과다한 중개수수료 언제나 무효일까요?

과다한 중개수수료 언제나 무효일까요?
(사례) A씨는 쳇바퀴도는 직장생활에 싫증을 느껴 창업을 생각하던 중 평소 알고 지내던 공인중개사 B씨로부터 솔깃한 말을 듣게 되었습니다. 목 좋은 곳에 있는 카페가 급매물로 나왔는데 권리금만 해도 1억원정도 하는 것을 3천만원정도의 권리금으로 인수하게 해주겠다는 것이였지요. 자유롭고 언제나 좋아하는 음악을 들으며 일할 수 있을 것 이라 생각한 A씨는 B씨의 중개로 보증금3천만원과 월200만원, 권리금3천만원을 주고 그 카페를 인수하였습니다. B씨와는 합의로 중개수수료는 1700만원을 주기로 하였고 1억원이나 하던 권리금을 3천만원으로 깍아준 공인중개사에게 주는 것이므로 그다지 아깝다는 생각이 들지는 않았습니다. 하지만 막상 공인중개사에게 1700만원이라는 수수료를 주려고 하니 좀 많다는 생각이 들기도 하고 가끔 신문에서 중개수수료와 관련된 기사를 본 기억도 있고 해서 주변에 알아보니 법정수수료를 엄청나게 초과하는 것이었습니다. 그래서 공인중개사에게 약정한 수수료를 줄 수 없다고 통보하였습니다. 과연 A씨는 이 수수료를 주지 않아도 될까요? 일전에 한 번 말씀을 드린 대로 법정범위를 초과하는 중개수수료는 그 효력이 없습니다. 하지만 이 경우는 조금 사안이 다른 것입니다. A씨를 위해서 공인중개사B씨가 카페를 인수하게 해준것은 단순히 임차권만을 중개하여 준것과는 성질이 같지 않지요. 즉 카페를 인수하기위해서 임차권과 권리금, 시설등 일체의 중개를 해준것이라고 볼 수 있습니다. 그러면 공인중개사B씨가 권리금등을 중개한 경우도 중개수수료법정범위에 규제를 받느냐가 문제가 됩니다. 우리 대법원판례는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합하여 보면 영업용 건물의 영업시설▲비품 등 유형물이나 거래처▲ 신용▲ 영업상의 노하우▲점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 같은 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없다. 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 ´권리금´ 등을 수수하도록 중개한 것은 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하고 따라서 같은 법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다"고 합니다.(대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054) 그러니 이런경우는 A씨와 B씨간에 합의가 있었으므로 A씨는 공인중개사B씨에게 약정된대로 1700만원을 지급하여야 하고 이러한 포괄적인 중개계약을 체결할 때에는 나중에 법정수수료범위내에서만 지급하여도 되겠지라는 안일한 생각은 마시고 꼼꼼히 따져셔 계약을 체결하여야 할 것입니다.