부동산(상가)
[기획탐방=강남상권을 가다]-<45>방배동 내방역세권…서리풀 터널개통 기대
중개사
2013. 3. 2. 11:28
서초구 방배동은 ‘부촌 중의 부촌’으로 이름난 곳이다. 강남에서도 아파트 값이 비싸고 고가의 호화 단독주택들 역시 많다. 서리풀 공원 자락에는 이름만 들어도 알만한 대한민국의 유명한 명사들과 연예인들은 물론 재벌기업 오너 등이 많이 산다. 이 지역을 관할하는 반포세무서는 주민 25명이 무려 3457억원의 해외금융계좌를 갖고 있는 덕에 단연 전국 세무서 중 1위에 올랐다. 1인 평균 138억원을 해외에 현금성 자산으로 갖고 있는 거부들이다. 반면 세금 체납액도 단연 1위라는 불명예를 안았다. 이처럼 부자들이 모여 사는 방배동에는 가난한 서민들이 또한 적지 않다. 지하철 7호선 내방역을 중심으로 한 방배로를 사이에 두고 벌어지는 전국 최고의 빈부격차 현상이다. 따라서 내방역 상권은 고급스러움과 서민층이 어우러질 것으로 예상되지만 전혀 아니다. 중저가의 서민형 음식점들이 대부분이다. 식당들의 부침이 심한 편이어서 2~3년 후에 찾으면 간판이 바뀐 집을 쉽게 발견한다. 서민형 상권답게 건재상, 철물점, 의류수선 가게 등도 골목골목에 보인다. 대부분의 음식점들은 20~30평형대가 주류를 이루고, 권리금은 없는 경우가 많지만 있다면 2000~5000만원 선이다. 바닥권리금은 받기 힘들 정도로 유동인구가 작아 주로 시설 및 영업권리금 성격이다. 내방역 상권은 대로변 보다는 이면도로 골목길에 작은 규모의 맛집들이 숨어 있는 식으로 발달해 있다. 마치 ‘숨은 맛집 찾기’라도 허듯이 겉만 보면 손님들이 많을지 적을지 판단하기 어렵다. 이곳 인기식당으로 꼽히는 곳은 알짜수입을 올리고 있다. 내방역 상권은 인근 서리풀공원을 관통하는 터널이 올해 하반기께 공사에 들어가 오는 2015년 개통할 예정으로 있어 관심대상 지역이다. 개통 이후 내방역 인근이 상업지역으로 용도변경 가능성이 높기 때문이다. 강남의 테헤란로와 서초대로 교통유발인구가 1일 10만명이 새로 발생하고 사무실 또는 오피스텔용 대형건물이 들어선다면 유동인구는 더 늘어난다. 스카이데일리가 빈부격차가 전국 최고수준인 내방역 상권 일대를 취재했다.  |
동네 빈부차 최고 지역에 ‘숨은 맛집들’ 산재
[기획탐방=강남상권을 가다]-<45>방배동 내방역세권…서리풀 터널개통 기대
서초구 방배동은 ‘부촌 중의 부촌’으로 이름난 곳이다. 강남에서도 아파트 값이 비싸고 고가의 호화 단독주택들 역시 많다. 서리풀 공원 자락에는 이름만 들어도 알만한 대한민국의 유명한 명사들과 연예인들은 물론 재벌기업 오너 등이 많이 산다. 이 지역을 관할하는 반포세무서는 주민 25명이 무려 3457억원의 해외금융계좌를 갖고 있는 덕에 단연 전국 세무서 중 1위에 올랐다. 1인 평균 138억원을 해외에 현금성 자산으로 갖고 있는 거부들이다. 반면 세금 체납액도 단연 1위라는 불명예를 안았다. 이처럼 부자들이 모여 사는 방배동에는 가난한 서민들이 또한 적지 않다. 지하철 7호선 내방역을 중심으로 한 방배로를 사이에 두고 벌어지는 전국 최고의 빈부격차 현상이다. 따라서 내방역 상권은 고급스러움과 서민층이 어우러질 것으로 예상되지만 전혀 아니다. 중저가의 서민형 음식점들이 대부분이다. 식당들의 부침이 심한 편이어서 2~3년 후에 찾으면 간판이 바뀐 집을 쉽게 발견한다. 서민형 상권답게 건재상, 철물점, 의류수선 가게 등도 골목골목에 보인다. 대부분의 음식점들은 20~30평형대가 주류를 이루고, 권리금은 없는 경우가 많지만 있다면 2000~5000만원 선이다. 바닥권리금은 받기 힘들 정도로 유동인구가 작아 주로 시설 및 영업권리금 성격이다. 내방역 상권은 대로변 보다는 이면도로 골목길에 작은 규모의 맛집들이 숨어 있는 식으로 발달해 있다. 마치 ‘숨은 맛집 찾기’라도 허듯이 겉만 보면 손님들이 많을지 적을지 판단하기 어렵다. 이곳 인기식당으로 꼽히는 곳은 알짜수입을 올리고 있다. 내방역 상권은 인근 서리풀공원을 관통하는 터널이 올해 하반기께 공사에 들어가 오는 2015년 개통할 예정으로 있어 관심대상 지역이다. 개통 이후 내방역 인근이 상업지역으로 용도변경 가능성이 높기 때문이다. 강남의 테헤란로와 서초대로 교통유발인구가 1일 10만명이 새로 발생하고 사무실 또는 오피스텔용 대형건물이 들어선다면 유동인구는 더 늘어난다. 스카이데일리가 빈부격차가 전국 최고수준인 내방역 상권 일대를 취재했다
▲ 방배동은 전국 최고의 부자촌이지만 인근에는 월 수입 100만원 이하의 서민들 또한 많은 특이한 지역이다. 그 중심에 있는 지하철 내방역 인근 상권은 부자중심이 아닌 서민형 상권으로 형성돼 있다. GS자이아파트(맨위)와 내방역 인근 상권 전경. ⓒ스카이데일리
지하철 7호선 내방역을 중심으로 한 방배동 지역은 대한민국에서 빈부격차가 가장 심한 지역 중 하나다. 내방역 8번과 1번출구 방향으로 서리풀공원 자락 밑에는 고가아파트와 단독주택, 고급빌라 등에 1% 부자들이 즐비하게 살고 있지만 3·4·5·6번 출구 쪽의 안쪽으로 들어가면 가난한 서민들이 다수 살고 있다.
6번 출구에 있는 반포세무서는 전국 최고의 부자주민을 상대로 하고 있다. 일례로 국세청이 지난해 6월 해외금융계좌의 개인별 접수 현황을 세무서별로 집계한 결과 해외에 10억원 이상 현금(은행 또는 증권계좌)을 갖고 있는 알부자들이 가장 많은 곳은 반포세무서 관할이었다.
이곳에서는 불과 25명이 3457억의 해외 금융자산을 갖고 있다고 신고했다. 개인당 평균 무려 138억원에 달해 전국 세무서 중 단연 1위에 올랐다. 세금 체납액도 전국 1위다. 2011년 기준으로 반포세무서 관할 지역이 3697억원의 체납액을 기록해 서울시 전체 체납액의 14%나 차지했을 정도다.
반면 이 지역에는 월 100만원 이하의 수입으로 근근이 생활을 유지하는 서민들도 적지 않다. 오래된 빌라나 다세대 등의 지하에 사는 주민들 중에는 이처럼 가난한 주민들이 많이 산다. 방배로를 사이에 두고 부(富)와 빈(貧)의 격차가 하늘과 땅 차이인 셈이다.
방배역·이수역세권에 빼앗겨 상권규모 작아
▲ 상권은 음식점 위주로 형성돼 있지만 안쪽 이면도로에는 옛 간판의 흔적이 보이는 지물포, 철물점, 의류 수선가게, 전기재료점 등이 있다. 내방역 상권 위치도(맨위)와 방배로 대로변의 한 상가(중간)와 이면도로 서민형 상가지대 전경(아래) ⓒ스카이데일리 <그림=최은숙>
내방역 상권은 남북 방배로를 기준으로 해서 보면 방배역과 중간정도 지역인 외환은행 앞에서 북쪽으로 함지박사거리 방향의 방배씨티아파트(구·보성아파트) 일대까지의 지역이다. 동서 서초대로를 기준으로 하면 서리풀공원 자락의 GS자이 아파트(구·황실아파트)에서 고갯마루에 있는 방배초등학교 사거리까지 일대다.
이곳 상권은 인근 방배역세권의 먹자골목에 이용고객을 빼앗긴다. 또한 지하철 4·7호선 환승역인 이수역 인근의 상권에 역시 고객들이 분산돼 비교적 상권이 덜 발달됐다. 이수역세권은 상업지역이 형성돼 고층 주상복합아파트 및 오피스텔들이 줄지어 들어서면서 유동인구가 급격히 늘어났다.
특히 태평백화점 뒤쪽에 형성된 서민형 먹자골목 상가에는 밤늦게까지 젊은 세대들이 먹고 놀면서 즐기는 곳으로 유명하다. 따라서 내방역 상권은 음식을 특별히 맛있게 하거나 독특한 방법으로 도전하지 않으면 성공하기 어려운 지역 중 한곳으로 꼽힌다.
이런 특성으로 내방역 상권 일대는 간판이 자주 바뀌는 집을 많이 목격할 수 있다. 하지만 이런 특성과는 정 반대로 곳곳에 아주 잘되는 맛집들이 숨어 있다. 마치 ‘맛집 숨은 그림 찾기’라고 하듯이 이곳 주민들이나 직장인들에게 물어물어 맛집을 탐문해야 한다. 이들 맛집들은 알차게 수익을 올리고 있다는 것이 부동산들의 설명이다.
▲ 서초대로 변에 있는 시온교회와 그 인근에 손님들의 발길이 북적인다고 하는 식당들 전경. ⓒ스카이데일리
이곳은 또 지하철 역세권을 기대하기 힘든 곳이다. 부자들이 이곳 상권을 잘 이용하지 않기 때문이다. 인근에 재벌 오너, 유명 연예인, 언론인 사주, 의사, 변호사 등 부자들이 즐비하게 살지만 내방역 상권에 좀처럼 발길을 주지 않는다.
내방역 상권은 다만 앞으로 기대할 만한 곳이기는 하다. 내방역과 서초역을 연결하는 서리풀공원의 터널이 올해 착공해 2015년 완공될 예정이기 때문이다. 굴이 개통되면 강남권 테헤란로와 서초대로의 교통유발인가 폭발적으로 증가할 것으로 예상된다.
총 공사구간은 1.28km다. 터널이 개통되면 서래마을 골목길과 서울고등학교 방향으로 돌아다니던 복잡한 우회를 할 필요가 없다. 1일 10만여대의 동서간 교통혁신이 기대되고 있다. 정보사령부 부지 5만여평의 개발에 따른 유동인구 증가 역시 가져올 것으로 전망된다.
▲ 서리풀공원을 관통하는 터널이 올해 안에 공사가 착수돼 2015년 완공될 예정이다. 개통시 1일 10만명의 교통유발 효과와 내방역 사거리의 상업지구화에 따른 유동인구 증가가 기대되고 있다. ⓒ스카이데일리
더욱이 내방역 사거리를 중심으로 고층빌딩이 들어설 수 있도록 상업지역 변경 가능성이 높아 오피스 빌딩 유동인구의 증가 또한 예상되고 있다. 서초구가 부동산 중개인 정기교육에서 이 같은 예상을 밝히고 있다고 이곳 부동산들은 전한다.
서민·샐러리맨 상대 음식점 업종 주종
상권의 특성은 인근 서민들과 샐러리맨들이 주요 고객이라는 점이다. 따라서 이들을 대상으로 한 중저가의 음식점 위주로 상권이 형성돼 있다. 규모는 20~30평 정도의 식당이 많고 50평 안팎의 식당은 간간히 눈에 보인다.
고기집이 제일 많은 편이고 순대, 곰장어, 중국음식, 회, 설렁탕 등이 인기있는 메뉴다. 인기있는 식당들의 특성은 하나같이 서민적이고 풋풋하면서 독특한 음식으로 승부수를 걸고 있다.
손님들이 많이 찾는 음식점은 대로변 보다는 의외로 안쪽 이면도로에 있다. 더욱이 고급집이나 대형식당들이 아니고 서민적인 작은 공간의 식당들이 알차게 이익을 내는 경우가 많은 것이 특징이다.
인근 D부동사 관계자에 따르면 임대료는 30평 정도의 목이 좋은 곳을 기준으로 보증금은 5000~1억원 정도다. 권리금은 없는 경우가 많지만 2000~5000만원대가 주류를 이룬다. 부동산 관계자는 “바닥권리금은 1일 유동인구가 통상 1천명은 넘어야 하는데 이곳은 많은 곳도 300~500명 정도다”고 말했다.
따라서 바닥권리금을 당당히 요구할 만한 장소가 거의 없는 가운데 시설권리금과 영업권리금이 비교적 저렴하게 형성돼 있다.
대로변 보다 이면도로에 서민형 맛집들 인기
▲ 부동산과 주민들이 손꼽고 추천하는 내방역 상권의 음식점 전경. ⓒ스카이데일리
내방역 사거리에서 서리풀공원 방향으로 코너건물 2층에 자리 잡은 ‘명동보리밥·보쌈집’은 이곳 음식점 중에서 잘되기로 유명한 곳이다. 식사때는 줄을 서서 기다려야 할 정도로 북적인다. 구수한 보리밥에 토종 된장과 갖가지 비빔야채들이 즐비하게 나와 중장년층 세대의 이용자가 특히 많다.
5번 출구 바로 앞에 있는 ‘가마솥 큰집 순대국’은 오랫동안 인기를 끄는 단일메뉴로 고객들의 맛을 사로잡았다. 기사식당을 같이 하면서 멀리서도 택시기사들이 자주 찾는다. 따라서 24시간 운영하는 식당이었으나 최근에는 ‘올 나이트 영업’은 하지 않는다고 한다.
바로 옆에 있는 ‘산 곰장업집’도 잘되는 식당중 하나다. 100% 자연산을 고집하면서 손님들의 신뢰를 얻었다. 살아 있는 곰장어를 옆에서 직접 잡아 주기 때문에 싱싱함이 묻어난다. 가마솥 순대국집과 곰장업집 모두 크기가 작은 소박한 규모다.
이수역 쪽으로 조금 더 올라가면 제주향토음식점인 ‘제주물항’이 있다. 역에서 다소 거리가 있음에도 자리를 잘 잡아 매상을 높게 올린다고 한다. 초기에 갈치회·고등어회를 중심으로 인기를 얻은데 이어 지금은 갈치조림도 잘 팔린다. 이수역 방향으로 더 가면 방배초등학교 사거리 인근에 ‘방배 기사식당’이 보인다. 이 식당은 늘 택시들이 주차해 있을 정도로 이름난 식당이다.
기사식당 맞은편의 사거리 코너에 있는 2층짜리 건물의 ‘아구 샤브샤브’는 내방역 상권에서 가장 유명할 정도로 오랫동안 이 자리를 지켜왔다. 부동산들에 따르면 자리를 잡은지 20년이 넘었다고 한다. 아귀를 각종 야채와 함께 데쳐서 먹는 샤브샤브의 맛이 독특하게 입맛을 당긴다.
▲ 시온교회 바로 옆에는 보기드문 양고기 전문점이 눈에 보인다. ⓒ스카이데일리
제주물항 맞은편 시온교회 바로 옆에는 찾기 어려운 양고기 전문점 ‘램하우스’가 손님들의 발길을 끌게 만든다. 인근의 ‘소고집 한우국밥’은 ‘한우가 아니면 100만원 지급! 뼛속까지 국내산!’을 강조하고 있다.
서리풀공원 자락 방향에는 ‘천지 항아리 갈비’와 그 맞은편의 작고 소박한 ‘죽이야기’ 등이 있다. 비록 역에서 거리가 있지만 영업이 꾸준한 편이라고 부동산은 소개했다. 내방역 3번 출구 방배보건소 옆의 ‘산촌 사철탕집’은 보일듯 말듯한 작은 간판이지만 역시 사철탕과 삼계탕으로 오래된 맛집이다.
8번 출구 첫 골목길(서초대로 25길)의 중국집 ‘만다린’은 담백한 입맛을 찾는 인근의 샐러리맨들을 잡아 인기 있는 식당이 됐고, 1번 출구 첫 골목길(서초대로 26길)의 근배빌딩 1층에 있는 중국집 ‘식위천’은 저렴한 가격으로 서비스가 좋아 역시 샐러리맨들이 많이 찾고 주문한다. 최근에는 겨울별미식으로 조개짬뽕과 홍합짬봉을 팔고 있다.
▲ 독특한 음식으로 손님들이 붐빈다고 하는 일미옥 전경. ⓒ스카이데일리
5번 출구 첫 골목길(서초대로 23길)의 ‘일미옥’은 소고기보신탕과 곰국시 간판을 크게 내걸고 영업을 하고 있는데, 식사 때는 줄을 서야 할 정도로 인기다. 가족들이 서울 여러 곳에서 인기리에 운영하고 있는 것으로 알려져 있다. 바로 맞은편의 해물로스 전문점 ‘해로’는 인근 직장인들이 식사 또는 회식을 위해 많이 찾는다.
방배4동사무소가 있는 방배로 27길에는 칡냉면으로 손님을 끌고 있는 ‘고래면옥’이 있다. 예전 상호가 ‘유천 칡 냉면’이었는데, 역에서 멀기는 하지만 주민들이 찾는 식당이다. 이곳에서 방배로를 건너 방배로 28길에 있는 ‘옛골토성’ 있다. 이곳 또한 잘 되는 식당 중 한곳으로 꼽힌다.
3번 출구 이면도로인 서초대로 24길로 올라가다 보면 있는 ‘방배설렁탕’도 허름해 보이지만 직장인들이 찾아가서 먹는 집이다. 인근의 강원도 토속음식 전문점이 ‘두메’는 역시 작은 규모의 식당이지만 칼국수가 인기 메뉴다.