부동산에 관해 궁굼한 것

건축주가 주소지 이전을 해달라고 하는데 괜찮을까요?
Q.지은 지 2개월 된 3층짜리 건물입니다.
(부동산 중개소 확인결과 건물 실거래가 ; 약 4억 5천)
매매를 목적으로 지은 건물이기 때문에 아직 건축주가 등기부 등본을 등재하지 않았다고 합니다.(매매시 세금 관련 문제 때문이라고 함)
토지의 거래 가액은 1억 9백만원이고, 채권최고가액은 1억 6,800만원으로 농협에서 근저당 되어있는 상태 입니다.
오늘 부동산 중개소를 통해 이집을 계약을 한 상태 이고요.
제가 궁금한 것은
1. 아직 등기부 등본 등재가 되어있진 않지만 실거래가 대비 채권 최고 가액 금액의 많고 적음을 잘 모르겠습니다.
2. 건축주 말이 건물 매매가 늦어져서 제가 이사하는 4월 11일 이후에 매매가 이루어지면 등기부 등본 등재를 위해 2 ~ 3일 정도 주소지 퇴거(주소지 이전)를 원합니다.
이럴 경우 건축주 말만 듣고 주소지 이전을 해줘도 되는 것인지 궁금합니다.
A.
질문 1. 아직 등기부 등본 등재가 되어있진 않지만 실거래가 대비 채권 최고 가액 금액의 많고 적음을 잘 모르겠습니다.
1.실거래가로 약 4억 5천만 원이면 경매로 나오면 약 70% ~ 80%를 예상해야 하고 경매비용까지 빼면 약 3억 정도로 낙찰이 될 것입니다.
2.여기서 선순위로 되어 있는 근저당 1억 6,800만원을 빼면 1억 3,200만원이 나옵니다.
3.다른 집 없고 전세금이 1억 정도 선이라면 문제는 없지만 1억 3천만 원이 넘어가면 주의하셔야 합니다.
질문 2. 건축주 말이 건물 매매가 늦어져서 제가 이사하는 4월11일 이후에 매매가 이루어지면 등기부 등본 등재를 위해 이삼일 정도 주소지 퇴거(주소지 이전)를 원합니다. 이럴 경우 건축주 말만 듣고 주소지 이전을 해줘도 되는 것인지 궁금합니다.
1.대출을 받기 위해서 주소지 퇴거를 원하는 것으로 보입니다.
2.그러면 위의 예상대로 전세금이 1억 3천정도 선이면 괜찮겠지만 1억 6,800만원을 넘어서 건물에 또 대출을 받기 위해서 피해달라고 하면 요구에 응하지 말아야 합니다.
상황을 잘 봐서 결정하셔야 할 것으로 보입니다.

6억 5천만 원에 근저당 1억이면 전세 들어가도 될까요?
Q.시가 6억 5천만 원짜리 신축 다세대인데 이 집이 근저당이 1억이 잡혀 있는데 전세 1억에 계약 했습니다. 현재 2층하고 3층만 전세로 놓을 예정이고 나머지는 모두 월세로 내 놓을 거랍니다.
이 근저당 말소 안한다는데 전세 들어가도 될까요?
A.
질문 1.시가 6억 5천만 원짜리 건물이랍니다. 현재 2층하고 3층만 전세로 놓을 예정이고 나머지는 모두 월세로 내 놓을 거랍니다.　저희는 전세 1억에 계약했어요.
1.시가 6억 5천만 원이 경매로 나오면 약간 시세보다는 싸게 낙찰이 예상되므로 약 70% ~ 80%를 예상하셔야 합니다. 그러면 결국 약 5억 정도로 낙찰될 것입니다.
2.전세금 1억은 "소액"이 아니라서 "최우선 변제"는 받을 수 없습니다.
3.그러면 확정일자를 받아서 "우선 변제"를 요구하셔야 하니 그 날짜로 번호표 들고 순서를 기다리셔야 할 것입니다.
하지만 근저당 １억 원이 앞에 떡 버티고 있으니 낙찰대금 5억에서 빼고 선순위 세입자의 전세금이나 보증금도 빼야 할 것입니다.
4.4억(5억－ 9,800만원) 정도의 금액이 남았는데요, 선순위 세입자가 몇 세대나 되고 그 선순위 세입자의 전세금과 보증금을 빼고도 나머지가 1억이 남는다면 안전할 것입니다.
자세한 얘기는 없으셨으니 스스로 판단을 해 보시길 바랍니다.

매도한다고 집주인이 방을 빼라 하는데 어떻게 해야 하나요?
Q. 1,500에 50만원으로 1년 계약 했는데요. 저희가 월세를 처음 살아봐서. 도배와 장판을 저희가 하고 들어왔어요. 신혼집이라서 예쁘게 꾸민다고 도배 150만원에 장판 50만원으로 해놓고 1년 동안 별 탈 없이 살았습니다.
그런데 주인이 사정이 생겨서 아파트를 다른 사람에게 팔아야 한다고 해서 저희보고 1달 안으로 방을 빼달라고 하는데 저희는 오래 오래 살려고! 방을 계약하고 비싼 도배에 장판까지 깔아놓았는데 너무 어이가 없습니다! 계약기간이 다되면 꼭 나가야 하나요?
집구하기도 힘들고 이사하려면 힘들고 어떻게 방법이 없을까요?
주인은 이사비용 50만원밖에 못준다고 하는데 법적으로 이길 수 있는 방법과 아니면 안 나갈 수 있는 방법은 없을까요?
현재 월세는 6개월이 밀린 상태입니다. 이것도 문제가 되나요?
A.
질문 1. 1,500만원에 50만원으로 1년 계약 했는데요. 주인이 사정이 생겨서 아파트를 다른 사람에게 팔아야 한다고 해서 저희보고 1달 안으로 방을 빼달라고 하는데.
1. 원칙적으로는 주택임대차 보호법에 따라 "전입신고"하고 살고 있으면(인도) 이 2가지로 "대항력"을 취득합니다.
2. 그래서 물권 화되기 때문에 집이 경매로 나가든지 아니면 매매가 되면서 주인이 바뀌어도 세입자는 물건을 지배하는 것이니 신경 쓸 일은 아닙니다.
3. 그래서 집주인이 매도한다고 나가라고 해도 무슨 소리냐고 버틸 수 있습니다.
질문 2. 현재 월세는 5달 밀린 상태입니다! 이것도 문제가 되나요?
1. 하지만 님의 상황은 크게 다릅니다.
차임을 내는 “임차인의 당연한 도리”라고 법에서도 보고 있는데 밀린 것이라면 임차인은 권리를 정당하게 행사할 수 없게 됩니다.
이렇게 1년을 계약체결 했어도 특별법에 따라 최단기간 "2년"이 확보되고, 주인이 바뀌더라도 더 살겠다고 주장할 수도 있는 권리가 보호되어 있습니다.
2. 하지만 차임이 2기가 밀리면(지급을 했어도 문제가 됩니다) 주인은 "나가라"라는 해지의 통지가 가능합니다. 그렇게 되면 3개월 등의 유예기간도 허용되지 않습니다.
3. 이런 빌미를 잡히지 않으셨으면 도배나 장판 비용이나 중개수수료나 이사비용을 몽땅 받아서도 나갈 수 있었는데 그런 것들이 차임이 5월분이 밀린 것이 정당한 청구를 하기 어렵게 되었습니다.
4. 주인에게 통사정을 해서라도 들어간 비용을 좀 달라고 해서 받아나갈 수밖에는 없습니다.
합의 잘 해서 해결하셨으면 합니다.

건물등기가 안 되고 있는데 전세계약이 파기되나요?
Q. 새로 분양된 상가아파트에 현재 시댁이 전세로 들어가 있는데요.
아직 주인집이 등기가 안 되고 있습니다. 주인집에서는 시공사랑 은행 간의 해결 안 된 일이 있어서 늦어지고 있다는데 벌써 이사한지는 한 달도 넘었고요.
계약서로 확정일자는 받았는데 전입신고는 안한 상태입니다.
이대로 마냥 등기 될 때까지 아무 걱정 없이 있어도 되는 건지 아님 이사는 했지만 계약파기가 되는 건지 알고 싶습니다. 아직 등기관계로 잔금이 남아있거든요
A.
질문 1.계약서로 확정일자는 받았는데 전입신고는 안한 상태입니다.
1.주택임대차 보호법이라는 특별법으로 보호를 받으려면 "인도, 전입신고, 확정일자"가 있어야 합니다.
2.근저당 등만 없으면 굳이 확정일자는 받지 않아도 대항력은 있어서 결국 낙찰자에게 다 받아서 나갈 수도 있으니 걱정할 일은 아닙니다.
3.하지만 님의 경우에는 "전입신고"라는 하나의 요건이 부족하여 지금 현재는 법상으로 아무런 보호가 되지 않는 무방비 상태에 놓여 있습니다.
질문 2.이대로 마냥 등기될 때까지 아무 걱정 없이 있어도 되는 건지.
아님 이사는 했지만 계약파기가 되는 건지..아직 등기관계로 잔금이 남아있거든요
1.사전에 "언제까지 건물을 등기한다."는 그런 약속은 안하고 오셨을 것입니다.
아직은 크게 문제가 발생한 것은 아니니 "계약해지"는 불가능합니다.
법상 담보책임을 묻기에는 부족하다는 것입니다.
은행 등과 문제도 있는 것으로 보여 토지등기부에는 근저당 등이 설정되어 있을 것으로 보입니다.
2.잔금이 남아 있다고 하셨으니 "언제까지 문제없이 건물이 등기가 되며, 전입신고는 가능합니까?"라는 것을 물어 보시고 만약 "약속한 기한에 전입신고가 되지 않으면 계약을 해지하겠다."는 조건을 계약서에 단서로 써달라고 해서 사후의 발생할 수 있는 문제에 미리 대비를 하셔야 할 것입니다.
확실한 약속을 받으셔야 하겠습니다. 참고 되셨으면 합니다. 감사합니다.

준공검사 전에도 전입신고 가능한가요?
Q.4층의 건물로서 등기부 열람결과 대지에 1억 5천만 원 근저당 설정 확인. 부동산을 통하여 전세 9천만 원에 그 건물 중 방 하나를 계약금 1천만 원에 11월 초순경 계약한 후 11월 말경 입주일로 정했습니다.
1.사정으로 지금 입주를 하고 싶은데 준공 검사를 받지 않아도 전입 및 확정 일자를 받을 수 있는지요?
2.이런 상황에서 지금 잔금을 치르고 미리 입주하면 될까요?
3.입주일 까지 채무관련 추가 건이 올라오면 계약서에 명시하지 않았어도 계약을 취소할 수 있는지요?
A.
질문 1. 사정으로 지금 입주를 하고 싶은데 준공 검사를 받지 않아도 전입 및 확정 일자를 받을 수 있는지요?
(1)준공검사를 받지 않아도 전입신고를 못해도 확정일자는 받을 수 있습니다.
확정일자는 계약서만 가지고 가면 간 날짜로 날인을 해주고 세든 임차인이 알아서 보관하도록 하니 못 받을 것은 없습니다.
(2)하지만 입주는 하시겠지만 전입신고는 할 수 없을 것입니다.
보통 준공검사가 안 떨어지면 건축물대장이나 등기부도 만들어지지 않아 동사무소에서 전입신고를 받아주지 않을 것입니다.
(3)그런데 문제가 되는 것은 입주하고 확정일자는 받았어도 하나가 빠진 것이 있습니다.
① 이 전입신고를 하지 않으면 "대항력"도 발생하지 않고요, 확정일자의 "우선 변제"의 효력도 발생하지 않습니다.
② 그러기는 좀 어렵더라도 당장 경매로 나간다면 순서가 밀리니 보증금을 받을 가능성이 없게 될 것입니다.
질문 2. 이런 상황에서 지금 잔금을 치르고 미리 입주하면 될까요?
(1)이렇게 전입신고가 불가능하니 "들어가도 보호를 못 받는다."라는 것 때문에 지금 들어가야 하는가? 에 대하여 망설일 수밖에는 없을 것입니다.
①그러면 안 들어가면 될 것 같은데 적은 돈도 아니고 계약금 1천만 원을 걸어놓았으니 이 돈을 포기할 수는 없을 것입니다.
②그렇다고 1,000만원을 포기하고 들어가서는 안 되는 건물은 또 아니라고 보이니 선택의 방법이 없다면 포기하는 것보다는 잔금을 치르고 들어가시는 것이 좋을 듯합니다.
③ 등기부 자체도 없다는 측면에서는 아직 근저당 같은 것도 들어오지 않아서 준공검사 후에 사용승인 받자마자 근저당 들어오기 전에 전입신고하면 최선순위로 가장 바람직한 권리보호가 오히려 될 수 있을 것입니다.
(2)그럼 먼저 점검할 것들을 따져 보시고 문제가 될 부분은 요구를 하시면 될 것입니다.
①중개업자나 주인에게 "건물 등기는 언제 날 것인가?"를 확인해 보셔야 할 것입니다.
그 시기를 빨리 알아서 최대한 빨리 전입신고를 해야 하니 그렇습니다.
②잔금 주시면서 혹시 건물을 담보로 대출을 받으실 계획이 있느냐? 는 것도 물어 보셔야 합니다.
그럴 계획이라면 다짐을 받고 계약서에 "언제까지는 근저당 등은 설정하지 않겠다."는 것을 써달라고 요청을 하셔서 나중에 어긴 경우에 대비를 하셔야 할 것입니다.
(3)등기부에 아무 것도 없을 것이기에 입주하자마자 확정일자는 먼저 받아두시고, 사용승인 떨어져 "전입신고"가 가능하면 빨리 전입신고만 하면 선순위로 경매가 되더라도 문제가 될 것이 전혀 없습니다. 사실 그것만 신경 쓰면 되는 것입니다.
질문 3. 입주일 까지 채무관련 추가건 이 올라오면 계약서에 명시하지 않았어도 계약을 취소할 수 있는지요?
(1)계약을 해제할 수는 없습니다.
만약 "입주일까 지는 근저당을 설정하지 않겠습니다." 라고 계약서에 쓰고 이를 어겼다면 모르지만 그런 언급이 없이는 이런 행위라고 하더라도 계약은 해제할 수 없습니다.
(2)경매로 넘어간 것도 아니라서 계약을 해제할 수는 없습니다.
(3)그래서 꼭 잔금을 주기 전에 "대출은 받지 않겠다."고 약속해 달라고 요구하시고 계약서에 쓰셔야 한다는 것입니다.
전 재산 주면서 그 정도의 할 말을 안 하시면 안 됩니다.
크게 걱정되는 부분은 사실 크지 않는데요,
혹시라도 모를 이런 상황을 먼저 예상 해보시고 잔금 주기 전에 약속 해주시라고 주인에게 요구를 꼭 하셔야 합니다.
참고 되셨으면 합니다. 감사합니다.

집이 나갈 것 같지 않은데 어떻게 해야 하나요?
Q. 2년을 계약하였는데 개인적인 사정으로 다른 곳으로 이사하게 되었습니다.
세입자를 구해놓고 이사하려고 했는데 집주인이 매매만을 고집하고 있습니다.
매매가 잘 이루어지지 않는 상황이라 집 보러 오는 사람도 없습니다.
두 달 정도 매매가 이루어지지 않으면 전세금의 반을 주고 그 이후에 매매가 되면 남은 금액을 주던지 이런 식으로 얘기하고 있는데 기약이 없어 보입니다.
이럴 때는 지금이라도 전세권설정을 해야 할까요?
전세권설정을 할 경우 소유자의 동의가 있어야하는데 이런 상황에서 소유자가 기분 나빠 하지는 않을지 걱정입니다
A.
질문 1.두 달 정도 매매가 이루어지지 않으면 전세금의 반을 주고 그 이후에 매매가 되면 남은 금액을 주던지 이런 식으로 얘기하고 있는데 기약이 없어 보입니다. 이럴 때 어떻게 해야 할까요?
지금이라도 전세권설정을 해야 할까요?
(1)주택임대차 보호법에서는 "전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 있으면" 보호를 해준다고 하였습니다.
살고 있지 않는 것이나 전입신고 옮겨갈 수밖에 없는 상황이라서 보호가 되지를 않습니다.
(2)그리고 또 문제가 되는 것이 전입신고하고 살고 있으면 매매가 되더라도 새로운 집 주인이 전세금을 떠안고 삽니다.
① 만약 전입신고가 되어 있지 않고 살고 있지 않으면 법적으로 새로운 주인에게는 달라고 하지를 못합니다.
② 과거의 집주인은 종적을 감추면 어디 가서 찾아 돈을 받을 것인지 걱정되지 않을 수 없습니다.
질문 2.전세권설정을 할 경우 소유자의 동의가 있어야하는데 이런 상황에서 소유자가 기분 나빠하지는 않을지 걱정입니다.
(1) 전세권 설정을 하셔야 합니다. 기분이 나쁜 것과는 별개로 님의 돈이 위험한 상황에 놓여 있는데 주인을 걱정하실 일이 절대 아닙니다.
(2) 물론 전세권자의 동의가 있어야 하고, 직접 등기를 하려면 가시거나 위임장 등이 있어야 할 것입니다. 편하게 법무사에게 수수료 주고 맡기는 방법을 선택하시더라도 등기를 하셔야 합니다.
꼭 전세권 설정을 해놓고 가셔야 하는 점에 유의를 하시길 바랍니다.