토지보상금ㆍ담보대출금 아파트로, 아파트로

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바닥 쳤다, 일부 지역 국한 주장 팽팽

서울·수도권 아파트 값이 대세 상승기에 접어들었나. 2008년 한햇동안 0.60% 내렸던 서울 아파트 값은 올 들어 4월 말 현재까지 1.10% 올랐다. 수도권도 마찬가지다. 과천시 등 주요 지역 아파트 값이 지난해 줄곧 약세를 보이다 올 들어 강세로 돌아섰다. 그러다 보니 집값이 바닥을 찍고 상승세로 돌아섰다는 주장과 일부 지역에 국한된 일시적 현상이라는 주장이 팽팽히 맞선다. 이 같은 ‘논란’을 불러온 원인은 무엇이고, 아파트 값이 오른 지역은 대체 어디이며, 왜 오르는 걸까. 그 속을 자세히 들여다봤다. #어디가 올랐나 아파트 값 상승 열기가 가장 뜨거운 곳은 서울 강남권 재건축아파트다. 재건축 단지가 몰려 있는 강남 3구(서초·강남·송파구)와 강동구 아파트 값은 펄펄 끓는다. 이들 지역 재건축아파트 값은 최근 한 달 새 5000만~1억원 이상 뛰었다. 3월 초 8억5000만원 선이던 강남구 개포동 주공1단지 49㎡는 한 달 새 10% 가까이 뛰어 현재 9억2000만원 정도다. 서초구 잠원동 한신9차 79㎡도 3월보다 6000만원가량 오른 6억8000만원 선이다. 3월 4억6000만원 안팎이던 과천 주공6단지 53㎡는 지금 6억원에 매물이 나온다.

오른 가격에 거래도 된다. 강남구 개포동 소망공인 김형우 사장은 “4월 들어 중개업소마다 일주일에 3~4건씩 계약됐다”고 말했다. 지난달 이후 5000만원가량 오른 강동구 고덕지구 재건축단지들도 단지별로 10건 이상씩 거래됐다.

서울에서는 강남권 재건축 단지 외에도 양천구 목동·신정동 일대 아파트 값 상승세가 두드러진다. 양천구 아파트 값은 3.3㎡당 1903만원 선으로, 지난해 12월 말 1900만원 선으로 내려 갔다가 올 들어 다시 1900만원 선을 회복했다. 목동 대림2차 114㎡는 연초보다 3000만원가량 뛰어 5억7000만원을 호가한다.

▲ 강남 재건축 아파트값이 최근 한달새 5000만~1억원씩 뛰어 관심을 끌고있다.

수도권에서는 시 전체 아파트 수의 70%가 재건축 대상인 과천시가 단연 돋보인다. 과천 주공6단지 53㎡는 3월 4억6000만원 안팎이었으나 지금은 6억원에 나온다. 과천시 별양동 센츄리21공인 최익규 대표는 “대구·대전 등 지방에서도 문의 전화가 온다”며 “가격만 맞으면 바로 올라와 계약하고 내려간다”고 말했다.

판교신도시와 인접한 용인시와 분당신도시 아파트 값이 오름세다. 용인시 보라동 죽전현대1차 148㎡는 올 들어 4000만원 정도 올라 4억4000만원을 호가한다. 민속마을2단지 112㎡도 3000만~4000만원 뛰어 3억원 선에 시세가 형성됐다. 분당신도시 서현동 시범현대 69㎡는 연초 3억2000만∼3억8000만원에서 현재 3억5000만∼4억3500만원으로 올랐다.

#시중에 넉넉해진 유동성이 자극?

재건축아파트 값 급등은 무엇보다 토지보상금·저금리로 시중에 유동자금이 풍부해진 데다 오락가락하던 재건축 규제 완화가 법제화되는 등 구체화된 덕분으로 풀이된다.

서울 마곡지구, 동탄2신도시 등 1분기 수도권에서만 토지보상금 5조원이 풀렸고, 금리가 내리면서 주택담보대출은 급증했다. 한국은행에 따르면 2월 말 현재 시중은행의 주택담보대출액은 244조7980억원으로 1월보다 3조3163억원 늘었다. 월 증가폭으로는 2006년 11월(4조2000억원) 이후 최대치를 기록했다.

지난 1일에는 임대주택 의무건설 폐지와 용적률을 국토계회법상 상한 용적률까지 올릴 수 있도록 한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 국회를 통과했다. 한강변 아파트를 초고층으로 재건축하는 사업도 성동구 뚝섬의 ‘지구단위계획구역 지정안’이 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 통과하면서 본격 시작됐다.

과천에서는 시가 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율)을 크게 올린 재건축 계획안을 지난달 말 발표했다. 190% 정도이던 용적률이 앞으로 250%까지 60%포인트가량 올라간다. 재건축 단지들은 이 같은 확실한 ‘재료’에다 2006년 고점에 비해 시세가 많이 내려 가격 메릿도 갖췄다.
각종 규제 완화로 재건축 사업성은 이전보다 훨씬 좋아진 데 비해 가격은 싼 것이다. 그러다 보니 시중의 유동자금이 재건축 단지로 유입되고 있는 것이다. 강동구 둔촌동 탑공인 김종원 사장은 “마곡지구에서 토지보상을 받았다는 한 투자자는 최근 서너 가구를 매입해 달라고 주문하기도 했다”고 말했다.

양천구 목동·신정동과 분당신도시 등지는 강남권 재건축 단지 상승세에 따른 매수심리 확산 영향 때문으로 풀이된다. 목동 다음공인 관계자는 “목동·신정동 일대의 아파트 값은 강남권 집값 흐름에 영향을 많이 받는 만큼 최근 강남권의 강세가 목동 일대 집값 상승의 기폭제로 작용한 것 같다”고 말했다. 분당 서현동의 한 중개업소 관계자는 “강남 집값이 오르면 강남 대체 도시인 분당 집값도 오를 수밖에 없다고 생각하는 수요자들이 많다”고 전했다.

양천구에서는 6월 개통하는 지하철 9호선도 호재로 작용했다는 분석이다. 용인에서는 그동안 상대적으로 집값이 많이 내렸다는 인식이 확산하고 있다. 동천동 현대공인 관계자는 “아파트 값이 더 내려가지 않을 것이라는 기대심리 덕분에 급매물이 하나 둘 팔리더니 호가가 오름세”라고 말했다.