부동산기획기사
이문.휘경동, 웰빙 미니신도시 탈바꿈
중개사
2007. 8. 15. 14:16
| 이문ㆍ휘경동, 웰빙 미니신도시 탈바꿈 |
| 서울 재정비촉진사업 집중해부/101만㎡ 에 1만7천가구 건립 |
서울 동대문구 이문ㆍ휘경동 일대 노후 주거지 101만㎡(30만평)이 아파트 등 1만7634가구의 새 주택이 들어서는 친환경 주거지로 탈바꿈한다. 동대문구는 6월 이문ㆍ휘경 재정비촉진계획(안)을 마련해 지난달 주민공람과 공청회까지 마쳤다. 서울시는 9월 초 시 도시재정비위원회에서 이문ㆍ휘경 재정비촉진계획을 심의해 최종 결정할 예정이다. 계획안에 따르면 이문ㆍ휘경 촉진지구는 ▲결합개발 ▲대중교통중심지향개발(TOD) ▲원스톱 서비스 실현을 위한 복합커뮤니티센터 ▲국제문화의 거리조성 등의 테마로 개발된다. 지구 중심에는 35층짜리 주상복합 아파트도 들어선다. 이문ㆍ휘경 촉진지구는 경희대,한국외대 등 녹지가 풍부한 대학 캠퍼스와 인접해 있고 중랑천을 끼고 있다. 또 지구내의 지하철 1호선(회기ㆍ외대앞ㆍ신이문역)을 이용해 10분 정도면 서울 도심에 닿을 수 있을 정도로 시내접근성이 뛰어나다. 따라서 재정비 사업이 끝나면 서울시내 인기 주거지로 발돋움할 가능성이 큰 지역이다.
■이문ㆍ휘경 재정비촉진지구는 어떤 곳 -노후주택이 빼곡히 들어서 있는 서울 동북부의 대표적인 낙후지역. -지구 내 5500여 가구 주택중에 20년 이상 경과된 노후ㆍ불량주택이 절반에 달함. 3만5000명의 주민이 거주하고 있음. -도심 진입이 쉽고 주변에 대학이 있어 웰빙 주거지로 탈바꿈할 수 있는 가능성이 크다는 평가. 지하철 1호선(회기ㆍ외대앞ㆍ신이문역)을 이용해 10분 정도면 도심지 진입이 가능. 동부간선도로 등 주변 도로 여건도 비교적 양호한 것으로 평가됨. -촉진구역은 8개 구역으로 나뉘어 주택재개발방식으로 재정비됨.
■국내 최초 결합개발 시범 시행 -구릉지구역과 역세권 구역간 짝짓기 개발(일명 결합개발)이 시범적으로 시행됨. -결합개발은 촉진 구역중 도시경관 보호차원에서 구릉지(고지대, 산동네)와 평지이면서 개발이 비교적 용이한 역세권지역을 하나의 단지개념으로 묶어서 개발하는 방식. -천장산 인근인 문화재 ‘의릉’ 주변 7구역과 외대앞역을 중심으로 한 역세권 3구역을 하나의 단지로 묶어 개발. ■대중교통 중심 지향 개발 -대중교통중심지향개발 계획에 따라 지구 내 외대앞역, 회기역, 신이문역을 최단거리로 안전하고 쾌적하게 접근할 수 있도록 보행 및 자전거도로가 개설. -역 중심의 대중교통체계도 마련됨. 도로망은 이문로의 상습정체 해소 및 보행공간 확보를 위해 25m(5차선)로 늘리고 , 지구내ㆍ외부를 연결하는 20m 넓이의 지구순환도로 신설. 아울러 철도로 양분된 동서간 지역을 연결하도록 지하차도 2개도 신설됨. ■복합커뮤니티센터 4곳 건립 -주민 간 교류 증진을 위해 복합커뮤니티센터 4곳이 건립. 지구 내부를 순환하는 1.7㎞의 순환도로인 ‘커뮤니티가로’를 중심으로 주요 공원, 학교, 복합커뮤니티센터 등 공공시설이 배치됨. 순환도로변에는 15m 규모의 가로공원을 조성, 지역주민의 휴식 및 문화욕구 수용을 위한 공간이 51m 넓이로 조성됨. -절대적으로 부족한 공원ㆍ녹지를 대폭 확대하고 지구 중심부에 1만3000㎡규모로 지역문화와 자연을 테마로 하는 지역중심공원을 조성해 지역커뮤니티와 문화교류의 장소로 만들 계획. -초등학교와 고등학교 각 1개교를 추가로 확보해 철길과 대로로 인한 초등학생의 장거리 통학환경을 해소하고 부족한 학교시설을 확충해 나갈 예정. ■대학가와 연계해 국제 문화의 거리 조성 -주변 대학과 연계한 ‘국제문화의 거리’도 조성됨. 경희대, 한국외대를 방문하는 수많은 외국인 교수와 교환학생 및 국제학생 수요에 따라 외대~외대앞역 260m 구간을 다양한 국제문화권을 체험하고 교류하는 국제문화거리로 조성해 국제문화교류의 거점으로 육성할 방침. -이외에도 ▲촉진구역별 범죄예방을 고려한 친환경 단지설계 ▲복합커뮤니티센터와 주변 의과대학병원과 연계해 의료지원시스템 네트워크체계 구축 ▲자원절약형 신재생에너지 및 집단에너지시스템 도입. ■지분값은 꾸준한 오름세 -대지지분 99㎡(30평)대 다가구나 대지 33~99㎡(10~30평) 단독주택이 대부분. 지분값은 지역에 따라 다가구 주택이 1년전 ㎡당 242만~272만원(평당 800만~900만원)에서 최근 ㎡당 303만~363만원(평당 1000만~1200만원)으로 상승. 단독주택은㎡당 272만원(평당 900만원)안팎에서 거래됨. -2006년 초 3차 뉴타운 지정에 이어 2006년 2월2일부터 토지거래 허가 구역으로 묶여 실거주 요건을 갖추지 않은 투자 목적의 거래는 거의 끊김. 이 때문에 토지거래 허가를 받지 않아도 되는 지분 20㎡(6평) 미만의 주택이 인기. 이런 주택은 ㎡당 454만~545만원(평당 1500만~1800만원)에 시세 형성. -현지 부동산 중개업소에서는 인근 전농뉴타운에 비해 ㎡당 90만원(평당 300만원) 가량 지분값이 싸 가격메리트가 있다고 분석. -저평가 요인으로는 저지대여서 중랑천 범람의 피해를 보며 회기역 등 지구 내 3개 역을 통과하는 수도권 전철 1호선이 지상으로 나 있어 소음과 교통체증 등이 문제가 되고 있기 때문. ■주요 구역별 장ㆍ단점은 -가장 인기 있는 지역은 촉진3구역(옛 이문 9구역). 이 곳은 외대앞역과 신이문역 사이에 있어 교통이 편리. 2004년 6월 추진위원회 승인을 받고 구역지정 직전까지 갔으나 3차 뉴타운 지정으로 최근까지 사업 답보 상태. -촉진1구역(옛 이문 6구역)은 집들이 워낙 낡아 재개발 추진이 시급한 곳으로 꼽혀왔던 곳. 이 때문에 재개발 후 입주권을 받기 위한 지분쪼개기도 활발하게 이뤄졌음. -촉진4구역(옛 이경구역)은 2004년 6월 추진위원회 승인을 받았음. 구역 지정 당시 주민 동의율 68%를 확보해 9월 서울시에 의해 촉진계획이 확정되면 바로 사업진행에 착수할 수 있을 것으로 보임. 외대앞역과 신이문역이 가깝고 평지에 있다는 점이 장점. 지분쪼개기가 적다는 점도 메리트. -촉진7구역(옛 이문7구역)은 의릉,한국예술종합학교와 인접해 있는 곳으로 94년부터 재개발 추진. 결합개발제도 시범 운영지구가 될 가능성이 큼.
■투자유의점 -토지거래허가구역으로 묶여 있기 때문에 집을 산 후엔 실제 거주해야만 하는데 워낙 낡은 집들이 많아 주거환경이 크게 열악함. 따라서 현장을 반드시 방문해 실제 그곳에서 살 수 있는지 확인 한 후 거래하는 게 필수. -다가구주택의 경우 지하층은 잦은 침수로 인해 세입자 구하기가 어렵다는 점도 유념해야함. -지분 쪼개기가 많이 이뤄져 조합원수가 많은 곳에선 소형(66㎡ㆍ20평형대) 아파트밖에 배정받지 못할 수 있으므로 추진위원회 사무실을 방문해 예상 조합원수와 예상 건립가구수를 반드시 확인해야 함. |
