부동산재테크
토지거래 허가지역 투자법
중개사
2007. 10. 23. 10:25
- 자영업을 하는 김모(42)씨는 자녀의 아토피 문제로 고민이 많다. 이 참에 3~4년 정도 치료를 위해 서울을 떠나 공기 좋은 지방으로 갈 계획이다. 김씨는 파주에 있는 땅을 사서 이사하는 것은 어떤지 고심하고 있다. 살고 있는 빌라와 가게를 정리하면 대략 7억원 정도의 자금을 마련할 수 있다. 토지 매입과 자녀 치료기간 동안의 자금 관리가 고민이 된 김씨는 거래 중인 은행 PB센터를 찾았다.
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파주시는 최근 산업단지 개발과 대학캠퍼스 유치, 신도시 개발로 향후 발전 가능성이 있는 지역이다. 인구가 늘고 있으며 운정신도시, 교하·금촌 지구 등 신도시 개발이 한창이다. 또한 제2자유로 건설 및 서울~문산 간 고속도로, 수도권 제2외곽순환 고속도로가 계획돼 있다. 여기에 경의선 복선화 공사도 진행 중이어서 교통 여건도 좋아질 것으로 보인다.
김씨가 사려는 땅은 군사시설보호구역 안에 있는 밭이다. 도로에 접해 있어 입지가 좋고 주변 시세보다 낮게 급매물로 나온 상황.
그러나 파주시는 토지거래 허가구역이어서 땅을 사기가 쉽지 않다. 토지거래 허가구역에서 토지를 팔고 사기 위해서는 사는 사람과 파는 사람이 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 농지의 경우에는 매수인 측 전 가구원이 파주시에 1년 이상 주민등록이 돼 있고, 실제 거주해야 한다. 따라서 김씨와 같은 외지인은 농지 상태로 토지거래허가를 받을 수가 없다.
하지만 해당 지역 주민을 위한 복지 편익시설이면서 시장, 군수, 구청장이 지역에 맞다고 판단하는 사업으로 개발 허가를 얻은 경우에는 토지거래 허가를 받을 수 있다. 우선 땅 주인에게 토지사용승낙서를 받은 후 사업계획서 등을 첨부해 ‘개발 행위 허가’를 신청하면 된다.
군사시설보호구역으로 지정된 지역을 개발하려면 먼저 군 부대의 동의를 받아야 한다.
개발 허가를 통해 토지거래허가를 받았다면 땅은 반드시 신청한 용도로만 이용해야 한다. 이용 의무기간은 4년으로 그 기간 안에는 임대사업과 전매를 할 수 없고, 이를 어길 경우 취득가액의 7%에 해당하는 이행 강제금이 부과된다.
김씨처럼 개발허가를 받아야 토지거래허가가 가능한 경우 계약서 작성시에도 주의해야 한다. 개발 허가를 조건으로 매매계약서를 작성, 만약 개발 허가가 안 날 경우 계약을 해지하는 특약 문구를 넣는 것이 안전하다.
김씨의 경우 땅을 사 상가주택을 짓는 용도로 토지거래허가를 신청하는 방법이 있을 수 있다.
이 경우 땅값과 건축비로 4억5000만원 정도가 들어 남는 여유자금은 2억5000만원 정도가 예상된다. 김씨는 이 돈을 자녀의 아토피 치료 및 생업에 사용하고, 서울로 다시 돌아갈 때를 대비해 적극적으로 운용해 볼 생각이다.
우선 5000만원은 MMF에 가입할 것을 권한다. 수시 입출금이 가능하고 수익률이 높아 치료비 및 비상예비자금 용도로 활용하기 알맞다.
다음으로 1억5000만원은 수익성을 고려해 펀드로 운용하되, 몇 개의 펀드로 분산투자하는 방법을 권한다. 선진국 보다는 이머징마켓(신흥시장)이 유망하며, 그 중에서도 한국, 중국을 비롯한 아시아지역의 성장 가능성을 높게 보고 있다. 나머지 5000만원은 안전자산인 정기예금에 가입하는 것을 권한다. 최근 들어 예금 금리가 많이 오른 특판예금을 고려해 볼 만하다.