임대차기간을 1년으로 계약했어도…

[부동산 분쟁] 임대차기간을 1년으로 계약했어도…

임차인이 원하면 1년 더 살수있어 ◆김조영 변호사의 `쉽게 푸는 부동산 분쟁`◆ "따르릉." "안녕하세요, 고 여사님. 공인중개사 사무실입니다. 지난번에 보고 가신 집에 대해 주인이 계약기간을 1년으로 해 계약하자고 합니다. 그렇게 계약하실 수 있나요?" 고 여사는 대학에 다니는 막내아들 자취집을 구하기 위해 다니던 중학교 근처에 마음에 드는 집이 있어 계약하려 했으나 공인중개사 사무실에서 뜻밖의 전화가 왔다. 집주인이 임대차 기간을 2년이 아닌 1년으로 하자는 것이다. 그 이유는 지금 현재 임대차 시세가 너무 싸서 싼 가격으로 계약하지만 조만간 시세가 회복될 것이기 때문에 1년으로 계약하고 1년 뒤 재계약할 때에 보증금을 인상할 의도인 것 같다. 그러면 과연 임대차 기간을 1년으로 해 계약했을 때 임대차 기간은 1년밖에 안 되는 것일까. 주택임대차보호법을 보면 `기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(제9조)`고 규정돼 있다. 즉 주택을 임대차할 때 2년 미만으로 해 1년 또는 6개월 등으로 계약하더라도 그 기간을 2년으로 본다는 것이다. 그런데 위 조문 바로 뒤에 `다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다`고 규정돼 있다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간을 주장할 수 있다는 것인데 이것은 무슨 뜻일까. 예를 들어보자. 주택을 1년으로 해 임대차계약을 했는데 1년이 지날 즈음 임대인이 임차인에게 "1년으로 계약했으니 재계약하든지 아니면 나가 달라"고 하면 임차인이 "아니다. 비록 계약은 1년으로 했으나 주택임대차보호법에 2년으로 본다고 규정돼 있으므로 나는 별도 재계약 없이 앞으로 1년 더 그대로 있겠다"고 할 수 있을까. 답은 `할 수 있다`다. 반면 임차인이 임대인에게 "1년 계약기간이 끝나가기 때문에 내가 나갈 테니 보증금을 반환해 달라"고 요구했을 때 임대인이 "2년으로 본다고 규정돼 있으므로 1년 더 있어라. 나는 1년 뒤 보증금을 돌려주겠다"고 할 수 있을까. 답은 `할 수 없다`다. 즉 2년 미만으로 주택임대차계약을 체결했을 때 그 짧은 임대차 기간을 주장할 수 있는 사람은 임차인뿐인 것이다. 따라서 임차인은 무조건 1년으로 계약한 뒤 그때 가서 더 있고 싶으면 1년을 더 주장하고 그렇지 않으면 나가겠다고 말하면 되는 것이다. 약간 불공평한 내용이기는 하지만 경제적인 약자를 보호하기 위해 임대인에게는 불리한 조항을 법에 규정한 것이다. 주택뿐만 아니라 상가도 마찬가지다. 다만 그 기간이 2년이 아니라 1년이라는 점만 다르다. 상가건물임대차보호법을 보면 `기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(제9조)`고 규정돼 있다. 비록 법에는 위와 같이 규정되어 있으나 나중에 임대인과 임차인 모두 난처한 처지가 되지 않도록 잘 알아서 계약을 체결해야 할 것이다.

임차인이 원하면 1년 더 살수있어

◆김조영 변호사의 `쉽게 푸는 부동산 분쟁`◆ "따르릉." "안녕하세요, 고 여사님. 공인중개사 사무실입니다. 지난번에 보고 가신 집에 대해 주인이 계약기간을 1년으로 해 계약하자고 합니다. 그렇게 계약하실 수 있나요?" 고 여사는 대학에 다니는 막내아들 자취집을 구하기 위해 다니던 중학교 근처에 마음에 드는 집이 있어 계약하려 했으나 공인중개사 사무실에서 뜻밖의 전화가 왔다. 집주인이 임대차 기간을 2년이 아닌 1년으로 하자는 것이다. 그 이유는 지금 현재 임대차 시세가 너무 싸서 싼 가격으로 계약하지만 조만간 시세가 회복될 것이기 때문에 1년으로 계약하고 1년 뒤 재계약할 때에 보증금을 인상할 의도인 것 같다. 그러면 과연 임대차 기간을 1년으로 해 계약했을 때 임대차 기간은 1년밖에 안 되는 것일까. 주택임대차보호법을 보면 `기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(제9조)`고 규정돼 있다. 즉 주택을 임대차할 때 2년 미만으로 해 1년 또는 6개월 등으로 계약하더라도 그 기간을 2년으로 본다는 것이다. 그런데 위 조문 바로 뒤에 `다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다`고 규정돼 있다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간을 주장할 수 있다는 것인데 이것은 무슨 뜻일까. 예를 들어보자. 주택을 1년으로 해 임대차계약을 했는데 1년이 지날 즈음 임대인이 임차인에게 "1년으로 계약했으니 재계약하든지 아니면 나가 달라"고 하면 임차인이 "아니다. 비록 계약은 1년으로 했으나 주택임대차보호법에 2년으로 본다고 규정돼 있으므로 나는 별도 재계약 없이 앞으로 1년 더 그대로 있겠다"고 할 수 있을까. 답은 `할 수 있다`다. 반면 임차인이 임대인에게 "1년 계약기간이 끝나가기 때문에 내가 나갈 테니 보증금을 반환해 달라"고 요구했을 때 임대인이 "2년으로 본다고 규정돼 있으므로 1년 더 있어라. 나는 1년 뒤 보증금을 돌려주겠다"고 할 수 있을까. 답은 `할 수 없다`다. 즉 2년 미만으로 주택임대차계약을 체결했을 때 그 짧은 임대차 기간을 주장할 수 있는 사람은 임차인뿐인 것이다. 따라서 임차인은 무조건 1년으로 계약한 뒤 그때 가서 더 있고 싶으면 1년을 더 주장하고 그렇지 않으면 나가겠다고 말하면 되는 것이다. 약간 불공평한 내용이기는 하지만 경제적인 약자를 보호하기 위해 임대인에게는 불리한 조항을 법에 규정한 것이다. 주택뿐만 아니라 상가도 마찬가지다. 다만 그 기간이 2년이 아니라 1년이라는 점만 다르다. 상가건물임대차보호법을 보면 `기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(제9조)`고 규정돼 있다. 비록 법에는 위와 같이 규정되어 있으나 나중에 임대인과 임차인 모두 난처한 처지가 되지 않도록 잘 알아서 계약을 체결해야 할 것이다.