달라진 부동산시장 환상에서 깨어나라

달라진 부동산시장 환상에서 깨어나라

전문가들, 보수적 내실위주 투자하고 대박 기대 버려야

"고금리 상황에 맞게 투자는 보수적이고 내실 위주로 하고 급격한 규제 완화와 집값 급등 환상은 접어라." 부동산시장과 투자 환경이 근본적으로 달라졌다. 경기침체와 고금리에 투자 심리가 급속도로 얼어붙고, 부동산시장을 옥죄는 각종 규제마저 획기적으로 완화될 기미가 보이지 않고 있다. 집값은 하락세가 멈추지 않고 지방에는 대규모 미분양 물량이 날이 갈수록 쌓여만 간다. 저금리와 풍부한 유동성, 그에 따른 투자심리 과열과 집값 폭등 등으로 유례없는 부동산 활황을 보였던 2006년과 지금은 투자 환경이 완전히 달라졌다. 하지만 아직 상당수 투자자는 과거 환상에서 완전히 벗어나지 못하고 있다. 투자 기준이나 전제조건이 아직 2년 전 '호시절'에 머무르고 있다는 지적이다. 전문가들은 "변화한 부동산시장과 투자 환경을 읽지 못하고 과거식대로 투자했다가 낭패를 보기 쉽다"며 "투자 패러다임 자체를 변화시켜야 한다"고 조언한다. ① 저금리는 당분간 오지 않는다 불과 몇 년 전 4~5% 저금리 상황에서는 투자 수요가 몰리며 무차별적 유동성 장세에 따라 집값이 오르는 상황이 연출됐다. 대출을 받아 집을 장만하는 사람도 많았다. 하지만 외환위기 당시만은 못하지만 또 다른 고금리 시대가 도래했다. 최근 고정금리형 주택담보대출 금리가 9%, 변동금리형 대출 역시 최고 8%대를 넘어섰다. 만만치 않은 물가상승률을 감안할 때 당분간 금리가 하락할 가능성은 크지 않아 보인다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "일반적으로 금리와 집값은 반비례 관계라 대출이자 비용과 보유 비용이 올라가 수익률이 떨어지게 된다"며 "여기에 경기 침체가 더해지면 환금성이 떨어지는 부동산 상품들은 더 이상 버티기 힘들게 된다"고 설명했다. '사 놓고 묻어만 두면 돈이 된다'는 저금리 시대 투자 패턴은 더 이상 먹히기 힘들다는 것이다. 박 부사장은 "수익성이 떨어지는 상품은 과감히 정리하고 역세권 소형 아파트 위주로 투자하는 게 좋다"며 "대출 비중을 줄이고 자기자본비율을 높여야 한다"고 조언했다. ② 시세차익 대박 기대 버려라 상가나 오피스텔 투자시 이른바 본말이 전도된 투자 행태도 바꿔야 한다고 전문가들은 지적한다. 임달호 현도컨설팅 대표는 "수익형 부동산은 일반적으로 자본소득보다 임대소득을 우선해 따져보고 가치를 평가해야 한다"며 "임대수익률보다 시세차익에 더 큰 비중을 두고 아파트 투자하듯 매입하는 관행은 잘못된 것"이라고 말했다. 높은 시세차익을 노리고 비싼 가격에 매입했다 시중은행 예금금리 수익률도 안 되는 임대수익만 거두고 시장 침체기에 시세 상승 효과도 보지 못하고 팔지도 못하는 사례가 늘고 있다. 최근 강남 일대 일부 상가를 중심으로 가격에 거품이 끼면서 연 2~3%대에 불과한 임대수익을 올리는 사례도 속출하고 있다. 임 대표는 "저축은행 예금금리만도 못한 수익률을 보이는 수익형 상품은 거품이 끼어 있다고 봐야 한다"며 "세입자 관점에서 과연 입주를 할 만한 곳인지, 임대수익률은 얼마나 되는지 정확히 분석해 보고 투자에 나서야 한다"고 말했다. ③ 집값 급등 더이상 어렵다 설사 부동산 규제가 획기적으로 완화되더라도 당장 과거와 같은 부동산 폭등세가 벌어지기는 힘들다고 전문가들은 설명한다. 한광호 나비에셋 소장은 "지금 당장 세금과 대출, 재건축 규제 등이 한꺼번에 풀린다고 해서 시장이 갑자기 살아나기는 힘들다"며 "경기침체와 고금리 등 외부 상황이 만만치 않기 때문"이라고 말했다. 한 소장은 "지난 10년간 서울 강남 아파트 가격이 10배 가까이 오르며 부동산 경기 상승 사이클은 사실상 마무리된 상황"이라며 "집값 상승 에너지가 다시 힘을 받으려면 시간을 둬야 할 것"이라고 내다봤다. 다만 폭등세는 힘들지만 일본식 거품붕괴 사태는 오지 않을 것이라고 전문가들은 말한다. 30ㆍ40대에서 주택 수요가 여전히 왕성하고 각종 대출 규제로 금융부실화 가능성도 상대적으로 낮다는 것. 앞으로는 무차별적 상승세보다는 개별적ㆍ국지적 장세가 펼쳐질 것이라고 전망한다. 박원갑 부사장은 "대출을 줄이고 급매물을 찾는 등 보수적이고 내실 위주 투자를 해야 한다"며 "투자상품도 개발 재료가 확실한 곳만 선별해 접근해야 한다"고 강조했다. ④ 유망 신도시 신화 맹신 말라 향후 몇 년간 송파신도시와 광교신도시, 송도국제업무지구, 김포한강신도시 등 입지가 뛰어난 블루칩 유망 신도시에서 분양이 줄줄이 대기 중이다. 하지만 인기를 끌 신도시라고 해도 무턱대고 투자하는 것은 바람직하지 않다고 전문가들은 지적한다. 김학권 세중코리아 대표는 "새로 공급될 신도시 입지는 말할 것도 없고 분양가가 얼마나 될지, 전매제한 기간은 얼마나 되는지 등까지 종합해 꼼꼼히 따져봐야 한다"며 "유망 신도시에 투자한다고 무조건 돈을 벌 수 있다는 생각은 버려야 한다"고 조언했다. 분양가격이 생각보다 높게 책정된다면 전매제한까지 묶였을 때 기대만큼 높은 수익을 거두지 못할 수도 있다는 말이다. 적정한 투자금과 투자기간이 고려돼야 수익성이 보장된다. ⑤ 획기적 규제완화 힘들다 지난해 말 대선에서 이명박 후보가 대통령에 당선되면서 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 반짝 시세 상승이 이뤄졌던 적이 있다. 지난 4월 18대 총선에서 한나라당이 과반 의석을 획득하면서 부동산시장에서도 기대감이 크게 높아진 바 있다. 세금과 대출, 재건축 규제, 분양가 상한제 등 각종 부동산 관련 규제가 획기적으로 완화될 것이란 기대심리 때문이었다. 하지만 시장 예상은 보기 좋게 빗나갔다. 촛불시위 정국으로 정부가 코너에 몰리면서 부동산 규제 완화에 대한 말조차 꺼내지 못할 분위기가 연출됐기 때문이다. 물론 올가을 정기국회에서 일부 규제에 대한 완화가 논의될 예정이긴 하지만 침체된 시장을 단번에 살려낼 대책이 나오기는 힘들 것이라고 전문가들은 지적한다. 여러가지 규제를 한꺼번에 풀기에는 법적ㆍ제도적 제약이 많기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "쇠고기 파동 교훈에서 배울 수 있듯 부동산 정책도 일반적인 국민 정서를 무시한 채 일방적으로 추진돼서는 성공하기 힘들다는 것을 정부도 알고 있을 것"이라며 "국민 다수가 아직 급격한 부동산 규제 완화에 반대하고 있어 획기적인 대책이 제시되기는 힘들 것"이라고 설명했다. 박 대표는 "시장과 국민 반응을 살펴보면서 정부와 국회가 점진적인 완화책을 내놓을 가능성이 크다"고 말했다.