악재 덮친 부동산 시장… `울퉁불퉁 L자형` 2~3년 지속될듯

[집값 어디로… `4대 변수`점검]

악재 덮친 부동산 시장… `울퉁불퉁 L자형` 2~3년 지속될듯

올봄 이후 집값,어떻게 흘러갈까. 작년 내내 '하향 횡보'를 지속해온 집값이 최근 서울 강남권을 중심으로 '깜짝 반등'을 보이면서 수요자들의 궁금증이 고조되고 있다. 집값이 꿈틀거리자부동산시장에는 '집값 바닥론'까지 등장했다. 2월 바닥론,연말 상승론 등 내용도 가지가지다. 반면 다른 한쪽에서는 단기회복의 허점을 지적하는 '장기 침체론'이 떠돌면서 시장 전망을 혼란스럽게 하고 있다.

이에 본지는 최근 시장 동향을 긴급 점검해봤다. 부동산시장을 좌우하는 △세계경기 △규제완화 효과 △시중 부동자금 △주택수급 상황을 분석하고 서울과수도권 주요 지역의 집값 움직임 등 모든 요인을 샅샅이 짚어 봤다. 신한은행과 함께 고객들을 대상으로 설문조사도 벌였다. 일반 수요자들의 향후 집값 동향과 구매 의사 등을 알아보기 위해서였다.

이들 요인을 분석해본 결과 △규제완화 등 주택정책 △시중 금리 상황 △유동자금 등 집값에 곧바로 영향을 미치는 직접적 요인은 외환위기 이후 주택경기 활황기(2000~2006년) 때처럼 유리한 조건인 것으로 나타났다. 하지만 고(高)분양가,실물경기 악화 등의 요인은 그때와는 정반대여서 수요 침체와 하락 요인으로 분석됐다.

더욱이 글로벌 경기불황 등 거시경제 요인은 '쓰나미급 악재' 성격을 띠고 있는 데다,이제 막 시작 단계여서 이들 국내외 악재가 뒤섞일 경우 부동산시장은 장기침체 가능성이 높은 것으로 전망됐다. 이에 따라 집값도 일부 지역에 따른 국지적 상승은 있겠지만,전체적으로는 '울퉁불퉁 L자형 하향 횡보'가 1~2년간 지속될 것으로 예상됐다. 최근 한 달간 서울 · 수도권 집값 '반짝상승'은규제완화와 미분양 양도세 감면 혜택에 따른 단기효과로 해석됐다.