은평뉴타운 청약전략 다시 짜야

"은평뉴타운 청약전략 다시 짜야"

분양연기…입지여건ㆍ자금계획 고려해 선택

서울시가 은평뉴타운 1지구 아파트 분양시기를 당초 11월초에서 12월 이후로 늦추기로 하면서 수요자들의 청약전략 수정이 불가피해졌다. 이 방안이 건설교통부 협의 등을 거쳐 최종 확정되면 당초 분양가 상한제 대상에서 제외됐던 1지구도 상한제 적용을 받게 돼 최장 10년간 전매가 묶이기 때문이다. 23일 전문가들은 은평뉴타운 전체 일반분양분의 전매제한 기간이 동일해진 만큼 입지여건과 자금계획 등을 고려보고 청약 대상을 선택해야 한다고 조언했다. 전매제한기간 동일…1지구 인기 '반감' 당초 내달 초 공급될 예정이던 은평뉴타운 1지구은 최단 7년(전용 85㎡ 초과), 최장 10년(전용 85㎡ 이하)에 이르는 '전매제한' 없이 등기후 바로 팔 수 있다는 게 최대 장점이었다. 입주도 내년 4-5월로 빨라 올 11월께 분양을 받은 뒤 6개월만 있으면 입주와 동시에 매매가 가능했다. 이에 비해 내년 이후 분양될 2, 3지구는 모두 상한제 대상으로 전매제한이 7-10년으로 길어 상대적인 약점으로 작용해왔다. 하지만 1지구가 12월 이후 공급돼 전매 혜택이 사라지면서 청약자들이 2, 3지구로 일부 분산될 것으로 전문가들은 보고 있다. 부동산써브 함영진 실장은 "수도권 택지지구의 청약률이 저조한 것은 경기 탓도 있지만 전매 제한도 큰 원인중 하나"라며 "전매제한이 짧은 것을 원하는 사람들은 청약을 망설이거나 은평뉴타운외에 다른 대안을 택할 것"이라고 말했다. 청약 경쟁률이 줄어들면서 가점제 점수도 다소 낮아질 것으로 전문가들은 예상했다. 닥터아파트 이영호 팀장은 "최근 서울지역 분양 아파트의 높은 인기를 감안해 은평뉴타운의 커트라인이 60-70점은 될 것이라는 전망이 많았지만 전매제한이 강화돼 50점대로 낮아질 것 같다"고 말했다. 특별공급 물량도 변수 하지만 아직 안심하긴 이르다. 서울시가 1-3지구 전체 원주민 특별공급 대상자는 등기후 명의변경이 가능하도록 1, 2지구중 한 곳을 선택해 11월중 우선 공급하는 방안을 추진하고 있어서다. 만약 1지구 신청자가 많아 일반 분양물량이 크게 줄어든다면 가점제 문턱은 여전히 높을 수밖에 없다. SH공사에 따르면 1지구에 들어설 아파트 총 4천660가구 가운데 이번에 공급될 분양물량은 2천815가구이며 이중 일부가 특별공급 대상자에게 우선권이 있다. 현재 은평뉴타운의 특별공급 대상자는 총 3천338명이다. 부동산써브 함영진 실장은 "1지구의 일반분양 물량이 예상보다 감소하면 청약 경쟁률이 높아져 여전히 60점대의 높은 커트라인이 유지될 것"이라고 말했다. 분양가는 전용 85㎡ 초과의 경우 3.3㎡당 1천300만-1천400만원대가 거론되고 있다. 입지여건은 2지구 유리 지구별로 전매제한이 동일해지면서 전문가들은 입지여건과 분양 및 입주 시기 등을 잘 따져보고 선택해야 한다고 조언한다. 지하철 3호선 구파발역과 지축역 사이에 있는 1지구는 서울과의 접근성만 따지면 3개 지구중 가장 멀다. A지구를 제외하고는 지하철도 걸어서 이용하긴 힘들 전망이다. 이에 비해 2지구(전체 5천134가구, 분양 3천511가구)는 구파발역과 바로 붙어 있고, 바로 옆에 통일로가 지나 교통여건은 가장 낫다. 또 북측으로 진관근린공원, 남측으로는 갈현근린공원이 있어 환경도 손색없다. 3지구(전체 6천378가구, 분양 4천446가구)는 은평뉴타운 전체를 놓고 볼 때 서측에 3-1지구, 동측에 3-2지구가 나눠져 있다. 세로로 길게 뻗어 있는 3-1지구는 지하철 구파발역, 통일로가 가깝고 서오릉 자연공원이 인접해 있는 반면 3-2지구는 지하철에서 멀리 떨어져 있어 대중교통편이 불편하다. 분양 시기와 입주 시기도 서로 다르다. 1지구는 연내 분양이 되지만 2지구는 내년 하반기부터 순차적으로 공급되고, 3분기는 빨라야 2009년 하반기는 돼야 청약이 시작될 전망이다. 이 시점은 수원 광교신도시(2008년 하반기)와 송파신도시(2009년 9월)가 공급되는 시기와 비슷해 청약자들이 선택의 기로에 놓일 것 같다. 다만 은평뉴타운은 공정률 80% 시점에 분양하는 후분양이고, 광교, 송파 등은 대부분 착공과 동시에 분양하는 선분양 물량이어서 은평뉴타운이 입주 시점은 1-2년 가량 빠를 것으로 보인다.