공유 부동산의 분할
| 조 변호사의 부동산 법률 상담 |너희가 공유 부동산을 아느냐 | ||
| 이코노믹리뷰 | 기사입력 2007-08-18 18:33 | ||
부동산을 구입하고 싶은데 자금이 부족해서 여러 사람이 돈을 모아서 부동산을 매수하는 경우 등과 같이 여러 가지 사정으로 인하여 두 사람 이상이 공유 등기를 해야 하는 경우가 있다. 그런데 이러한 공유관계를 청산하고, 공유물을 분할하려고 하는 경우와 공유 부동산을 공유자 1인이 단독으로 이용하여 수익을 거두는 경우에 분쟁이 많이 발생한다. 공유물의 경우 분할하지 않겠다는 약정을 한 경우를 제외하고는 다른 공유자에게 그 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 이 경우 먼저 당사자들 사이에 협의를 거쳐 분할할 수 있다. 만약 분할방법에 관해 이견이 생겨 공유자간에 서로 합의가 되지 않는 때에는 공유자는 법원에 공유물분할청구의 소를 제기하여 분할을 청구할 수 있다. 재판에 의해서 공유물을 분할하는 경우 현물로 분할하는 것이 원칙이다. 즉, 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유 부동산 하나를 수 개의 부동산으로 나누어서 각 공유자의 단독 소유권을 인정하는 판결을 내리는 것이다. 그런데 문제는 공유 부동산을 어떤 방법으로 분할할 것인지 공유자 간에 이해관계가 심하게 충돌하는 경우이다. 예를 들어, 2명의 공유자가 각각 1/2씩 지분을 가지고 있는 부동산을 현물 분할 방식으로 나누려고 하는 경우, 어떤 사람은 도로와 상가에 인접한 좋은 위치의 땅을 갖고, 다른 사람은 바로 옆에 산지가 있어 개발하기에 어려운 위치의 땅을 갖게 된다면 분쟁이 발생할 수밖에 없는 것이다. 법원은 공유자 간의 이해관계와 부동산의 제반사항에 관한 종합적인 자료를 바탕으로 분할방법을 결정하되, 그 분할방법은 당사자가 청구하는 방법에 구애를 받지 않고 재량에 따라 결정할 수 있다. 즉, 토지의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적인 가치가 동일하지 않은 경우에는 제반 사정을 고려해서 면적 비율이 아닌 경제적인 가치의 비율에 따라서 분할할 수도 있는 것이다. 다음으로 공유자 중 일부가 공유물의 특정 부분을 혼자서 점유, 사용하여 수익을 거두는 경우 다른 공유자들은 어떻게 대처할 수 있을까? 예를 들어, A, B, C 세 사람이 1/3씩 지분을 갖고 부동산을 공유하고 있는데, 그 중 A가 공유자인 B, C의 동의를 받지 않고 단독으로 D에게 부동산 면적 중 1/3에 해당하는 부분을 임대한 경우 B, C는 어떻게 할 수 있을까? 토지의 공유자는 각자의 지분비율에 따라 토지 전체를 사용할 수 있지만, 그 구체적인 사용, 수익 방법에 관해서는 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정부분을 독점적으로 점유, 사용할 수는 없다. 따라서 공유자 중 한 사람이 특정부분을 배타적으로 점유·사용한다면, 그는 비록 그 특정부분의 면적이 자신의 지분비율에 상응하는 면적범위 내라고 하더라도, 다른 공유자들 중 지분이 있지만 사용·수익을 내지 못하고 있는 자들에 대해서는 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다. 결국 A가 공유자인 B와 C의 동의 없이 임의로 공유 부동산의 특정 부분을 D에게 임대하여 수익을 거둔 것은 부당이득에 해당하고, 자신의 지분 범위를 초과하는 부분(즉, 차임과 보증금에 대한 이자 상당액 합계액 중 B와 C에게 돌아갈 2/3 상당)을 B와 C에게 반환하여야 한다. 불가피하게 공유로 부동산을 소유하게 되는 경우에는 공유자들 간에 미리 사용, 수익, 관리, 분할에 관하여 세심하게 합의를 해 두어야 장차 생길 분쟁을 미리 막는다는 것이다. 조명선 법무법인 장백 변호사 |
