서울 서대문구 북가좌동 107만3000㎡ 일대에 개발중인 가재울뉴타운. 가재울은 허름한 주택과 자동차 한 대도 제대로 들어갈 수 없는 좁은 골목길 등이 복잡하게 얽혀 있는 서울 시내 대표적 낙후지역으로 손꼽혔다.
하지만 지난 2003년 뉴타운으로 지정된 후 고층아파트가 속속 들어서면서 고급주거단지로 옷을 갈아입고 있다. 서대문구 관계자는 “가재울뉴타운은 서대문구 지도를 바꾸는 시발점이 될 것”이라고 내다봤다.
교육·교통·편의시설 업그레이드
서울시가 2차 뉴타운으로 지정한 12곳 가운데 가장 빠른 사업속도를 보이고 있는 가재울뉴타운은 서울 서대문구 북·남가좌동 107만3000㎡에 2만600가구의 아파트를 짓는 사업이다.
1개 재건축구역과 6개 재개발구역으로 나뉘어 개발이 진행 중이다. 지난 9월 서울시 도시건축공동위원회가 가재울뉴타운 내 6개 지역 가운데 정비구역으로 지정되지 않았던 5·6구역 10만여㎡를 주택재개발정비구역으로 지정하면서 재개발지정은 모두 완료됐다. 남은 1개 구역(재건축) 개발은 2012년부터 추진된다.
지난 2005년도 1단계 사업으로 시작된 1·2구역은 곧 준공되며 이번에 정비구역 지정 승인을 받은 5·6구역은 조합설립인가를 앞두고 있다. 3·4구역은 관리처분계획 인가까지 마친 상태다.
서대문구에 따르면 이 뉴타운은 첨단(E-business smart town)·교육·녹색 등 세가지를 테마로 하는 ‘가재울 e-Park’로 지어진다.
특히 그동안 부족했던 교육시설을 늘리기 위해 초등학교 3개, 중등·고등학교 각 1개씩 5개교가 신설돼 교육 환경이 지금보다 현저하게 좋아지게 된다. 뉴타운 곳곳에는 공원 15개가 조성된다.
황폐화된 홍제천은 ‘제2의 청계천’으로 만든다는 계획으로 폭 15m로 복원될 예정이어서 이 뉴타운은 서울 도심부에서 보기 드문 쾌적한 주건환경타운이 될 것으로 구는 기대하고 있다.
교통여건도 좋아진다. 가장 가까운 지하철역은 은평구에 있는 6호선 수색·증산역. 지금 20분 정도 걸어가야만 했는데 경의선 복선화로 가좌역이 새로 생긴다. 새로 짓는 서부선 경전철(새절~신촌~광흥창~여의도~노량진~장승배기)도 이용할 수 있다.
또 가재울뉴타운은 유비쿼터스시스템이 도입돼 미래첨단주거환경으로 지어진다. 공공시설 등 주요 편의시설에 초고속 유무선 통신망과 각 가정용 쓰레기가 집하장까지 자동 운반되는‘자동 쓰레기 집배송시스템’이 도입된다. 지역난방시설이 설치돼 난방비도 20% 이상 절감할 수 있다.
인근 상암DMC(디지털미디어센터)와 홍제 균형발전촉진지구의 배후단지로 지구 내 대규모 기반시설도 이용할 수 있는데다 개발후광효과도 기대된다.
상암 DMC는 대기업과 정부IT기관 등이 들어서고 대형백화점 등 각종 편의시설과 130층 규모의 초고층 빌딩 등이 조성된다. 홍제균형발전촉진지구는 2010년까지 사업비 534억원이 투입돼 교통체계가 개선된다. 또 유진 상가를 철거한 곳에 대형백화점·도서관·병원 등 편의시설이 지어진다.
서대문구청 관계자는 “가재울뉴타운 개발이 완료되면 그동안 약점으로 지적됐던 교육·편의시설 부족 문제가 개선돼 고급주거지로서 손색이 없어 서울 중심 주거지로 떠오를 것으로 기대된다”고 말했다.
12월 첫 입주
가재울 뉴타운 1구역에서 현대아이파크(362가구)가 처음으로 12월 23일부터 집들이를 한다. 2구역 동부센트레빌 473가구도 2009년 5월 입주할 예정이다.
가재울뉴타운 전체면적의 50%를 차지는 3·4구역은 지난해 사업승인을 받고 사업 추진에 속도를 내고 있다. 총 7000여가구가 들어서는 매머드급 단지로 래미안가재울 브랜드를 다는 3구역은 철거가 진행 중이고 자이·SK뷰·현대아이파크가 들어서는 4구역은 이주가 한창이다.
내년 상반기 일반분양될 예정이다. 특히 4구역은 조합원수가 2200여명에 불과해 1800여가구가 일반분양될 예정이다.
지난 9월에 재개발 정비구역으로 지정된 5·6구역은 가재울뉴타운 기본계획보다 4년이나 앞당겨 사업이 진행됐다. 작년 12월 기본계획을 변경해 조합설립을 위한 추진위원회 승인을 받았다.
현재는 조합설립인가 절차를 밟고 있다. 계획관리 2구역은 2012년부터 사업이 진행되며 기반시설이 잘 갖춰져 재건축으로 추진된다. 북가좌동 부자공인 관계자는 “가재울뉴타운은 주민동의가 잘 이뤄져 사업진행이 순조로운 편”이라며 “뉴타운사업이 마무리되면 이곳은 ‘첨단, 교육, 생태’가 어우러진 고급 주거공간으로 거듭나게 된다”고 말했다.
뉴타운현장에선
개발 끝나면 은평뉴타운보다 더 각광받을 것/하나공인 박직상 대표
가재울뉴타운은 개발이 완료되면 입지·교통 등 모든 면에서 은평뉴타운보다 낫다는 평가를 받을 것이다.
은평의 경우 서울 외곽 쪽에 있지만 가재울뉴타운은 도심 중간에 있고 특히 강변북로는 차로 10분 이내 진입할 수 있어 강남권 진입이 쉽다. 불광천과 홍제천이 가깝고 공원이 많아 쾌적성 면에서도 여느 뉴타운에 뒤지지 않는다.
또 방송·게임·영화·애니메이션·음반·디지털교육 등 첨단 디지털 문화 콘텐트와 소프트웨어 분야의 기업이 들어서는 상암DMC(디지털미디어시티)가 바로 남쪽에 붙어있는 등 개발호재도 풍부하다.
주택경기가 얼어붙으면서 거래가 거의 안되고 있지만 정부의 부동산 규제완화 이후로 매수문의는 많아졌다. 개발 호재가 풍부하고 교통여건이 워낙 좋아 가격이 더 내려갈 것으로 보이지 않아 자금여력만 된다면 구입을 권하고 싶다.
지난 5월 6억~6억5000만원에 거래됐던 1구역 112㎡ 분양권은 4억4000만원에 살 수 있다. 가재울뉴타운을 이야기할 때 상암동 아파트 값과 비교하는데 경기만 회복하면 상암동 아파트값과 같거나 10% 낮게 갈 것으로 보인다.
현재는 20% 정도 싸다. 전세 수요자라면 지금 물건을 알아봐야 한다. 인근 상암DMC에 LG텔레콤 등 대기업 입주가 늘고 있어 앞으로 전셋값이 강세를 보일 것으로 예상돼서다.
뉴타운 중심에 있는 1·2구역에는 학원가 등 편의시설이 들어설 것으로 보인다. 또 가격이 저렴하기 때문에 싼값에 뉴타운에 진입을 노리는 수요자라면 눈여겨볼 만한 곳이다. 3·4구역은 교통·입지·학군 등 3박자를 고루 갖춰 뉴타운 내에서 가장 관심이 높은 곳이다.
5·6구역은 명지대·연세대 등 대학가와 가까워 꾸준한 주택수요를 기대해 볼 수 있고 기존 상권과 주변 편의시설의 이용이 가능하다. 문의 02-302-9267.
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인근 부동산중개업소는 가재울 뉴타운 1~6구역 가운데 3구역의 투자가치가 가장 높다고 입을 모은다. 3구역은 지하철 6호선 수색역이 가장 가깝고 구릉지에 있어 시야가 막힌 곳이 없는데다 고층 가구는 일부 한강조망권도 확보된다는 것.
입주 때는 연 16만명의 인구유입이 예상되는 주변 상암DMC가 어느 정도 개발되는 덕에 전세·매매가도 강세를 보일 것으로 기대된다. 3000여 가구가 각각 들어서는 3·4구역에는 학교·파출소 등 공공시설도 조성된다.
단지 규모가 작은 1~2·5~6구역 아파트 주민들은 3·4구역 편의시설을 이용해야 한다. 4구역 내 S공인 관계자는 “3·4구역에는 최고 35층 아파트가 들어서기 때문에 뉴타운 내 랜드마크 단지가 될 것이다”고 말했다.
부동산 경기여파로 철거작업이 진행 중인 3구역 조합원 지분에 붙은 웃돈이 많이 내렸다. 지난해 말 웃돈이 1억7000만원 정도 붙었는데 지금은 6000만~7000만원 선이다.
북가좌동 S공인 관계자는 “웃돈이 많이 내린 데다 조합원들이 추가부담금이 높다고 이의를 제기해 내년 1월 임시총회를 열어 수익률을 높게 감정평가액을 다시 책정하기 때문에 추가부담금이 줄어들게 된다”고 말했다.
인근 이안공인 관계자는 “112㎡에 입주할 수 있는 지분의 경우 조합원 분양가 4억3800만원에다 웃돈 7000만원을 더하면 5억2000만원을 내야 하는데 내년 1월 임시총회 이후엔 5억원 이하에도 구입할 수 있을 것 같다”고 전했다.
4구역 조합원 매물의 웃돈은 4000만~5000만원으로 3구역보다 적은 금액의 웃돈이 형성됐지만 사업 진행이 늦어 향후 추가부담금액이 높아질 것으로 보여 중개업소에선 4구역보다 3구역을 추천한다.
이제 막 사업이 시작된 5~6구역 내 대지지분 17㎡는 1억5000만원으로 올 초에 8000만원이었던 웃돈이 5000만원으로 내렸다. 이달 입주를 앞둔 1구역 현대아이파크는 거래가 없어 급매물 가격이 많이 내렸다.
151㎡은 일반분양가가 7억2000만원 선인데 조합원 매물이 6억8000만원에 나왔지만 찾는 사람이 없다. 내년 5월 2구역 동부센트레빌 입주가 시작되면 매물이 늘어 가격은 더 떨어질 것으로 보인다. |