상가건물임대차보호법이 2002년부터 시행되면서 그동안 건물을 빌려 사업을 하면서 발생하는 임대인과 임차인간의 각종 분쟁(임대료 인상, 임대기간연장, 보증금 반환등)에서 상대적으로 약자인 임차인이 받아왔던 불이익이 어느 정도 해소됐다. 상가건물임대차보호법의 주요내용에 대하여 살펴보기로 하자.
1. 적용대상
임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아 놓아야 한다.
상가건물임대차보호법은 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 환산보증금(보증금 + (월차임*100) )이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.
서울특별시 2억4천만원 이하, 과밀억제권역(서울특별시제외) 1억9천만원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시제외) 1억5천만원 이하, 기타지역 1억4천만원 이하
2. 임차인이 보호받는 사항
1) 대항력이 생긴다: 대항력이란 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 것으로서 잔여 임차기간동안 계속 사용할 권리가 있음을 의미한다. 이는 임차인이 사업자등록만 하여도 발생하는 것으로 확정일자를 요하지는 않는다.
2) 보증금을 우선변제 받을 권리가 있다: 사업자등록을 하고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 건물의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 있다.
-소액임차인의 최우선 변제권: 변제의 순위는 확정일자를 기준으로 결정되는 데, 보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 사업자등록은 마친 경우 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.
- 최우선 변제 받을 수 있는 소액임차인과 변제금액은 다음과 같다.
지역별 환산보증금과 최우선 변제액은 △서울특별시 4500만원이하 1350만원까지
△수도권중과밀억제권역(서울) 3900만원 이하 1170만원까지 △광역시(군지역 및 인천제외) 3000만원 이하 900만원까지 △기타지역 2500만원 이하 750만원까지다.
3) 5년 범위 내에서 계약갱신 요구권이 생긴다: 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년간은 보장된다.
4) 지나친 임대료인상이 억제된다: 임대료의 인상한도가 연 12%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 15%이내로 제한된다.
- 임대인의 권리:이 법에서는 임대인의 권리도 보장되어 있다.
1) 임대로 인상을 요구할 수 있다: 임대료 조정이 필요한 경우 연 12% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.
2) 계약갱신 요구를 거절할 수 있다: 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의없이 임의로 전대하는 등의 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
-확정일자: 확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말하는 것으로서 사업자등록 신청시에 확정일자를 받으면 된다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차 계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있으므로 확정일자를 받아두는 것이 좋다.
1. 적용대상
임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아 놓아야 한다.
상가건물임대차보호법은 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 환산보증금(보증금 + (월차임*100) )이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.
서울특별시 2억4천만원 이하, 과밀억제권역(서울특별시제외) 1억9천만원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시제외) 1억5천만원 이하, 기타지역 1억4천만원 이하
2. 임차인이 보호받는 사항
1) 대항력이 생긴다: 대항력이란 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 것으로서 잔여 임차기간동안 계속 사용할 권리가 있음을 의미한다. 이는 임차인이 사업자등록만 하여도 발생하는 것으로 확정일자를 요하지는 않는다.
2) 보증금을 우선변제 받을 권리가 있다: 사업자등록을 하고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 건물의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 있다.
-소액임차인의 최우선 변제권: 변제의 순위는 확정일자를 기준으로 결정되는 데, 보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 사업자등록은 마친 경우 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.
- 최우선 변제 받을 수 있는 소액임차인과 변제금액은 다음과 같다.
지역별 환산보증금과 최우선 변제액은 △서울특별시 4500만원이하 1350만원까지
△수도권중과밀억제권역(서울) 3900만원 이하 1170만원까지 △광역시(군지역 및 인천제외) 3000만원 이하 900만원까지 △기타지역 2500만원 이하 750만원까지다.
3) 5년 범위 내에서 계약갱신 요구권이 생긴다: 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년간은 보장된다.
4) 지나친 임대료인상이 억제된다: 임대료의 인상한도가 연 12%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 15%이내로 제한된다.
- 임대인의 권리:이 법에서는 임대인의 권리도 보장되어 있다.
1) 임대로 인상을 요구할 수 있다: 임대료 조정이 필요한 경우 연 12% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.
2) 계약갱신 요구를 거절할 수 있다: 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의없이 임의로 전대하는 등의 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
-확정일자: 확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말하는 것으로서 사업자등록 신청시에 확정일자를 받으면 된다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차 계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있으므로 확정일자를 받아두는 것이 좋다.