 가게를 얻어 사업을 해보신 분들이라면 누구나 권리금이라는 용어에 익숙하실 겁니다. 영업상의 노하우나 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가로서 임대료 외에 권리금이라는 것을 지급하곤 합니다. 문제는 권리금이 대부분 금액이 적지 않다보니 임대차가 종료되고 가게를 처분 또는 이전하려 할때 그 환급에 대해 쉽게 미련을 버릴 수 없다는데 있습니다. 상황이 그렇다 보니 ´권리금도 임대보증금처럼 계약종료 후에 돌려받을 수 있지는 않을까?´하는 생각을 누구나 해보셨을 거구요. 때문에 이미 지난 시간에서도 권리금의 반환문제에 관한 사례를 소개해드린 바 있습니다. 우리판례는 원칙적으로 권리금은 돌려받을 수 없다는 입장이죠. 권리금은 임대차계약의 내용을 이루는 것이 아니며 본래 임대인에게 그 반환을 청구할 수 있는 성질의 것이 아니라는 이유에서 말입니다. 하지만 오늘은 이와 같은 원칙의 예외를 인정한 재미있는 판례가 있어 소개해드리려 합니다. ‘권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다.´ 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다‘ 는 것이죠. (대판 2002.7.26. 2002다25013) 즉, 권리금지급에 있어 일정기간 그 가치의 사용을 보장하기로 약정한 바 있다면 그 보장기간 내에서 임대인의 사정에 의해 이용하지 못한 부분에 대한 권리금은 돌려받을 수 있다는 의미입니다. 이에 의하면 A씨는 보장기간5년 중 임대차가 해지된 이후의 기간 동안에 해당하는 권리금을 반환받을 수 있게 됩니다. /전긍호(에듀에버 민법교수•대표)
[김유미 기자