상가빌딩 투자할 땐 꼭 전문계약서 작성

빌딩 투자 A to Z] 상가빌딩 투자할 땐 꼭 전문계약서 작성

작년 여름 퇴직한 이 모씨(58)는 10억원으로 송파구 삼전동에 있는 근린상가빌딩을 샀다. 먼저 퇴직했던 동료가 상가빌딩에 투자해 매월 500만원씩 임대소득을 올리고 있어 펀드보다 안정적인 수입을 올릴 수 있을 것으로 생각했기 때문이다. 잠실에 사는 이씨는 한 달간 발품을 팔아 지하철 9호선 개발 호재와 잠실 재건축 대단지가 입주하는 삼전동에 대지 231㎡(70평), 연면적 595㎡(180평), 지상 4층 규모 근린상가빌딩에 투자했다. 매매 조건은 16억원, 보증금 2억원, 월 임대료 450만원에 관리비 100만원 등이었다. 매도자가 지방에 거주해 관리가 부실했고 5년 전부터 임대료 조정도 하지 않아 임대료가 주변 시세보다 20% 낮았다. 현재 입점 업체를 프랜차이즈 업종으로 변경하면 임대수익과 투자가치가 동시에 올라갈 수 있어 대출 4억원과 보증금 2억원을 끼고 현금 10억원을 투자해 매입했다. 하지만 잔금을 내고 저녁에 집에 와서 임대차계약서를 확인해 보니 임대차계약서에 월 임대료가 360만원으로 돼 있고, 관리비는 중개업자가 얘기한 것과 달리 임차인들이 실비로 정산해 납부하는 조건으로 명기돼 있었다. 서류를 꼼꼼히 확인하지 않고 중개업자와 매도자 말만 듣고 잔금을 모두 치른 게 너무 후회가 되고 화가 났다. 상가빌딩은 아파트 계약과 달리 계약 전 꼼꼼히 검토해야 할 중요한 사항이 많다. 첫째, 발품을 팔아 상권 입지 분석과 향후 발전 가능성에 대한 현장조사를 철저히 해야 한다. 둘째, 임대차계약서 사본을 첨부받아 현재 보증금과 임대료, 관리비를 꼼꼼히 확인해 매도자에게 확인서를 반드시 받아둬야 한다. 셋째, 건물 노후상태를 확인해 누수와 균열 여부, 시설물 운영상태를 면밀히 조사해야 한다. 특히 매매가격을 흥정할 때 아파트와 달리 1억원 정도 흥정할 수 있는 폭이 있기 때문에 중개업자와 신뢰를 쌓아 놓고 가격 흥정을 하면 저렴한 가격에 상가빌딩을 매입할 수 있다. 상가빌딩은 잔금을 치를 때 인수ㆍ인계할 필수사항도 명심해야 한다. 첫째, 계약시 확인한 보증금과 월 임대료를 임차인과 거듭 명확하게 해둔다. 둘째, 실제 임차인과 계약서상 임차인이 동일한지를 직접 확인해야 한다. 셋째, 시설물 용역계약서를 인수해야 하며 매월 고정적인 시설물 운영비에 대한 지출 명세서를 인수ㆍ인계한다. 넷째, 건물분 부가세를 별도로 매도자에게 받거나 임대사업 양도양수계약서를 작성할 필요가 있다. 빌딩 투자에 성공하려면 계약시 가격 흥정을 주도해야 한다. 또 각종 위험을 예방하기 위해 부동산 표준 매매계약서가 아닌 상가빌딩 전문 매매계약서를 작성하는 것도 성공적인 투자의 필수요건이다.