3년후 집값...수도권 올라도 ''찔끔''

3년후 집값…수도권 올라도 `찔끔`

올라도 한자릿수…지방은 추가하락 가능성

분양가 상한제와 청약가점제 시행 이후 아파트 분양시장이 급속히 냉각되고 있다. 한 번 청약통장을 사용하면 다시 사용하는 것이 불가능해지고 전매제한까지 걸려 있어 청약통장을 아끼려는 의도와 집값 추가 하락에 대한 막연한 기대심리로 수요자들이 내집 마련 시점을 늦춰 잡고 있기 때문이다. 그렇다면 과연 집값이 추가 하락할 가능성은 있는 것일까. 또 지금 분양되는 아파트들이 입주하는 시점인 3년 후 집값 추이는 어떻게 될까. 부동산시장 전문가들은 수도권에 대해 향후 주택 수급 상황과 이에 따른 집값 추이를 고려하면 지금 적극적으로 수도권 미분양 물량을 공략할 필요가 있다고 조언했다. 분양가 상한제 실시 이후 민간 건설업체들이 공급을 줄이려는 움직임이 뚜렷하기 때문에 공급이 줄어들 가능성이 있고 이렇게 되면 집값이 다시 상승 압력을 받을 수 있다는 분석이다.

◆ 3년 후 수도권 집값 전망 팽팽 = 박원갑 스피드뱅크 부사장은 3년 후 집값에 대해 수도권은 5~10%, 전국 평균으로 5% 정도 상승할 것으로 내다봤다. 김희선 부동산114 전무와 김학권 세중코리아 사장도 수도권에 한해 5% 정도 상승을 예상했다. 이들이 상승 가능성을 점치는 근거로는 공급 문제를 가장 크게 꼽았다. 박원갑 부사장은 "올 하반기와 내년 초까지는 그동안 인허가 지연 등으로 이월되는 물량이 나와 공급량에 큰 변화가 없을 것으로 보이지만 그 이후에는 민간 부문 주택 공급이 위축될 것"이라며 "수급 불안에 의한 시장 불안이 예상된다"고 말했다. 김희선 전무는 "민간 건설사들이 분양가 상한제라고 하는 달라진 환경에 적응해 사업수지 구조개선 방안을 찾기 위해 2~3년간은 적극적으로 사업을 추진하기 어려울 것"이라고 했다. 김학권 사장은 공급의 양보다 질 문제에 주목했다. 김 사장은 "수도권은 신도시와 택지개발지구 개발로 공급에는 별다른 문제가 없을 수도 있지만 공영개발ㆍ임대아파트를 중심으로 개발돼 실질 수요자에게 필요한 아파트는 줄어들 것"이라고 주장했다. 반면 강은현 법무법인 산하 실장은 "새 정부가 들어서면 공급 확대 정책으로 돌아설 가능성이 있기 때문에 전반적으로 가격이 더 내려갈 여지가 있다"고 했고, 김희선 전무는 지방은 공급 과잉 문제가 해결되지 않아 추가 하락 가능성이 있을 것으로 예측했다.

◆ 수도권 미분양을 노려라 = 최근 분양시장에 나타나는 특징 중 하나는 청약률과 계약률 간 괴리 현상. 김학권 사장은 "수도권에 분양하는 모델하우스에 가보면 사람들이 많이 몰려들어 대박 예감까지 드는데 막상 청약을 받고 보면 청약률이 30%에도 미치지 못한다"며 "하지만 또 일부 지역 계약률은 70% 가까이 나오는 사례가 많아 당황스럽다"고 말했다. 이에 대해 고준석 신한은행 재테크팀장은 "청약가점제 시대에 수요자들의 합리적인 선택"이라고 말했다. 청약통장도 아끼고 로열층을 고를 수도 있고 여러 가지 혜택까지 받을 수 있어 일거삼득 효과를 볼 수 있다는 것이다. 김희선 전무는 "가점 점수가 낮고 일시에 자금을 마련하는 게 부담스러운 수요자라면 미분양주택을 활용하는 것이 좋다"고 말했다. 그는 또 "미분양 원인이 가격에 있는지, 주변 여건에 있는지를 꼼꼼히 따져보고 가격에 있다면 건설사 금융지원 프로그램을 적극 활용해 공략하라"고 덧붙였다. 김학권 사장은 "수도권 택지개발지구는 발전 가능성이 높기 때문에 미분양이 발생하면 적극적으로 노려봐야 한다"고 말했다. 박원갑 부사장은 용인 수원 화성 등 경기 남부 개발축과 파주 등 수도권 서북부 일대를 주목할 필요가 있다고 조언했다. 박 부사장은 미분양을 고르더라도 분양한 지 한 달 이내인 아파트를 노려야 좋은 물건을 잡을 수 있다고 설명했다. ◆ 정책 변화가 최대 변수 = 향후 3년간 집값에 영향을 미칠 가장 큰 변수는 무엇일까. 강은현 실장은 "정책변수가 부동산시장을 좌지우지해 왔기 때문에 사람들이 정책 변화에 민감하게 반응한다"고 말했다. 김희선 전무는 여러 가지 정책 중 세금정책 영향력이 가장 크다고 주장했다. 김 전무는 "양도세 등 세율 조정이 있으면 거래시장이 회복되고 가격도 본격적으로 조정 국면에 들어갈 것"이라고 내다봤다. 고준석 팀장은 "현재 금리는 중간 수준 금리"라며 "저금리로 갈지, 고금리로 갈지가 집값에 가장 큰 변수"라고 말했다. 박원갑 부사장은 "당장 차기 정부 초기에 재건축과 종부세 양도세 등에 대한 규제완화 논의가 있을 것으로 보인다"며 "규제 일변도 정책기조가 정상화돼 시장 기능이 작동할 수 있도록 숨통 터주기가 필요한 시점"이라고 말했다.