부동산(기타)
서울지하철 9호선 하 노량진~신논현권
중개사
2008. 11. 5. 10:07
| 교통ㆍ문화ㆍ상권ㆍ주거 '4위일체' 투자 청신호 |
| 서울지하철 9호선 하 노량진~신논현권 |
서울 서남부에서 강남권 한복판까지 연결하는 지하철 9호선 1단계(25.5km)가 내년 5월께 개통될 예정이다. 그 중에서도 노량진역과 고속터미널역은 기존 지하철망과 함께 더블ㆍ트리플 역세권으로 개발될 예정이어서 부동산 수요자들의 눈길을 끈다. 지하철이 없던 흑석동은 9호선에 들어서 교통이 한결 편리해질 전망이다. 논현동에는 9호선에 이어 신분당선 연장선도 개발 중이다. 노량진역, 상권 확대 기대로 술렁 수산시장과 고시학원으로 대표되던 노량진에도 변화의 바람이 불고 있다. 이 지역은 국내 금융ㆍ정치 중심지인 여의도와 1km 거리에 있고 영등포ㆍ흑석ㆍ봉천ㆍ용산 등으로 이어지는 도로망이 촘촘하게 연결된 교통의 요충지다. 현재 지하철 1호선이 지나는 노량진역은 지하철 9호선 개통으로 대중 교통망이 더욱 좋아지게 된다. 노량진동 월드공인 관계자는 “2012년까지 노량진 뉴타운 개발이 끝나면 노량진역 주변은 한강 이남 교통ㆍ주거의 새로운 중심축으로 떠오를 것”이라고 말했다. 개발이 한창인 노량진 뉴타운 사업이 점점 가시화되고 있다. 현재 사업이 본격적으로 추진되는 구역은 노량진 뉴타운 1구역과 노량진 근린공원 조성 사업지역 두 곳뿐이다. 1구역은 2006년 11월 말 관리처분인가를 받고 현재 공사 중이다. 노량진 2구역과 3구역(정비예정구역)은 사업 초기단계로 추진위까지 승인을 받았다. 그 외 노량진시장을 비롯한 계획관리구역으로 지정된 나머지 구역들은 재정비촉진계획이 수립되면 재건축 또는 재개발 사업이 본격적으로 진행될 예정이다. 노량진 뉴타운은 사업 추진에 속도가 붙으면서 가격도 상승세를 타고 있다. 이곳은 토지거래허가제로 묶여 거래는 주춤한 상태지만 수요자들의 선호도는 상당히 높은 편이다. 노량진동 형제공인 관계자는 “2003년 뉴타운 발표 이후 집값이 많이 올랐지만 조합원 수가 적고 사업성도 뛰어난 편이어서 추가 상승 여지가 많다”고 전했다. ‘학원가 원조’인 노량진역 일대 상권은 지금도 활성화돼 있다. 여기에 9호선이 개통되고 노량진 뉴타운이 들어서면 배후인구가 크게 늘어날 전망이다. 인근 중개업소들은 9호선 개통과 뉴타운이 조성되면 가족 단위 고객이 늘면서 상권의 질도 크게 달라질 것으로 전망하고 있다.
흑석동, 주택시장 혜택 예상 흑석동 일대는 뉴타운 개발 사업과 맞물려 상권보다 아파트 등 주택시장이 혜택을 볼 전망이다. 한강변에 있고 강남과 인접한 흑석동은 지하철이 없는 점이 약점으로 꼽혔었다. 하지만 지하철 9호선이 흑석동을 지나면 주택시장 상황이 크게 달라질 것으로 주변 중개업소 관계자들은 보고 있다. 흑석뉴타운에는 2015년까지 최고 35층짜리 아파트 총 1만600여 가구가 들어선다. 흑석 뉴타운은 한강이 바라보이는 데다 강남권과 가깝고, 9호선 역세권이어서 강남 대체 주거지가 될 것이라는 전망까지 나온다. 상권 변화도 예상된다. 중앙대 인근 상권에 관심을 가져볼 만하다. 그 동안 중앙대 상권은 외지인 유입이 상대적으로 적고, 상도동 방향의 좁고 경사가 심한 고갯길로 인해 상권 단절 현상이 빚어지면서 크게 활성화하지 못했다. 임대료도 여느 대학가 상권보다 싼 편이다. 현재 중앙대병원 앞쪽 전용 20㎡ 기준으로 보증금 5000만원에 월 100만원 수준이다. 권리금은 없거나 5000만원 선이다. 하지만 앞으로는 달라질 것 같다. 중앙대병원이 새로 문을 연 데 이어 흑석 뉴타운 개발, 9호선이 완공되기 때문이다. 고속터미널역, 트리플 역세권 주목 한강변에 위치한 서초구 반포ㆍ잠원동 일대도 눈여겨볼 지역이다. 9호선은 반포ㆍ잠원동을 가로질러 강남으로 넘어간다. 고속버스터미널에서 서울 지하철 3ㆍ7호선과 환승 되고, 이 환승역을 포함해 반포동 일대에만 모두 4개의 역이 들어선다. 반포ㆍ잠원동 일대에는 재건축을 추진 중인 아파트 단지가 많다. 반포동에서 가장 관심을 끄는 재건축 단지는 주공 1단지다. 이 아파트는 총 3590가구로 현재 정밀안전진단을 통과한 상태다. 72㎡은 2006년 말 12억원을 호가하기도 했으나 지금은 8억7000만~9억7500만원에 매물이 나온다. 이 아파트는 9호선이 개통되면 걸어서 5분 이내에 역을 이용할 수 있는 역세권 단지가 된다. 주공 1단지 외에도 재건축을 추진 중인 아파트가 많지만 조합원 간 내분 등으로 사업이 제자리걸음을 하고 있는 곳도 적지 않다. 잠원동 한신 4차의 경우 2003년 11월 안전진단 통과 후 사업이 제자리에 머물고 있고, 인근 한신 2차 아파트 역시 2003년 9월 안전진단 통과 후 아직 움직이지 못하고 있다. 이 일대에서 가장 활성화한 상권은 고속터미널역 지하상가, 신세계백화점, 메리어트호텔과 연결된 센트럴시티다. 이곳 지하상가는 40대 이상 주부가 주요 고객이다. 때문에 옷 가게들이 주류를 이루고 터미널의 특성상 분식점과 같은 먹거리 점포도 많은 편이다. 지하상가 20㎡ 안팎 점포의 경우 보증금 2억원에 월세 300만원 선이다. 권리금은 대개 1억~2억원 선이다. 센트럴시티는 지하상가와 달리 젊은 층이 많다. 영화관과 영풍문고가 젊은 수요를 끌어들이는 데 큰 역할을 한다. 센트럴시티에는 외식 브랜드가 줄지어 입점해 있는데, 이곳은 입점 심사가 까다롭기로 유명하다. 권리금은 보통 3억~5억원 안팎인 것으로 알려져 있다. 신논현역 교보타워사거리, 강남역 일대와 상권 경쟁 교보타워가 위치하고 있는 교보타워사거리(옛 제일생명사거리) 주변은 주택보다는 상권을 눈여겨볼 필요가 있다. 2009년 9호선, 2010년 신분당선이 개통하면 주변 상권은 국내 최대 상권인 지하철 2호선 강남역 상권과 연계돼 단숨에 강남의 중심상권으로 부상할 태세다. 교보타워사거리 상권은 교보타워가 2003년 4월 문을 열면서 강남권 새 상권으로 부상했지만 대로변 상권 범위가 협소하고 특색이 없었던 게 사실이다. 그랬던 교보타워사거리 상권이 술렁인다. 지하철 두 개 노선이 한꺼번에 생기기 때문이다. 9호선과 신분당선 환승역이 생기면 이 일대는 강남과 강북, 강서와 강동, 서울과 수도권 남부를 잇는 교통의 핵으로 등장할 전망이다. 1단계 구간의 종착지인 신논현역 주변엔 주택이 그리 많지 않다. 특히 아파트는 몇 동 안 된다. 대부분 다세대ㆍ다가구주택인데 그것마저도 원룸이 많다. 여기에는 주로 유흥업소 종사자들이 세 들어 살고 있다. 임대료는 보증금 500만원에 월 40만원부터 보증금 1000만원에 월 130만원까지 다양하다. 이 역을 걸어서 이용할 수 있는 유일한 아파트인 롯데캐슬클래식(99~165㎡ 990가구)의 경우 112㎡는 보통 9억7500~11억2000만원 선에서 매물이 나온다. 교보타워 뒤쪽에 있고 2006년 6월 입주한 새 아파트다. 인근에 삼호 1차도 있지만 재건축을 추진 중인데 조합원 간 내분으로 사업이 답보상태다. 교보타워사거리 상권은 논현역과 강남역 끝자락 상권을 포함하고 있어 규모가 그리 크지 않다. 입점한 업종도 강남권 오피스 수요층을 위한 음식점과 주점이 대부분이다. 임대료는 1층 66㎡ 안팎 점포가 보증금 1억원에 월 500만원, 권리금은 4000만~1억원 선이다. 9호선 개통이 다가오면서 임대료가 지난해보다 월 50만원가량 올랐다. 권리금도 상승세다. 특히 강남역에 여의도 63빌딩의 두 배 규모에 달하는 삼성타운(연 면적 39만㎡)이 입주한 것도 이곳엔 호재로 작용한다. 강남역 상권의 확대와 더불어 상권 수요가 더욱 풍부해지면서 교보타워 이면 상권이 수혜를 볼 것으로 기대된다.
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