저금리 시대! 부동산시장 공략법

[이것이 부동산이다]저금리 시대! 부동산시장 공략법

저점에서 매입해 고점에서 처분해 많은 차익을 남기는 것이 성공 투자의 기본이다. 여전히 글로벌 금융위기 여파와 내수 경기 침체가 해소되지 않은 만큼 섣불리 매도와 매수에 대한 시점을 장담하기란 어려운 일이다. 하지만 급매물과 함께 호재 지역의 각종 수혜 물건을 선별해 매입을 고려해야 하는 시점인 것은 확실하다. 지난 2월 12일 한국은행이 기준금리를 사상 최저치인 2.0%로 낮추면서 투자시장도 본격적인 ‘저금리 시대’를 맞았다. 시중 은행들도 예금 금리뿐 아니라 각종 대출 금리를 일제히 인하하는 분위기다. 여기에 양도성예금증서(CD)도 2% 중반까지 떨어지면서 이와 연동하는 주택담보대출도 더욱 낮아지고 있다. 은행별로 다소의 차이가 있지만, 이미 주택담보대출에 따른 최저 이자율은 3%대 초반까지 떨어지는 등 상당 부분 반영돼 있다. 이 같은 금리 인하는 매수자들에게 취득세·등록세를 비롯한 구입 부담을 덜어주는 동시에, 집주인들에게도 보유에 따른 부담을 줄여주는 역할을 한다. 특히 대출을 통해 집을 장만한 사람들에겐 희소식이다. 금리 변수, 부동산시장 어떻게 반응할까 그렇다면 이 같은 금리는 부동산시장과 어떤 관계가 있을까. 예측 가능한 것처럼 금리는 부동산시장, 즉 가격과 절대적인 상관관계를 갖는다. 과거 통계상 금리가 오르면 부동산 가격은 떨어지고, 반대로 금리가 낮아지면 부동산 가격은 올라간다. 그만큼 금리는 부동산 가격에 상당한 영향을 주고 있음을 알 수 있다. 부동산시장의 변수는 크게 금리와 함께 정책, 실물 3가지를 꼽을 수 있다. 여기에 입주량이나 투자 심리, 글로벌 금융 상황 등을 시장 변수로 추가할 수 있다. 현 시점에서 이들 요소 가운데 가장 큰 변수는 역시 ‘실물 경기’다. 다음으로 금리 변수를 꼽을 수 있고 정책은 현 상황에서 3대 변수 중 비중이 가장 낮다. 정책 변수의 경우 이미 정부가 대부분의 규제를 풀어놓은 터라 시장에 상당수 반영돼 있기 때문이다. IMF 외환위기 당시에는 금리 변수를 지나칠 정도로 간과한 부분도 있었다. 금리가 높았던 지난해만 해도 금리는 전체 변수의 10%에도 못 미쳤다. 하지만 현재와 같은 저금리 상황에서는 금리 변수가 30%가량은 된다. 금리가 낮다는 것은 당연히 부동산시장에선 호재다. 실제 최근 시장에서도 이 같은 분위기가 감지되고 있다. 하지만 여기에는 함정이 도사리고 있다. 바로 ‘실물 경기’다. 현재 부동산시장을 둘러싼 환경은 좋은 편으로 보기 어렵다. 구조조정이 여전히 진행되고 있는 데다, 연봉마저 삭감되는 상황이어서 흥행을 돋울 수 있는 환경이 아니라는 것이다. 이 때문에 시장에서 ‘저금리’ 착시 현상이 일고 있다는 지적도 나온다. 즉 일부 지역에서만 저금리 여파가 나타날 뿐, 전체적으로 파급되지는 않는다는 것이다. 전체적인 구매력이 좋아지지 않는 상황에서 일부 지역에 상당액의 자산 보유자들이나 외국 자본을 비롯해 투기자금까지 유입되면서 단기적으로 상승하는 것처럼 보인다는 시각이다. 일종의 ‘게릴라식’ 현상인 셈이다. 이런 상황을 감안할 때 실물 경기가 회복되면 시장은 활기를 찾을 수 있지만, 반대로 악화되면 더욱 망가질 수밖에 없다. 그만큼 실물 변수가 금리보다 한수 위다. 그렇다 해도 저금리 환경 속에서 시중 유동자금이 부동산시장을 그대로 지나치지는 않을 것이란 게 대체적인 시각이다. 다만 자금을 끌어당기는 에너지가 약해 본격적인 상승세로 이어질 가능성은 낮다. 이런 점에서 최근 거래의 탄력을 받고 있는 서울 강남권도 박스권 장세 속에서 국지적인 등락만 오갈 것이란 지적도 적지 않다. 이는 돈을 빌려 이익을 챙기는 ‘레버리지’ 효과도 제한적일 수밖에 없음을 의미한다. 이 같은 상황에서 수요자들이 실수(오류)를 범할 수 있는 부분은 지나치게 비싼 값을 지불해 차익이 소폭에 그치거나 오히려 손실을 입을 수 있다는 점이다. 시장 쇼크는 실물과 동행할 뿐, 선행하기 어렵다. ‘실물 경기’에 충실하라는 주문도 이 때문이다. 현재와 같이 불확실성이 앞선 장세에서는 매입가를 최대한 낮춰야 한다. 이것이 가장 안전한 투자다. 상품으로 따져봐도 아파트 외에는 모두 불안하다. 토지와 상가는 회복이 더디다. 특히 상가는 주의할 점이 많다. 다시 말해 틈새보다는 정공법으로 다가서야 한다는 것이다. 저금리를 활용해 세를 놓고 있는 집주인 입장에선 전세를 월세로 전환하는 것도 방법이다. 낙폭과대 물건을 고르되, 개발 재료를 따라야 하고 테마가 있는 상품 쪽으로 눈을 돌려야 한다. 정책 변수 해결, 이젠 타이밍 싸움 정부가 2·12 대책을 통해 공급 확대와 조속한 시장 정상화를 이유로 민간택지 분양가상한제를 폐지하기로 함에 따라 남은 규제는 사실상 없다. 그만큼 투자를 가로막는 규제는 없다. 금리 역시 앞서 언급했듯이 갈수록 낮아질 것으로 보여 자금 조달에 따른 부담도 크지 않다. 문제는 타이밍이다. 매도자든 매수자든 부동산시장에서의 성공과 실패는 한 끝 차이다. 즉 타이밍을 언제 잡느냐다. 그만큼 싼 시점에서 매입해 고점에서 처분함으로써 많은 차익을 남기는 것이 성공 투자의 기본이다. 이때 간과해서는 안 될 것이 여전히 글로벌 금융위기 여파와 내수 경기 침체가 해소되지 않은 만큼 섣불리 시점을 장담하긴 어렵다는 점이다. 급매물과 함께 호재 지역의 각종 수혜 물건을 선별해 매입을 고려해야 하는 시점이다. 일단 정부의 각종 정책적 배려는 상당하다. 우선 올해 말까지 신축 주택을 살 경우 앞으로 5년간 양도소득세를 전액 면제(비과밀억제권역)받거나 50% 감면(서울 제외한 과밀억제권역)받을 수 있게 됐다. 눈에 띄는 것은 신축 주택 매입에 따른 양도소득세 감면 지역을 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역까지 확대했다는 점이다. 이때 신축 주택은 최초로 매매계약을 체결한 것으로, 계약금을 지불해야 한다. 기존 미분양 주택도 포함된다. 다만 과밀억제권역의 경우 면적이 149㎡ 이내여야 한다. 신축 주택 수는 제한이 없다. 이번 조치로 그동안 세제 혜택에서 소외됐던 경기 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥과 인천(강화·울진군 등 제외) 등 수도권 과밀억제권역이 혜택을 입을 것으로 보인다. 다주택자도 이번 조치로 투자 기회가 확대될 전망이다. 외환위기 당시 서울 강남권과 경기 용인 등이 양도세 한시적 특례 적용으로 상당한 재미를 봤다. 5년 이후 발생한 양도차익은 일반세율(6~33%)이나 장기보유 특별공제(연 3%, 최대 30%)를 적용해 과세할 것으로 보인다. 올 6월 말까지 한정 시행키로 했던 지방 미분양 주택에 대한 거래세 감면 적용기간을 2010년 6월 말까지로 연장했고, 적용 지역도 비수도권까지 확대됐다. 통장 하나로 모든 주택청약이 가능한 ‘주택청약종합저축’도 신설된다. 이 통장은 무주택 세대주 여부와 연령에 관계없이 가입할 수 있다. 국민주택 혹은 민영주택 중 선택 청약이 가능하다. 다만 유주택자일 경우 국민임대와 같은 국민주택 청약은 제한된다. 청약저축처럼 매달 일정 금액을 납입해야 한다. 일정 금액이 적립되면 민영주택 청약을 할 수 있는 예치금으로 인정할 수 있도록 했다. 납입 금액은 매월 2만원 이상 50만원 이하이며 5천원 단위로 납입이 가능하다. 국민주택 등에 청약할 경우 기존 청약저축 가입자의 순차가 유지될 수 있도록 월 납입액은 최고 10만원까지만 할 수 있다. 주택청약종합저축에 신규로 가입하기 위해서는 기존 청약저축과 예·부금 가입자는 기존 통장을 해지해야 한다. 그동안 청약저축자에게만 공공주택 청약 기회가 돌아간다는 불만이 높았던 데다, 청약예·부금 가입자들의 경우 청약통장 효용도가 떨어졌던 점을 감안하면 청약통장 사용 활성화를 이끌어낼 수 있을 것으로 예상된다. 다만 기존 가입자들은 통장 해지 후 신규 주택청약종합저축에 가입해야 한다. 기존 청약통장 중 청약저축은 납입 횟수와 납입 금액, 예·부금은 청약가점으로 당락이 결정되는 만큼 당첨 확률이 높은 수요자보다 사회 초년생, 청약통장에 가입한 지 얼마 되지 않은 신혼부부 등이 주택청약종합저축으로 갈아탈 것으로 예측된다. 철저한 투자 분석 뒤 매입해야 흔히들 부동산시장에서 성공하려면 ‘바닥에 사서 꼭지에 팔아야 한다’고들 말한다. 제아무리 고수라도 이런 타이밍을 잡는 것은 거의 불가능하다. 바닥을 기다리다 시기를 놓치고, 꼭지를 기다리다 본전 챙기기도 바빠진다. 따라서 반 발자국 빠르게 시점을 선택하는 게 최소한 손실을 방지할 수 있는 방법이다. 바닥이라고 느끼는 시점에 진입해 꼭지가 가까워졌다고 느낄 때 손을 털어야 한다. 이때 시점을 잘못 잡았다고 판단되는 경우 결코 미련을 오래두지 말아야 한다. 즉 본전 생각하다가 시쳇말로 죽 쑬 수 있어서다. 또 하나 중요한 것은 매입할 때 매입할 상품에 대해 보다 폭넓게 알아봐야 한다는 점이다. 단순히 소개자의 말만 듣고 판단할 것이 아니라 직접 입지나 전망 등의 투자 분석을 철저히 한 후 매입에 나서야 한다. 부동산은 없는 이에게도 기회를 가져다 줄 수 있는 투자처다. 주변에 “돈 없어서 부동산에 관심도 없다”고 말하는 사람이 있을 것이다. 이런 유형의 사람들은 어떤 기회가 와도 관심을 갖지 않는다. 때문에 자기 집 마련조차 어렵게 하거나 아예 세입자 생활을 면하기 힘들게 된다. 부동산은 목돈이 필요한 투자처다. 그렇다고 목돈이 없는 사람들의 참여를 차단하지는 않는다. 문제는 어떤 상품을 어떤 시점에 어떤 방법으로 매입하느냐다. 2천만~3천만원의 자금만 가지고도 매입에 나설 수 있고 타이밍만 잘 조절하면 적지 않은 차익을 남길 수 있다. 그렇다고 투기를 조장하는 것은 아니다. 기회가 있을 때 그 기회를 잘 활용하라는 것이다. 다만 무리하게 대출을 받아 움직이는 것은 삼가는 것이 낫다. 지금도 서울 강남에선 적지 않은 투자자들이 원금은커녕 이자 내기도 바쁘다. 최근 다소 회복된 것처럼 보이지만 잘못된 시점을 선택해 추격매수에 나섰다가 상투에 아파트를 매입한 이들의 고통이 계속되고 있는 것이다. 대출은 원금과 이자 등의 금융비용을 본인이 감당할 수 있는 선보다 적어도 20%가량 낮춰야 한다. 청약 전략 어떻게 짤까 주택청약종합저축 개설과 재당첨 제한 완화 및 폐지, 비투기과열지구 내 비세대주 1순위 청약 허용, 미성년자 청약통장 가입 허용 등으로 청약 수요는 늘어날 것으로 보인다. 문제는 최근 시장 분위기도 그렇지만 차익이 예상되는 단지로만 쏠리는 현상이 두드러질 수밖에 없어 인기 단지와 비인기 단지간 청약 양극화가 더욱 극심할 것이란 점이다. 경쟁이 치열하면 주변 집값을 끌어올리고 다시 분양가가 상승하는 악순환으로 이어질 수 있다. 다시 말해 무주택 수요자들로선 당첨 기회가 줄어드는 만큼, 당초 정부가 내걸었던 정책 목표와는 다른 현상이 빚어질 수 있다. 일단 청약가점이 낮은 사회 초년생이나 신혼부부, 미성년자 등을 중심으로 기존 청약통장 가입 후 1년 이상 경과하지 않은 수요자의 경우 주택청약종합저축으로 갈아타는 것이 유리하다. 가점이 높은 청약 예·부금 가입자나 납입 횟수(금액)가 많은 청약저축 가입자는 굳이 기존 통장을 해지할 필요가 없다. 세대원이 많은 세대주는 비투기과열지구 내 비세대주 1순위 청약 허용과 주택청약종합저축 1인 1통장 가입 가능 등 각종 청약 규제 완화를 최대한 활용하는 게 좋다.