단지내 상가 투자자들도 깐깐해졌다

단지내 상가 투자자들도 깐깐해졌다

부지 경사도 등 꼼꼼히 따져 투자해

요즘 주공아파트 단지 내 상가 분양시장에서 상가 투자자들은 풍부한 배후 수요 등으로 투자 수익률이 확실히 보장될 것으로 기대되는 곳에만 몰리고 있다. 과거 민간 아파트 단지 내 상가보다 내정가가 낮고 상대적으로 투자 안정성이 높다는 이점 때문에 주공아파트 단지내 상가 입찰 경쟁률이 대부분 수십대 일 또는 수백대 일을 기록했던 것과는 전혀 딴판이다. 활황기에는 ‘묻지마 투자’가 많았으나 시장이 침체 국면에 접어들자 투자자들이 깐깐해진 것이다. 배후가구 많아도 상권 활성화 어려우면 외면해 대한주택공사가 11월 서울과 수도권지역에서 단지 내 상가에 대해 입찰을 실시한 결과 배후 가구수가 많은 인천 논현2지구 상가(51개 점포) 분양에 400여명이 몰려 7.8대1의 치열한 경쟁률을 기록하며 높은 인기를 반영했다. 특히 3블록 B동 102호는 2억5030만원에 분양돼 낙찰가율이 340%에 달했다. 이는 논현2지구 단지내 상가의 배후 가구수(6457가구) 대비 상가 비율이 낮아 입점 후 높은 투자 수익을 얻을 수 있을 것으로 기대됐기 때문으로 풀이된다. ▲단지내 상가 분양시장도 양극화가 심하다. '돈 되는' 상가 분양에는 투자자들이 몰려들지만, 그렇지 않은 곳은 분양 실적이 형편 없다. 사진은최근 입주한 서울 송파구 잠실 트리지움 (옛 주공3단지) 아파트와 단지내 상가 전경. 반면 기대를 모았던 고양 행신지구는 총 25개 점포 분양에서 9개 점포가 유찰되고 평균 낙찰가도 112%에 그쳐 대조를 이뤘다. 성남 도촌지구도 총 26개 점포 중 15개의 점포가 유찰됐으며 평균 낙찰가는 예정가 대비 108%에 그쳤다. 고양 행신지구와 성남 도촌지구의 분양실적이 저조했던 것은 상대적으로 배후 가구수가 적은데다 대부분 국민임대 아파트라 투자자들의 관심이 적었기 때문으로 보인다. 묻지마 투자는 옛말, 안정성 위주로 투자 대세 전문가들은 주공단지 내 상가가 이처럼 배후 가구수나 상가 비율에 따라 분양 성적이 엇갈리는 것은 상가 투자자들의 투자 성향이 ‘묻지마식 투자’에서 안정성 위주로 바뀌고 있기 때문으로 풀이하고 있다. 한층 더 깐깐해진 투자자들의 투자방식도 한몫 하고 있다. 과거 단순히 배후수요 등만 보고 투자했던 투자자들이 상가부지의 경사도, 도로접면 여부, 상가배치, 지역적 선호도, 배후가구 소득수준, 주택유형, 주택평형, 주변 상권 비교 등을 종합적으로 분석, 투자 여부를 결정한다는 것이다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “요즘 상가 투자자들은 준전문가 수준”이라며 “배후 가구수가 아무리 많아도 주상가와 분산상가로 분산돼 상권 활성화에 한계가 있어 보이면 투자를 꺼린다“고 말했다. 주변 상가와 중복업종은 피해야 전문가들은 주공단지내 상가도 고가 낙찰은 피해야 한다고 조언한다. 예정가보다 지나치게 비싸게 낙찰받으면 수익이 떨어지는 사례가 많아 주의해야 한다는 것이다. 상가뉴스레이다 박미현 연구원은 “내정가의 120%선에서 분양받을 경우 연 6∼7% 내외의 수익률을 기대해볼 만하다”고 말했다. 단지 내 상가의 특성상 업종 선택에 제약이 따른다는 점도 유의해야 한다. 업종 선택에 따라 투자 수익률에 차이가 큰 만큼 아파트 입주민들의 소비 수준과 주변 상가 분석을 통해 중복 업종을 피하는 게 좋다. 상가 접근성이 떨어지면 영업 여건이 불리하므로 분양가가 낮더라도 지하층이나 고층은 신중해야 한다. 상가114 권혁춘 팀장은 “배후 가구수가 많더라도 가까운 곳에 할인마트 등 대형 상가가 있으면 불리하다”고 말했다.