부동산기획기사
강북 주상복합촌(1)용산권
중개사
2007. 9. 18. 16:40
| "강북권 주상복합벨트 선두주자" |
| 강북 주상복합촌①용산권 |
최고급 주거시설의 대명사인 주상복합촌이 강남에서 시작돼 목동을 거쳐 강북에 형성되고 있는 것이다. 이에 따라 강남·북 주상복합촌 간의 자존심 경쟁이 치열할 것으로 전망된다. 강북 주상복합촌들이 서울시의 ‘유(U)턴 프로젝트’ 등의 개발 호재에 힘입어 그동안 강남 집들이 차지해 온 ‘최고가’ 자리를 넘보고 있는 것이다. 일각에서는 초고층 주상복합시장의 주도권이 강남에서 강북으로 넘어가는 것 아니냐는 전망도 나온다. 용산, 광화문, 마포, 자양동(뚝섬) 등 강북에서 잇따라 조성되고 있는 주상복합촌을 점검해 본다. ===================================================================== 변변한 아파트 한 동 없이 키 작은 낡은 상가와 다세대주택들로 이뤄져 있던 서울 용산역 주변이 초고층 주상복합아파트로 옷을 갈아입고 있다.
지난달에는 43층짜리 시티파크와 32층짜리 용산CJ나인파크, 34층짜리 이안용산프리미어가 집들이를 시작했다. 5월에는 32층짜리 아파크로타워가, 1월에는 37층짜리 대우월드마크 주상복합아파트가 각각 입주했다. 시티파크 옆에 위치한 40층짜리 파크타워는 내년 1월 입주를 목표로 공사가 한창이다. 6월 분양된 25층의 금호리첸시아용산도 2010년 4월 입주할 예정이다. 이들 주상복합아파트들은 이미 용산역 주변에 자리 잡은 31층짜리 트럼프월드Ⅲ(2004년 입주), 33층의 벽산메가트리움(2005년 입주), 34층짜리 용산파크자이(2005년 입주) 등과 함께 주상복합촌을 형성해가고 있다. 이르면 올 연말이나 내년 상반기 중 분양될 주상복합아파트도 있다. 이들 주상복합 단지는 용산역 앞 집장촌과 용산역 맞은편 국제빌딩 주변 재정비(재개발) 구역에서 나온다. 이들 주상복합은 청약가점제가 적용되지만 분양가상한제는 피해갈 전망이다. 몸값 많이 올랐네… 용산역 주변의 주상복합아파트는 대규모 공원 조성(미군기지 터), 국제업무지구 개발 등 장밋빛 개발 계획이 쏟아져 나오면서 몸값이 크게 올랐다. 지난달 입주를 시작한 시티파크의 경우 분양가에 분양가만큼의 웃돈이 붙었다. 11억6500만원(기준층 기준)에 분양된 1단지 221㎡형의 경우 12억원 가량의 웃돈이 붙어 현재 23억원을 호가한다. 2단지 237A㎡형은 분양가(12억7100만원)에 10억원가량의 웃돈이 붙어 지금은 21억7000만~23억90000만원 선에서 매물이 나온다. 용산파크자이 162A㎡형은 올 들어 15.5% 상승해 현재 14억원 선에서 시세가 형성돼 있다. 이 아파트는 지난해에도 21.5% 올랐다. 지난해 1월에는 호가가 9억4000만원 선이었으나 연말에는 12억5000만원까지 올랐다. 분양가는 4억8600만원 선이었다. 전문가들은 용산 주상복합아파트의 몸값이 더 오를 것으로 본다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “용산역 주변의 주상복합촌은 이제 막 성장기로 접어들었다”며 “국제업무지구 등 주변으로 개발 호재가 많아 몸값이 더 오를 여지가 많다”고 평가했다. 시티공인 김수연 사장은 “용산은 미군기지가 대규모 공원으로 바뀌고 국제업무지구가 조성되는 등 주거환경이나 교육여건이 지금보다 더 좋아질 것으로 보여 앞으로도 집값이 꾸준히 상승할 것”이라고 내다봤다. 지금은 거래 뜸해 그러나 매매시장은 좀 썰렁한 편이다. 집값이 더 오를 것이란 기대감과 양도세 문제 등으로 매물이 많지 않고 정부의 금융 규제 등으로 매수세도 한산하다. 메가파크공인 관계자는 “매매시장에 매도세나 매수세 자체가 많지 않다 보니 거래는 뜸하다”고 전했다. 매도 호가가 높은 것도 거래를 어렵게 하고 있다. 시티파크 132㎡대의 경우 매수·매도자간 희망가 차이가 보통 3억 선이라는 게 현지 중개업소들의 설명이다. 매수세가 많지 않은데도 지난달 용산역세권 개발계획이 확정되는 등 개발 호재가 많아 호가는 여전히 강세다. 전셋값은 ㎡당 보통 250만~300만원 선이다. 이안용산프리미어 109㎡형이 2억3000만원, 142㎡대가 3억원 선이다. 벽산메가트리움은 119㎡형은 2억8000만원, 168㎡형은 4억3000만원 선에서 시세가 형성돼 있다. 시티파크는 142㎡형이 4억원, 181㎡형이 5억원 선으로 입주 전에 비하면 크게 떨어졌다. 시티파크 인근 M공인 관계자는 “142㎡형은 입주 전 집주인들이 전셋값으로 5~6억원을 부르기도 했으나 입주와 동시에 매물이 쏟아져 나오면서 가격이 크게 떨어졌다”고 전했다. 전세 수요도 많은 편은 아니다. 아이빌공인 최태훈 사장은 “요즘은 주로 신혼부부 등 젊은 층들이 움직이면서 면적이 작은 아파트 위주로 전세 계약이 이뤄진다”며 “면적이 큰 아파트는 찾는 사람이 부족해 거래가 활발한 편은 아니다”라고 말했다. 새로 나올 주상복합 관심 연말이나 내년 상반기에 나올 주상복합아파트도 있다. 용산전면2·3구역과 국제빌딩특별3·4구역 등 4곳에서 나온다. 여기서 나올 주상복합은 상업·업무·문화시설 등이 함께 들어서는 복합단지다. 때문에 사업부지 면적은 크지만 아파트 가구 수는 많지 않다. 가구 수가 줄어든 대신 편리성은 좋아지는 것이다.
용산역 앞 집창촌을 헐고 주상복합아파트 2개 동과 업무용 빌딩 1개 동을 짓는 용산전면2구역은 대우건설이 시공한다. 대우건설은 135~300㎡ 70여 가구를 일반에 분양할 계획이다. 동부건설이 시공사로 선정된 국제빌딩특별3구역은 30층짜리 주상복합 2개 동이 들어선다. 아파트는 총 128가구로 이 중 135~158㎡ 약 30가구를 일반에 분양될 전망이다. 국제빌딩특별4구역에는 40층짜리 주상복합 3개 동과 29층짜리 업무용 빌딩 3개 동 등 총 6개 동이 건립된다. 시공은 삼성물산 건설부문과 대림산업, 포스코건설 컨소시엄이 맡았다. 아파트는 총 503가구 중 250여 가구가 일반에 분양될 것으로 보인다. 이들 주상복합은 사업승인을 이미 받았거나 지난달 신청을 마쳐 일단 분양가상한제를 피해가기 위한 1차 관문은 넘었다. 분양가상한제를 피해가면 분양가는 주변 시세와 비슷해 지지만 입주(등기) 후 사고 팔 수 있다. 청약가점제는 적용된다. 하지만 분양 물량 대부분이 전용면적 85㎡ 초과 중대형이어서 가점제 대상 물량은 많지 않을 것 같다.
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