이번 글에서는 미등기 상태에서 양도한 주택에 대한 양도소득세에 대해 알아보자.
먼저 미등기 양도자산의 개념에 대해 살펴보자. 미등기 양도자산이란 토지 또는 건물 그리고 부동산에 관해 권리를 취득한 사람이 그 취득에 대해 등기를 하지 않고 양도하는 것을 말한다. 다만, 소득세법 시행령에 나와 있는 다음 경우는 양도 당시 자산을 취득등기하기가 불가능하므로 미등기로 보지 않는다.
우선 장기할부를 조건으로 취득한 자산이 계약조건 때문에 양도 당시 등기가 불가능한 경우는 미등기가 아니다. 그리고 법률 규정이나 법원 결정에 따라 자산 취득에 관한 등기가 어려운 때 역시 마찬가지다. 또, 농지 교환 등으로 비과세되는 토지와 자경농지로 양도소득세가 감면되는 토지 역시 미등기로 규정하지 않는다. 소득세법이 규정한 비과세 요건을 갖춘 1가구 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기할 수 없는 자산도 미등기가 아니다. 상속과 공익 개념이 들어가도 미등기로 적용되지 않는다. 상속한 자산을 소유권 이전등기 하지 않고 공익사업을 위해 토지 등을 '취득 및 보상에 관한 법률' 규정에 따라 사업시행자에게 양도했다면 미등기로 보지 않는다. 마지막으로 체비지로서 환지처분공고 이전에 양도한 토지는 미등기로 볼 수 없다. 여기서 체비지란 땅 주인이 땅을 개발하고자 사업시행자에게 개발사업을 맡겼다고 할 때 사업시행자가 그 대가로 얻는 땅으로 생각하면 된다. 개발된 땅을 주인에게 다시 돌려주는 것이 '환지'다.
그렇다면, 여러 가지 사례별로 나누어 각 사례가 미등기에 해당하는지 알아보자. 우선 신축 건물을 예로 들면 건축물은 건축허가를 받아 신축해야 하고 완공되면 건축 관련 법규에 맞게 지어졌는지 검사를 해야 한다. 사용검사필증이 교부되고 건축물대장에 등재되면 소유권 등기를 할 수 있다. 따라서 건축물 대장에 등재됐다 해도 등기되지 않았다면 미등기 자산으로 취급한다. 하지만, 신축한 주택에 대해 임시사용승인은 받았으나 사용검사필증이 교부되지 않은 상태에서 양도하는 것은 미등기 양도자산에서 제외된다. 토지는 애초 매매계약을 체결한 사람이 등기를 하지 않고 제3자 이름으로 등기가 이루어졌다면 미등기 양도자산에 해당한다. 이와 함께 부동산을 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 전환된 후, 즉 건물은 사용승인일과 소유권 보존등기 완료일 이후 미청산된 잔금이 있는 상태라도 통상적인 잔금이 아니므로 미등기 자산 양도에 해당한다.
주택은 미등기이나 그 부수 토지가 등기된 경우는 어떨까? 미등기 자산 여부는 자산별로 판정한다. 따라서 건물은 미등기로서 불이익을 받게 된다. 다만, 토지는 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 건물 정착 면적의 5배(도시지역 외는 10배) 이내는 비과세 된다. 현행법상 미등기 전매는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금을 부과한다.
미등기 양도가 이루어졌을 때 세법상의 불이익만을 별도로 살펴보면 첫 째, 미등기 양도자산에 대해서는 비과세와 감면 규정을 적용하지 않는다. 둘째, 70%의 최고세율을 적용하며 주민세까지 포함할 때는 양도차익의 77%를 세율로 적용한다. 마지막으로 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제(연 250만 원)를 배제한다.
정리해 보면, 부동산 미등기 양도가 적발될 때 양도 차익 모두가 세금으로 흡수된다고 보면 될 것이고 형법상 제재도 받는 범죄 행위이므로 부동산 취득 시 양도자는 반드시 등기를 마친 후 부동산을 양도해야 곤란한 일을 당하지 않을 것이다.
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