중개수수료 분쟁 해결 기준

중개수수료 분쟁 해결 기준

생활의 지혜 부동산 법률 Q&A

Q: 갑은 친구 병로부터 사업상 급한 돈(속칭 급전)이 필요해 2억원을 빌려달라는 부탁을 받았습니다.이에 갑은 자기 명의로 된 서울시 관악구 봉천동에 있는 5층으로 된 상가 건물을 매각하기 위하여 인근 공인중개사 사무소(공인중개사 을)에 위 5층 상가건물 매각에 관한 중개 의뢰를 했습니다. 을은 자신의 비용으로 지역 생활정보지 ‘벼룩 마트’와 ‘관악시대’에 위 상가건물에 관한 매각 광고를 게재했습니다. 얼마 지나지 않아 을이 게시한 광고를 본 병이 찾아왔고, 을은 위 상가건물에 관한 건물 등기부등본, 건축물대장 등 공적 장부와 은행 대출금 현황, 기존에 세 들어 사는 상가 임차인들의 보증금 및 임대차기간 만료일 등을 조사하여 갑. 병간의 매매 계약 성사를 위하여 중개행위에 최선을 다한 결과, 구두로 매매계약이 성사되었습니다. 그런데 매매계약서를 작성하기로 한 다음 날, 갑과 병이 을의 중개사 사무실에 나타나지 않았습니다. 어찌된 영문인지 의아해 하고 있던 을은 갑과 병이 을에게 지급해야 할 중개수수료가 수 백만원이나 된다는 점에 불만을 가지고 을을 배제하고 갑과 병사이에 직접 계약서를 작성하기로 한 것을 알게 되었습니다. 위와 같은 경우에 을은 중개를 의뢰한 갑에게 중개수수료를 청구할 수 있는지요? A: 공인중개사가 중개의뢰인을 위해 계약체결을 위한 노력을 다했으나 마지막에 중개사를 배제하고 중개의뢰인들이 직접 계약서를 작성한 후 중개사에게 중개수수료 지급을 거절하는 경우가 있습니다. 위와 같은 경우, 공인중개사 을의 입장에서는 "자신은 (매매, 임대차 등)계약 성립에 결정적 기여를 했다. 그러나 자신의 귀책사유 없이 매매계약서 작성에 관여하지 못하였다"는 입증을 하여야만 갑으로부터 중개수수료를 받을 수 있습니다. 위와 같은 중개수수료 분쟁에 대하여 법원은 크게 아래 3가지 요건을 충족시키는 경우에 공인중개사의 의뢰인에 대한 중개수수료 청구를 인정하고 있습니다. (1) 공인중개사 을이 중개대상 부동산(위 상가건물 5층)의 중개를 위하여 한 중개행위의 내용을 검토한다. 즉, 중개사가 부동산 중개를 위하여 노력한 과정을 검토한다. 구체적으로 살펴보면 공인중개사는 인터넷상의 중개사이트를 통하거나 생활정보지, 전단지 등을 통해 중개대상 부동산을 광고하고, (매수자가 되려는 사람과) 전화 또는 방문을 통해 계약 내용을 알리고 계약 내용을 협의할 것입니다. 위와 같은 협의를 위한 사전 작업으로서, 부동산 등기부 및 각종 대장, 임차인 관계, 은행 융자(담보대출금 즉 근저당권의 피담보채권액) 등을 파악한 후 중개행위를 하리라고 봅니다. 결국 위와 같은 중개를 위해 노력하였던 전과정 및 그 과정에서 보관했던 각종 서류 등은 모두 "중개수수료 분쟁"의 증거로서 활용될 수 있습니다.(각종 생활정보지 등에의 광고 게시, 수첩 등 업무일지, 중개 의뢰인들과의 전화통화 내역, 동사무소에 설치된 무인 자동판매기를 통하여 발급받은 중개대상 부동산에 관한 등기부. 대장 등 공적장부, 본 계약에 이르기 전에 작성한 가계약서 등이 모두 민사소송의 증거로 사용될 수 있습니다.) (2) 공인중개사 을이 중개를 위하여 알선한 매매계약의 내용과 (공인중개사를 배제하고) 중개의뢰인 갑과 병이 직접 체결한 매매계약의 내용을 비교한다. 여기서 중요한 점은 중개사 을이 알선하여 협의가 거의 다된 계약내용(특히 매매대금)과 중개사를 배제하고 중개의뢰인 갑과 병간에 직접 체결한 계약내용이 동일하거나 작은 차이밖에 없다면 중개사 을의 중개수수료 청구는 (소송상) 승소 가능성이 높습니다. (3) 공인중개사가 계약서 작성에 자신의 귀책사유 없이 관여하지 못하였는가 여부를 검토합니다. 결국 위 사건의 경우 을의 노력의 결과물로서 갑과 병간의 매매계약이 성사되었다 할 것이므로, 을은 갑에게 약정된 중개수수료를 청구할 수 있습니다.