불황기 상가투자 옥석 가리는 비법

불황기 상가투자 옥석 가리는 비법

고정 관념 버리고 현장 조사는 필수

경기 침체가 장기화하면서 상가의 조건별 명암이 더욱 뚜렷해지고 있다. 같은 상가라도 유동인구의 주요 동선, 점포 위치 등에 따라 수익률 격차가 점차 벌어지고 있는 것이다.

때문에 전문가들은 요즘 같은 불황기에 상가 투자는 숲만 보지 말고 나무까지 세밀하게 살펴야 한다고 조언한다. 상가정보제공업체인 상가정보연구소가 내놓은 종류 별 ‘옥석 가리기’ 식 상가 투자요령을 정리해 봤다.

♦단지내 상가=안정적인 수익 확보가 가능해 초보 투자자 등에게 인기가 높은 아파트 단지내 상가는 수년 째 호황세를 이어오고 있다.

그러나 최근 불황의 그늘이 깊어지면서 배후 수요가 풍부한 단지 내 상가라도 점포의 위치와 배치, 접근성, 노출 정도 등에 따라 수익률에서 명암이 크게 엇갈리고 있다. 주민 동선이나 접근성이 떨어지면 영업환경이 불리할 가능성이 크므로 분양가가 낮더라도 지하층이나 고층은 피하는게 좋다.

단지 내 상가의 적정 낙찰가율이라는 130∼150% 선을 모든 상가에 획일적으로 적용하는 것도 위험하다. 예를 들어 2006년 분양한 경기도 화성 동탄신도시 단지내 상가는 내정가만 3.3㎡당 4300만원에 달했다. 이런 경우 내정가가 적정선인 3.3㎡당 3000만원을 이미 넘어섰기 때문에 낙찰가율 150%를 무조건 쫓는 방식은 피해야 한다.

또 배후 아파트 가구 당 단지내 상가 면적이 6㎡가 적정하다는 고정 관념도 버려야 한다. 요즘 수요가 위축되면서 가구당 상가 면적이 1.3~1.5㎡ 선은 돼야 어느 정도 안정적인 수익률을 올릴 수 있다. 반면에 가구당 상가 면적이 너무 지나치게 낮은 경우라면 자체 상권형성이 미흡할 수 있으므로 주의해야 한다.

♦근린상가=생활 밀착형 점포로 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 근린상가는 최근 수도권 택지지구 중심상업지역을 중심으로 공급이 늘고 있다.

근린 상가는 최소한 3년 이상 내다본 중장기 투자가 좋다. 택지지구 내 아파트 입주가 완료돼 상권이 활성화되려면 최소 그 정도 기간이 필요하기 때문이다.

근린상가도 무조건 입지 여건만 쫓지 말아야 한다. 입지 여건이 좋더라도 장기공실, 수익률 하락 등으로 고전할 가능성이 있다. 때문에 근린상가에 투자할 때는 주변 분양가 수준, 필수 업종 선택, 대중교통 여건, 소비층 주동선 등의 세부조건을 따지는 투자가 필요하다.

♦주상복합 상가=주상복합 상가는 주로 도심에 들어서는데다 고정 수요 확보, 주변 유동인구 흡수 등이 가능해 관심이 높다.

특히 역세권 주상복합 상가의 인기가 높다. 그러나 역세권 주상복합 상가라도 1층 전면, 상층부 클리닉, 금융기관 입점 점포를 제외한 후면, 지하 등은 투자 사각지대로 장기공실로 방치된 사례가 많다.

때문에 주상복합 상가에 투자할 때는 주변 상가 공급량 현황을 우선 파악해 봐야 한다. 또 시공업체 브랜드가 좋다고 무작정 투자해서는 안 된다. 분양가가 저렴하다고 묻지마 투자에 나섰다가 낭패를 보는 사례도 늘고 있다.

♦테마상가=소액 투자가 가능하다는 점만 보고 테마상가(쇼핑몰) 투자에 나섰다가 손해를 보는 투자자들이 많다. 그러나 입지여건이 좋고 시공업체 브랜드가 좋은 테마 상가라도 운영 주체의 능력이 떨어진다면 십중팔구 실패할 가능성이 크다.

때문에 테마상가는 강력한 콘텐츠 구성, 실수요층 움직임 등을 살펴보고, 미흡하다 싶으면 아예 관심을 두지 않은 게 상책이다.