[프라임경제] 봄이 다가오면서 상가투자에 관심이 늘고 있다. 최근의 상가 투자자들의 성향을 보면 단기 투자자들이 크게 줄고 안정성을 추구하면서 장기적인 안목으로 투자하려는 분위기가 감지되고 있다.
투자자들의 성향이 까다로워지고 상권분석 능력등 전문지식이 많아졌다고는 하나 상가를 보는 안목을 기르기 위해서는 우량상가와 불량상가를 가리는 안목지수를 높일 필요가 있겠다.
상가 정보 업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 도움을 받아 과연 어떤 입지가 우량상가인지, 불량상가인지를 구분해 보도록 하겠다.
■ 우량상가를 가려내는 몇가지 기준
1. 유동인구가 많은 곳의 상가
역세권과 대학가,시내 중심가는 유동인구가 많은 장소다. 유동인구가 많으면 당연히 대형 할인점이나 백화점,각종 편의시설이 들어서고 시너지 효과를 유발해 상권이 매우 활성화 된다.
이런 상권의 A급지에서는 대부분의 업종이 잘 될 확률이 높다. 문제는 보증금이나 권리금이다. 사실 장래가 블투명한 주택지 상권의 B급지보다는 역세권과 대학가,도심의 C급지를 선택하는 것이 차라리 낫다.
유념할 점은 유동인구가 많은 곳에 상가라고 할지라도 유동인구의 성향을 잘 파악해서 아이템을 선정해야 실패 확률이 적다.
2. 접근이 용이한 상가
상가는 사람들이 쉽게 찾을수 있고 갈수 있는 곳에 있어야 한다. 이것이 바로 접근성이다. 사람들은 특별한 경우를 제외하고는 일반적으로 접근하기 편한 상가를 이용한다. 상가의 접근성을 구성하는 요인들은 여러가지가 있다.
근처에 버스정류장이나 지하철역이 있는가, 횡단보도가 있는가, 상가의 출입구의 크기, 계단과 주차시설의 유무, 교통이 혼잡 등이 접근성에 영향을 미치게 된다.
3. 대형 고층 사무실보다 소형 저층에 인근에 위치한 상가
흔히 사람들은 대형 사무실이 밀집한 곳이 소형 저층 빌딩이 있는 곳보다 장사가 더 잘 될것이라고 생각한다. 그러나 실제는 그렇지 않다. 주 5일 근무제가 확산되면서 대형 사무실 밀집지역은 점심시간을 제외하고는 사람들이 썰물처럼 빠져나가 개점휴업 상태인 곳이 대부분이다. 이런 곳은 특별한 노하우가 있다면 모를까 그렇지 않거나, 특히 초보창업자는 아예 관심을 두지 않는 것이 좋다.
그럼에도 불구하고 점심시간에 대형 빌딩에서 쏟아져 나오는 직장인과 유동인구에 현혹된 초보 창업자들이 뛰어들고 있는 현실이다. 규모의 경제를 주장하는 사람도 있지만 오피스가에서는 대형 사무실보다 소형이 훨씬 알차다. 규모의 경제가 유행처럼 번지고 있지만 무턱대고 믿었다가는 실패하기 쉽상이다.
소형사무실이 많이 밀집된 곳은 대개 역세권 주위에 있으며, 교통망이 좋다. 서울의 역세권들을 자세히 살펴보면 대부분 5층 이하 건물들이 많다. 심지어 이름도 없는 사무실들이 건물마다 입주해 있다. 이름없는 사무실 직원들 또한 역세권 유동인구의 한측이며 배후수요임을 알아야 한다.
4. 각종 편의시설이 있는 상가
입지의 좋고 나쁨은 결국 고객들에 의해 편가름 난다. 고객이 쉽게 찾아올 수 있는지의 여부가 좋은 상가의 기준이 된다. 누구나 찾기 쉽고 편안하게 갈 수 있는 상가로 발길을 돌리게 돼 있다. 은행, 유명의류점, 대형 유통시설, 영화관, 관공서 등이 있는 곳은 유동인구가 많고 접근이 용이한 상권으로 보면 무난하다.
5. 나가는 방향보다 들어오는 방향에 있는 상가
점포사업은 대부분 오전보다 오후부터 밤까지 이뤄진다. 점심시간을 기점으로 퇴근시간 이후 8~9시가 가장 활발하다. 때문에 상가의 위치는 출근하는 방향보다는 퇴근하는 방향에 있는 것이 유리하다. 옛말에 '노루목'이라는 것이 있다. 노루는 꼭 다니는 길로만 다니는 습성이 있다. 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 되는 것이다. 사람도 비슷하다. 늘 다니던 길에 익숙해져 있다. 당연히 퇴근하는 길목을 지켜야 한다. 사람들이 퇴근시간에 주로 이용하는 도로가 어디이며, 주 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단해야 한다.
6. 주차시설이 있는 곳의 상가
승용차가 대중화되면서 주차장이 있는 곳과 없는 곳의 차이는 여러면에서 갈수록 심화되고 있다. 전용 주차장이 있으면 금상첨화지만 그렇지 않다면 공용주차장 옆에 있는 상가도 좋다. 단 상권 안에 공용 주차장이 있으면 상가의 연속성이 끊어질 수 있다.
상가가 이어진 중간쯤에 주차장이 있다면 상가의 흐름도 끊어진다. 이 경우 주차장에서 상권 중심지 쪽 방향의 상가는 매우 좋으나 주차장 뒤쪽의 외곽지역에 상가가 있으면 오히려 주자장이 상권을 죽이는 역할을 할 수 있다. 그러므로 이럴 때는 상권중심지와 주차장 사이에 있는 상가를 구해야 한다.
7. 버스정류장이나 지하철역이 있는 대로변 상가
주택지 상권에서는 버스정류장이 있는 대로변과 없는 대로변의 차이는 크다. 시내를 다닐때 유심히 살펴보면 대로변에는 대부분 규모있는 음식점이나 편의점이 들어서 있다. 그런곳은 버스정류장이 있거나 역세권이다.
대형 북합상가의 경우 통행이 많은 도로변 안쪽 상가는 매출 차이가 큰 만큼 임대료나 권리금도 절반 이하로 낮다. 그 만큼 상가 안쪽은 장사가 되지 않는다. 이런 곳은 창고시설이나 경정비 업소가 적합하다.
8. 코너 상가
주택지 상권이든 역세권이든 코너 상가는 그 상권에서 최고의 자리다. 이런 곳은 시선이 집중되고 출입구 접근이 쉽다. 어떤 업종이든 상권의 특성에 정반대인 것만 아니라면 성공가능성이 크다. 하지만 이렇게 좋은 자리는 주변 상인들이 늘 눈여겨 보고 있는 대상이다. 장사가 잘되기 때문에 매물로 나오지도 않지만,나온다 해도 잡을 가능성은 희박하다. 소자본 창업자에게는 더할나위 없이 좋은 입지다.
9. 대규모 아파트단지가 형성된 중심상권 상가
대규모 아파트단지가 형성된 곳에는 대형 유통시설이 경쟁적으로 들어서게 마련이다. 자연히 소비자들은 이런 곳의 중심상권에서 구매를 한다. 때문에 대규모 아파트단지 내 상가는 살아남기가 어렵다.
1000가구 이상 되는 독립단지인 경우에도 많은 배후수요를 중심상권에 빼앗기게 된다. 그러다 보니 당초 기대와는 달리 실제로는 300~400가구 정도의 상권인 셈이다. 상가 내 입점한 사업자는 어려움을 겪게되고 문을 닫는 경우도 많다.
따라서 대규모 아파트 단지보다는 오히려 중심상권에서 조금 떨어진 소규모 아파트단지의 대로변 상가가 더 낫다. 이때 중심상권과의 거리는 200~300m정도가 적당하다. 그래야만 중심상권에서 들어오고 또 나가는 유동인구가 지나가는 길목이 될 수 있다. 상가를 얻으려면 중심상권의 대형 판매시설 바로 옆에 얻는 것이 좋다. 그래야 단지 내의 모든 세대를 대상으로 업종과 아이템에 구애받지 않고 성공 가능성도 크다.
10. 중소형 아파트단지 내 상가
아파트단지는 주택지상권보다 세대당 물품구매력이 높다. 그러나 모든 아파트 거주자들이 단지 내 상가 이용빈도가 높은 것은 결코 아니다. 분양평수 108.9㎡ 이하인 중소형 아파트(79.2~108.9㎡)에는 30~40대가 많이 살고 있다. 당연히 어린아이나 학생들이 많습니다. 따라서 단지 내 상가에는 학용품점,의류점,식품점,학원이 잘 된다. 소형이나 대형 아파트에 비해 장사가 잘되며 업종도 다양하다.
중소형 아파트 단지라도 최소 700가구는 넘어야 자체상권으로서의 구실을 한다. 하지만 700가구가 넘는다고 하더라도 언덕위에 있으면 저지대 상가주택에 있는 점포와 경쟁에서 살아남기 어렵다. 따라서 아파트 단지내 상가에 입점하려면 평수와 거주민들의 연령,소득수준 등 여러가지 요인을 고려해 아이템을 선택해야 한다.
11. 권리금이 있는 상가
권리금이란 현실적으로 세입자간에 인정하지 않을 수 없는 금액이다. 현재 사용하는 권리금이란 말은 상권에 대한 기초 권리금과 인테리어 설비등에 대한 보상적 성격의 권리금(흔히 시설비라고 함)이 포함되어 있다. 결국 권리금은 '영업활동에 따른 영업권에 대하여 배타적인 권리를 인정한 금액(보통 권리금이라고 함)과 시설비(빈 점포의 경우 바닥권리)의 합'이라고 할 수 있다.
보통권리금은 '1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 시설상태와 업종의 경쟁력 유무, 상가의 크기'를 감안해 산출한다. 이처럼 권리금은 '1년동안의 순수익의 합'이 의미하는 듯이 장사가 되는 곳에 따라 붙는다.
자금은 있는데도 많은 이들이 권리금 때문에 망설이다가 상가를 놓치고 후회하는 경우가 많다. 이럴 때는 한가지만 확실히 짚고 넘어가면 된다. 그러면 결정하기도 쉽고 후회없는 선택을 할수 있을 것이다. 즉 '나중에 상가를 팔려고 할 때 권리금을 어느 정도 받고 쉽게 팔 수 있겠는다'를 객관적으로 판단하면 된다. 그러면 답이 나온다. 권리금이 있는 점포는 장사가 되는 곳이다. 상황이 허락한다면 권리금 있는 상가가 오히려 안전하다.
12. 주변에 노점상이 많은 곳의 상가
요즘같이 실업자가 많아지고 경기 불황에는 노점상도 증가한다. 그런데 자세히 보면 노점상들이 있는 곳이 유동인구가 많다는 것을 알 수 있다. 앞에서 언급했던 '노루목'이라는 것이다. 이 곳이야 말로 바로 그 지역의 확실한 상권이다. 노점상들의 업종과 중복되면 단기적으로는 상가 사업자가 손해를 본다.
하지만 장기적으로 보면 꼭 그렇지만도 않다. 오히려 노점상들 덕분에 점포를 찾는 새로운 고객들이 생겨나 상권이 활성화 되기 때문이다. 특히 주택지 대로변 같은 곳은 노점상이 있느냐 없느냐에 따라 상권이 살았는지 죽었는지를 알 수 있다. 노점상이 있다는 것은 상권이 살아있고 또 거기가 목이라는 증거다. 우량 상가가 있으면 불량 상가가 있게 마련이다. 같은 위치,같은 크기의 상가라도 피상적으로 보이는 것과 실제는 큰 차이가 있을 수 있다. | 