김공인중개사

바다가 보이는 서산 전원주택용 직거래 토지

중개사 — Sat, 14 Mar 2020 12:20:53 +0900

바다가 보이는 서산 전원주택용 토지를 팔려고 합니다

시세보다 저렴한 가격입니다

관심 있는 분은 연락 주세요!!!!

1. 소재지 : 충청남도 서산시 지곡면 환성리 681-7

2. 면적

- 전 : 1376제곱미터(416평)

- 임야 : 277제곱미터(84평)

- 계 : 1653제곱미터(500평)

3. 매가 : 7300만원

4. 기타

- 토지주 직거래합니다

- 해변에서 2~3분 거리에 위치하여 최적의 전원주택용 토지이며

- 남향입니다

5. 연락처(토지주) : 010-9064-8836

매매계약 진행 중인 매수인과 임대차 계약해도 될까요?

중개사 — Mon, 7 Sep 2015 11:04:52 +0900

매매계약 진행 중인 매수인과 임대차 계약해도 될까요?

임차인 대항요건 갖추면 안전

최근 전셋값이 매매가 턱밑까지 치고 올라오면서 투자 목적으로 주택을 매입하는 수요가 많습니다. 큰 돈을 들이지 않고 부동산에 투자할 수 있기 때문인데요.

하루 빨리 임대수익을 올리고 싶은 투자자는 매매잔금을 납부하기도 전에 중개업소에 물건을 내놓고 세입자를 찾기 시작합니다.

이런 경우 세입자는 임대차 계약을 진행해도 될까요? 아래 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

# 김씨는 부동산 중개업소를 2달 가까이 쫓아다닌 끝에 마음에 쏙 드는 전셋집을 구했습니다. 원하는 위치에 적당한 가격까지, 어렵게 구한 전셋집은 김씨의 마음에 모두 들었지만 한가지 찝찝한 부분이 있습니다.

임대인이 아직 진정한 소유자가 아니란 점입니다. 임대인은 해당 전셋집을 보름 전 사들인 매수인입니다. 잔금을 모두 납부하지 않은 반쪽자리 주인에 불과합니다.

김씨는 이 집을 꼭 계약하고 싶지만 행여나 집주인이 바뀌어 문제가 생길까 걱정 됩니다. 만약 집주인이 바뀐다면 보증금은 안전하게 돌려받을 수 있을지도 불안합니다.

이런 경우 김씨의 임대차 계약이 문제 없이 진행되기 위해서는 대항력이 필요합니다. 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제 3자에게 주장할 수 있는 효력을 의미합니다.

즉, 임대인이 잔금 납부를 하지 못해 제 3자에게 소유권이 넘어가더라도 김씨가 대항력을 갖추고 있다면 새로운 소유자에게 임대차 보증금 반환을 주장할 수 있다는 의미입니다.

대항력을 갖추기 위해선 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임대주택의 인도와 주민등록을 마치면 됩니다.

이와 관련한 대법원 판례를 살펴보면 “소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차 받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다”고 판시하고 있습니다. (대법원 1996. 8. 20. 산고 96다7653 판결)

매매 잔금일 맞춰 계약서 재작성하는 것도 방법

정리하면 대항력을 갖춘 임차인은 임대인의 매매계약이 해제되더라도 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 주장할 수 있다는 의미입니다. 이때 새로운 소유자는 세입자 김씨의 임대보증금을 반환해야 하는 의무를 갖게 됩니다.

그 이유는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마쳤기 때문이고, 대항력을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서 조항의 계약해지로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당되기 때문입니다.

따라서 세입자 김씨가 잔금을 모두 납부하지 않은 매수자와 임대차 계약을 진행하는 것은 무리가 없어 보입니다. 다만 안전장치를 위해 주택임대차보호법상의 대항요건은 꼭 갖춰야 합니다.

만약 그래도 안심이 되지 않는다면 등기부등본상의 현 소유자를 임대인으로 한 임대차계약서를 작성한 뒤, 매매계약의 잔금일에 맞춰 매수인을 임대인으로 하는 임대차 계약서를 다시 작성하면 됩니다.

건대앞 ‘커먼그라운드’ 덕에 로데오거리 상가 권리금 2배 '껑충'

중개사 — Fri, 12 Jun 2015 11:04:10 +0900

건대앞 ‘커먼그라운드’ 덕에 로데오거리 상가 권리금 2배 '껑충'

중국인 관광객 부쩍 늘어나며 복합문화공간 기능

팝업컨테이너 쇼핑몰 ‘커먼그라운드’가 지난 4월 개장하면서 이 일대 로데오거리 상권이 활기를 띠고 있다. 사진은 서울 광진구 커먼그라운드 쇼핑몰 전경. 뒤편으로 로데오거리 상권이 보인다

건대입구 상권이 ‘완생’ 조짐을 보이고 있다.

지난 4월 서울 건대입구역 인근에 개장한 팝업컨테이너 쇼핑몰 ‘커먼그라운드’가 이곳 상권에 활력을 불어넣고 있는 것.

10일 방문한 서울 광진구 건대입구역 앞 로데오거리. 평일 오후 시간대임에도 불구하고 이곳 골목에서는 쇼핑하는 행인들을 심심찮게 볼 수 있었다.

로데오거리에서 만난 김모(22·여)씨는 “대학교 수업이 빈 시간이라서 친구들과 커먼그라운드를 보러 왔다”면서 “대학생들 사이에선 ‘핫플레이스’로 입소문이 나 있다”고 말했다.

커먼그라운드를 운영하는 코오롱FnC 관계자는 “커먼그라운드는 쇼핑몰의 기능뿐 아니라 문화 콘텐츠를 생산하는 복합문화공간으로서의 기능도 겸하고 있다”면서 “최근 중국인 관광객의 방문이 늘어나면서 입소문을 타고 있다”고 설명했다.

서울 광진구 건대입구역 상권의 모습. 건대입구역을 중심으로 맛의 거리, 로데오거리, 롯데백화점·스타시티 상권으로 나뉘어 있다. (네이버 지도 캡쳐 화면)

건대입구 인근 상권은 건대입구역 사거리를 중심으로 세 곳으로 구분된다. 남동쪽에는 롯데백화점과 스타시티가 위치해 있고 북서쪽으로는 최대의 상권 ‘맛의 거리’가 있다.

로데오거리는 이 사거리의 남서쪽에 자리잡고 있는데, 나머지 두 상권의 유동인구 흡인력이 강해 상대적으로 외면받던 상권이었다.

게다가 로데오거리 뒤쪽으로는 다수의 중국인들이 거주하는 양꼬치 골목이 있어 구매력이 강한 20대 여성들을 끌어들이기에는 무리가 있었다.

그러나 커먼그라운드가 개장한 후 상황이 확 바뀌었다. 젊은 층의 유동인구가 로데오거리 상권으로 유입되기 시작한 것.

여행사들이 해외 관광객 투어 코스에 이곳을 포함시키면서 관광객들의 방문도 크게 늘어났다.

중국인 관광객을 실은 버스의 운전기사 함모(58)씨는 “기존에는 명동에서 투어를 시작해 경복궁, 동대문을 거쳐 복귀하는 코스였는데 한 달 전부터 건대입구 쇼핑코스가 투어에 포함됐다”고 설명했다.

10일 서울 광진구 건대입구역 인근 로데오거리에서 맛의거리를 바라본 모습. (사진=권성중 기자)

로데오거리 상권에서 가장 눈에 띄는 변화를 보인 것은 점포 가치에 따라 임차인들 간 주고 받는 권리금이었다.

제일공인중개사무소 윤대현 대표는 “금요일~일요일 유동인구가 최근 들어 눈에 띄게 늘었다”며 “로데오거리 상권 1층 점포를 기준으로 작년까지는 평균 권리금이 1억원 미만이었는데, 올해 커먼그라운드 개장을 앞두고부터 권리금이 오르는 움직임을 보이더니 현재는 1억8000만원~2억원대에 형성돼 있다”고 말했다.

삼성부동산 관계자는 “상권의 조건만 놓고 보면 양꼬치 골목, 의류매장, 원룸촌 사이에 끼인 구조여서 나쁘지 않은데 그 동안 상권의 ‘캐릭터’가 애매해 유동인구를 흡수하지 못했다”면서 “앞으로 커먼그라운드를 필두로 대형 의류매장들이 들어서면 쇼핑거리로 자리잡을 수 있을 것으로 전망된다”고 설명했다.

이 상권 자영업자들도 커먼그라운드의 인기를 반기는 모습이었다.

대로변 상가 지하에서 커피전문점을 운영하는 김희영 씨는 “비교적 한산했던 평일 오전~점심에도 손님들이 가게를 찾고 있어 한 달 새 매출이 30% 가량 늘었다”고 말했다.

무심코 넘어갈 수 있는 해외투자 세금

중개사 — Tue, 20 May 2014 17:58:25 +0900

무심코 넘어갈 수 있는 해외투자 세금

글로벌화가 가속되면서 투자를 위한 금융거래뿐 아니라 실생활 목적의 부동산 취득 등 일반거래도 늘고 있다. 개인 거주자가 해외거래 때 유의해야 할 세금 문제를 살펴보자.

해외주식을 매매했을 때는 양도소득세를 신고해야 한다. 국내주식 양도와는 무슨 차이가 있을까. 우선 과세 대상이 다르다. 국내주식 양도와 달리 상장 또는 대주주인지 등의 여부를 떠나 모든 주식이 과세 대상이다.

세율은 보유기간에 관계없이 20%다. 양도소득세 과세표준 산출 시 국내주식과 별도로 연 250만원까지 공제가 가능하다. 주식투자로 손실이 발생해 양도차손이 있다면 동일한 과세기간(1월1일~12월31일) 중 다른 해외주식 양도차익에서 차감해 신고할 수 있다.

2011년에 도입된 해외금융계좌신고제도도 유의해야 한다. 보유하고 있는 해외금융자산의 합이 과세기간 중 매월 말일 기준 하루라도 10억원을 초과하면 다음해 6월에 관할세무서에 해외금융계좌정보를 신고해야 한다.

유학 중인 자녀를 위해 자녀 명의로 해외주택을 구입한다면 해외송금이 가능한지부터 알아봐야 한다. 해외부동산 취득은 거주목적과 투자목적으로 구분할 수 있다. 거주 목적의 해외부동산 취득은 외국환거래법상 본인이나 배우자 명의로 해야 한다.

때문에 자녀 명의로 취득하기 위해서는 취득 자금을 국내에서 먼저 자녀에게 증여한 후 해외송금해야 한다. 정당한 이유에 의해 해외송금이 이뤄져야 향후 해당물건이 매각됐을 때 자금 회수가 수월하다.

해외와 국내에 각각 주택을 가지고 있다면 세금문제는 어떻게 될까. 국내주택을 한 채(고가주택 제외)만 가지고 있으면 임대소득에 대해 과세하지 않는다. 그러나 해외주택은 보유 주택 수와 상관없이 무조건 과세한다.

해외주택을 양도할 때는 어떻게 될까. 우선 해외부동산 양도일까지 5년 이상 국내에 주소를 둔 경우에는 국내 납세의무가 있다. 만약 가족 전체가 해외에 실제로 거주하는 등의 이유로 비거주자가 됐다가 다시 귀국했다면 5년 내 해외주택을 양도할 때는 국내에서 신고하지 않는다.

양도세 계산 시 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.세율은 보유기간에 관계없이 기본세율(6~38%)을 적용한다.

[재건축 르포]<77>-대치2단지…조합 “17평(56㎡) 분담금 제외후 1억 차익 기대”

중개사 — Fri, 9 May 2014 11:33:26 +0900

강남 재건축, ‘수직증축 리모델링’ 첫 시험대

[재건축 르포]<77>-대치2단지…조합 “17평(56㎡) 분담금 제외후 1억 차익 기대”

정부는 2012년 8월부터 공동주택 리모델링 증축면적을 기존의 주거면적 30%에서 40%(85㎡ 미만)로 확대했다. 그러나 부동산 시장 침체와 사업비용 조달 문제로 대다수 리모델링 대상 지역은 변함없이 관망하는 자세를 보였다. 이 같은 이유로 리모델링 수직증축의 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 이런 가운데 국토교통부는 지난달 22일 리모델링 수직증축을 허용하는 주택법 시행령 개정안을 의결했다. 국회 교통위원회가 지난해 12월 9일 이 같은 내용의 주택법 개정안을 통과시킨 지 4개월 보름 만이다. 이에 따라 지난달 25일부터 노후 공동주택에 거주하는 입주자의 생활 편의를 위해 세대수 증가 범위 15% 내에서 15층 이상 공동주택은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 수직증축이 허용됐다. 국토부에 따르면 대상 건물은 전국의 15년 이상 된 아파트 442만9800세대, 다세대 75만5500세대, 연립주택 40만5700세대 등 총 559만1000세대다. 지은 지 15년 이상 된 아파트가 많은 1기 신도시(성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시)와 서울 강남지역이 최대 수혜지로 꼽힌다. 부동산업계에서는 1기 신도시와 강남지역 아파트 단지는 분담금이 줄어 리모델링 사업성이 크게 개선될 것으로 전망하고 있다. 특히 서울지역 첫 리모델링 수직증축 추진단지인 강남 개포동 대치2단지는 리모델링 수직증축의 ‘바로미터’가 될 것으로 예상된다. 스카이데일리가 이미 오래전에 리모델링 조합설립을 마치고 안전진단을 준비하고 있는 대치2단지 아파트를 다녀왔다.

▲ 전학수 대치2단지 리모델링 조합장은 “현재 지하1층, 지상15층, 가구 수 1753가구인 아파트가 수직증축 리모델링을 통해 지하2층, 지상 18층, 1946가구의 단지로 변신한다”면서 “또 지하 2층에도 주차장을 만들어 주차대수가 가구당 0.6대에서 1.1대로 늘어나게 된다”고 설명했다. 지도는 대치2단지 위치도 ⓒ스카이데일리

정부의 부동산 대책 일환으로 지난달 25일부터 리모델링 수직증축이 허용되면서 개포동 대치2단지가 주목을 받고 있다. 서울지역에서는 처음으로 리모델링 수직증축을 추진하고 있는데다가 주변 아파트 단지들도 재건축과 리모델링에 착수한 상태여서 기대감이 한층 높아진 탓이다.

대치2단지 리모델링 조합은 2008년 8월에 결성됐으나 아파트 리모델링 사업 시 용적률 완화에 관한 지침이 없어 설계에 착수하지 못하고 있었다.

이후 서울시가 2010년 4월 도시건축위원회를 열고 강남구 개포동 대치택지개발지구 내 아파트 리모델링 시 용적률을 법정 상한 용적률인 250%로 허용하는 제1종 지구단위계획 변경안을 수정 가결한데 이어, 올해 들어서는 주택법 시행령이 개정돼 리모델링 수직증축까지 가능해지면서 현재 사업이 급물살을 타는 모습이다.

조합원 분담금 1억4000~1억5000만원에서 1억원 내외로 줄어될 듯

▲ 대치2단지 아파트는 총 11개동, 총세대수 1753세대이며, 1992년 10월 입주가 시작됐다. 분양면적 46㎡(전용면적 33㎡, 14평, 536세대), 56㎡(39㎡, 17평, 640세대), 67㎡(49㎡, 21평, 577세대)이다. ⓒ스카이데일리

수직증축 리모델링을 실시할 경우 늘어난 용적률 모두를 주택 규모를 넓히는 데 사용하지 않고 그중 일부만을 증축한 뒤 일반분양을 통해 사업비용을 조달할 수 있어 사업성 개선이 전망된다.

전학수 대치2단지 리모델링 조합장은 “지난 25일부터 최대 3개 층수까지 높일 수 있는 수직증축 리모델링이 허용됨에 따라 대치2단지 조합원 분담금이 1억4000~5000만원에서 1억원 내외로 줄어들 것으로 예상돼 사업성이 크게 개선될 것”이라고 밝혔다.

대치2단지 아파트는 총 11개동, 총세대수 1753세대이며, 1992년 10월 입주가 시작됐다. 분양면적은 46㎡(전용면적 33㎡, 14평, 536세대), 56㎡(39㎡, 17평, 640세대), 67㎡(49㎡, 21평, 577세대)다.

전 조합장은 “현재 지하1층, 지상15층, 가구 수 1753가구인 아파트가 수직증축 리모델링을 통해 지하2층, 지상 18층, 1946가구의 단지로 변신한다”면서 “또 지하 2층에도 주차장을 만들어 주차대수가 가구당 0.6대에서 1.1대로 늘어나게 된다”고 설명했다.

▲ 아파트 단지 내 노후상수도 공용 배관공사를 위해 부자재들이 적재돼 있다. ⓒ스카이데일리

이 아파트 단지의 외관은 완공된 지 20년이 넘은 것을 감안하면 비교적 양호한 축에 속했다. 그러나 단지 내에는 노후상수도 공용 배관공사를 위해 부자재들이 적재돼 있는 모습을 목격할 수 있었다.

“리모델링 통해 조합원당 최소 1억원 이상 수익 기대”

대치2단지 리모델링 설계는 시공사인 현대산업개발이 맡았다. 전 조합장은 “아직 설계도가 나오지 않아 정확히 몇 가구가 늘어날 것인지는 대략적으로 추정할 뿐이지만 공사비는 총 3500억원, 분양수익은 최소 1700여억원으로 예상한다”며 “이달 말에 설계도가 나올 예정”이라고 말했다.

조합 관계자는 “이번 리모델링으로 아파트 전용면적 기준 15~20%를 늘릴 계획”이라며 “분양면적 56㎡에 사는 조합원들의 경우 분담금 1억원을 내면 리모델링이 끝난 뒤 분양면적 67㎡으로 넓혀서 살게 될 것”이라고 내다봤다.

▲ 전학수(사진) 조합장은 “지난 25일부터 최대 3개 층수까지 높일 수 있는 수직증축 리모델링이 허용됨에 따라 대치2단지 조합원 분담금이 1억원 내외로 줄어들 것으로 예상돼 사업성이 크게 개선될 것”이라고 밝혔다. ⓒ스카이데일리

인근 부동산 관계자는 “재건축 바람이 불고 있는 강남구 개포동은 업계의 꾸준히 관심을 받아왔기 때문에 재건축 이후의 시세를 적용한 매매가격이 이미 형성돼 있는 상태다”며 “현재 시세로 보면 개포주공 4단지 분양면적 42㎡(전용면적 42㎡) 매매가는 약 6억2000만원이다”고 설명했다.

이 관계자는 “리모델링 후 대치2단지 분양면적 56㎡ 시세는 현재의 개포주공 4단지 분양면적 42㎡ 시세와 비슷하다고 보면 된다”고 덧붙였다.

또 이 관계자는 “대치2단지 현재 시세는 17평(56㎡)이 약 4억원을 각각 나타내고 있다”며 “단순계산으로 따져보면 대치2단지 조합원들은 이번 리모델링을 통해 분담금을 제외하고 최소 1억원 이상의 수익을 얻게 될 가능성이 높다”고 관측했다.

하자보수 이행 실효성 강화, 과태료 500만원에서 1000만원으로 상향

중개사 — Fri, 9 May 2014 11:30:19 +0900

주택법 시행령 일부개정안 입법예고 추진

하자보수 이행 실효성 강화, 과태료 500만원에서 1000만원으로 상향

국토교통부는 “‘주택법 개정법률안’에 따른 후속조치 차원에서 9일 ‘주택법 시행령’ 일부개정안에 대한 입법예고를 한다”고 8일 밝혔다

이번에 입법예고 되는 ‘주택법 시행령’ 개정안의 주요 내용은 하자심사·분쟁조정위원회에서 하자로 판정 받은 내력구조부 또는 시설물에 대한 하자보수를 이행하지 않는 자에 대한 과태료 부과기준이 500만원에서 1000만원으로 상향될 예정이다.

특히 하자보수비용이 큰 경우에는 하자보수 미이행으로 인한 이득이 과태료보다 큰 경우도 있어, 하자보수 이행의 실효성을 강화하기 위해 과태료를 1000만원으로 상향했다.

또한, 임대주택 공급을 위해 설립된 리츠 등에 주택기금이 투입되는 경우 그 공공성 등이 강하다는 점을 감안해, 공공임대 리츠의 주택건설 사업계획은 국토부 장관이 직접 승인토록 했고, LH가 자산관리회사로 참여하는 경우 그 전문 기술인력을 활용할 수 있도록 했다.

한편 국토부에 따르면 이번 시행령 개정안은 관계기관 협의, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거쳐, 개정·공포될 예정이며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 2014년 6월 19일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지 법령정보/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.

[재건축 르포]<78>-신반포한신4지구…5개단지 총 2640가구 달해 ‘기대감 업’

중개사 — Fri, 9 May 2014 11:28:05 +0900

재건축 초고가1번지 서초 ‘대단지 또 시동’

[재건축 르포]<78>-신반포한신4지구…5개단지 총 2640가구 달해 ‘기대감 업’

신반포한신4지구는 서초구 잠원동 중에서도 입지여건이 좋아 재건축 투자 가치 최고로 평가받고 있는 곳이다. 한신4지구는 지난 2003년 서초구청으로부터 재건축 정비사업 추진위원회 설립승인을 획득했으나, 도시 및 주거환경정비법 제정 이후 안전진단이 강화되고 임대주택·소형평수 의무비율 등이 적용되면서 사업 추진에 난항을 겪어 지난해 말까지 사업이 보류된 상태였다. 그러나 최근 신반포한신4지구 재건축 사업에 다시 시동이 걸리고 있다. 각종 재건축 규제완화로 인근의 중단됐던 강남권재건축구역들이 일제히 사업을 재추진하기 시작했고, 아크로리버파크 등 강남 재건축 분양이 성공적으로 이뤄짐에 따라 한신4지구도 재건축 사업을 재개하게 된 것이다. 신반포한신4지구는 3호선 잠원역, 7호선 반포역, 고속터미널이 가까워 입지 요건이 뛰어날 뿐만 아니라 8차,9차,10차,11차,17차 5개 단지를 아우르는 재건축을 추진 중이어서 재건축이 다 끝나고 나면 반포자이와 반포래미안을 뛰어 넘는 대단지가 될 전망이다. 한신4지구 재건축추진위원회에 따르면 현재 재건축 재개에 대한 주민들의 반응도 긍정적이어서 큰 무리 없이 재건축 사업이 진행될 전망이다. 수익성과 개발이익에 대한 기대감으로 부동산 투자자들의 반응 또한 뜨겁다. 인근 부동산에 따르면 작년 가을부터 재건축 재개 소식이 돌면서 작년 말과 비교했을 때 17평 기준으로 10%, 25~30평 5%, 40평 5%정도로 아파트 시세가 뛰었다. 스카이데일리가 신반포한신4지구를 찾아 사업계획, 사업현황, 사업성, 주민반응 등을 취재했다.

▲ 최근 신반포한신4지구 재건축 사업에 다시 시동이 걸리고 있다. 각종 재건축 규제완화로 인근의 중단됐던 강남권재건축구역들이 일제히 사업을 재추진하기 시작했고, 아크로리버파크 등 강남 재건축 분양이 성공적으로 이뤄짐에 따라 한신4지구도 재건축 사업을 재개하게 된 것이다.위 지도는 신반포한신4지구(8·9·10·11·17차) 위치도. ⓒ스카이데일리

재건축 투자 가치 최고로 평가받고 있는 서울 서초구 잠원동에 위치한 신반포한신4지구의 재건축 사업이 재개되고 있는 가운데 주민들의 반응이 뜨거워 사업에 박차가 가해질 전망이다.

최근 신반포한신4지구 재건축추진위원회에 따르면 한신4지구 8·9·10·11·17차 총 5개 단지 2640가구에 대한 재건축 사업이 다시 추진되고 있다.

최근 규제 완화로 침체됐던 재건축 시장 ‘꿈틀’

신반포한신4지구는 이미 지난 2003년 6월 28일 조합창립 및 시공사선정 총회를 개최하고, 같은 해 11월에 서초구청으로부터 재건축 정비사업 설립승인을 받았으나, 참여정부가 들어서면서 강화된 안전진단 및 도정법의 강화 등의 재건축 규제로 사업추진이 어려워 재건축 사업이 잠정 보류된 상황이었다.

▲ 신반포한신4지구는 3호선 잠원역, 7호선 반포역, 서울고속터미널 등이 가까워 입지 요건이 뛰어날 뿐만 아니라 8차,9차,10차,11차,17차 등 5개 단지를 아우르는 재건축을 추진 중이어서 재건축이 모두 끝나고 나면 인근 초고가 아파트단지 규모를 뛰어 넘는 대단지가 될 전망이다. ⓒ스카이데일리

그러나 최근 ▲용적률 확대 ▲임대주택 공급 감소 ▲2주택 공급 허용 ▲현금청산시기 조정 ▲재건축 초과이익환수제 영구폐지(진행 중) ▲다주택분양 가능(진행 중) 등 각종 재건축 규제 완화로 인근의 중단됐던 강남권재건축구역들이 일제히 사업을 재추진하기 시작했고, 이에 따라 한신4지구 역시 재건축이 다시 추진되고 있다.

분양이 성공적이었다는 평가를 받은 인근 반포래미안, 반포자이뿐만 아니라 최근 분양한 신반포 1차 아크로리버파크가 3.3㎡당 분양가 3800만원이라는 높은 가격에도 불구하고 성공적으로 분양을 마친 점도 고려된 것으로 보인다.

해당 단지 주민들 및 부동산 투자자 기대감 커져

현재 신반포한신4지구는 재건축 재추진 움직임에 한껏 들뜬 분위기다.

한신4지구 재건축추진위원회 관계자는 “2013년 말 재건축 규제가 완화되고, 재건축 사업여건이 개선되면서 사업을 중단했던 인근 단지들도 재건축사업을 재개하고 있는 상황”이라고 말했다.

관계자는 이어 “강남의 재건축단지에 수요가 집중되면서 거래가가 가파른 상승세를 보이고 있으며, 수요자들의 투자 심리가 호전되고 있다”고 재추진 이유를 밝혔다.

한신4지구 재건축추진위원회에 따르면 수익성과 개발이익에 대한 기대감으로 재건축 재개에 대한 주민들의 반응도 좋은 편이다.

현재 예비안전진단 요청이 가능한 주민 동의율 10%는 이미 넘었으며, 지난 4월 21일부터 걷기 시작한 재건축정비사업조합설립추진위원회 운영규정 동의서도 빠른 시일 내에 제출될 것으로 예상됐다.

재건축추진위원회 관계자는 “현재 주민들이 더 나서는 분위기로, 동의서도 많이 제출됐으며 문의도 빗발치는 상황”이라며 “큰 무리 없이 재건축 사업이 진행될 것으로 보인다”고 말했다.

개발 기대감에 아파트 가격 상승세

부동산 투자자들의 기대감도 높아지고 있다. 잠원동 한신4지구는 8차,9차,10차,11차,17차를 아울러 통합으로 재건축을 추진 중이기 때문에 재건축이 다 끝나고 나면 반포자이와 반포래미안을 뛰어 넘는 대단지가 될 전망이다.

또한 입지 요건이 굉장히 좋은 점도 한신 4지구 재건축에 관심이 쏠리는 이유다. 7호선 반포역과 3호선 잠원역, 3·7·9호선 환승역인 서울고속터미널 등이 가까울 뿐만 아니라 뉴코아아울렛, 신세계백화점, 센트럴시티, 반포지하상가, 강남성모병원 등의 편의시설이 근처에 대거 위치해 있기 때문이다.

▲ 부동산 투자자들의 반응 또한 뜨겁다. 인근 부동산에 따르면 작년 가을부터 재건축 재개 소식이 돌면서 작년 말과 비교했을 때 17평 기준으로 10%, 25~30평 5%, 40평 5%정도로 아파트 시세가 뛰었다. ⓒ스카이데일리

인근 A부동산에 따르면 작년 가을부터 재건축 재개 소식이 돌면서 작년 8월과 비교했을 때 17평 기준으로 10%, 25~30평 기준 5%, 40평 기준 5% 정도로 아파트 시세가 뛰었다.

A부동산 관계자는 “올 1~2월에 계약이 많이 이뤄지면서 금액이 상당히 뛸 것으로 예상했으나 막상 생각보다 많이 오르지는 않았다”고 말했다.

주택금융공사, 그린리모델링 주택개량자금 대출 지원

중개사 — Fri, 9 May 2014 11:21:50 +0900

그린리모델링 계획한다면 주택개량자금 신청하세요

주택금융공사, 그린리모델링 주택개량자금 대출 지원

에너지 성능향상 및 효율개선 등을 위해 집을 고칠 때, 주택금융공사의 보증서가 있으면 우리은행에서 주택개량자금을 받을 수 있다.

주택금융공사(HF)는 한국시설안전공단과 그린리모델링 관련 ‘주택개량자금보증 특별지원에 관한 협약’을 맺고, 이에 맞게 주택을 개량하고자 하는 주택 소유자는 별도의 담보 제공 없이 주택금융공사의 보증서만으로 우리은행을 통해 주택개량자금을 받을 수 있다고 8일 밝혔다.

‘그린리모델링’이란 환경친화적 건축물을 만들기 위해 에너지성능향상 및 효율개선이 필요한 기존건축물의 성능을 개선하는 것이다.

이 사업은 성능개선 정도에 따라 연 2∼4%의 이자지원을 받아 5년간 자금을 이용할 수 있으며, 대출한도는 주택당 5000만원(공동주택은 2000만원), 지원대상 공사는 단열 및 창호개선, 에너지 절약장치 등이다. 자세한 사항은 그린리모델링 창조센터 홈페이지(www.greenremodeling.or.kr)를 참고하면 된다.

공사 관계자는 “이번 협약으로 그린리모델링 이자 지원 대상자가 확대됐다”면서 “공사 보증서를 이용하면 공단의 이자 지원으로 주택을 개량할 수 있게 되어 주거환경 개선과 함께 에너지 효율 증가로 주거비용을 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.

창업시 피해야 할 상권 Tip

중개사 — Fri, 9 May 2014 11:18:32 +0900

창업시 피해야 할 상권 Tip

창업자에게는 자신의 아이템에 따라 좋은 점포 상권과 그렇지 않은 상권이 있기 마련이다. 권리금이 싸다고 해서, 또는 규모가 크다고 해서 무턱대고 계약을 했다가는 낭패를 볼 수도 있다.

창업전문가들은 "경쟁점포를 주의하고, 상점이 너무 적은곳도 피해야 한다"고 말한다.

▲ 자료사진:노량진 상권모습 (사진=류승희 기자)

먼저, 만일 주변에 큰 규모의 같은 업종이 다수 있다면 그 상권은 피해야 한다. 소비자들의 입장에서는 같은 거리에서 무조건 더 화려하고 큰 점포를 찾기 마련이다.

따라서 자신이 투자할 수 있는 점포보다 더 큰 규모의 점포들이 다수 있는 상권이라면 창업을 일단 보류하는 것이 좋다.

이러한 문제는 비단 현재 상황뿐만 아니라 앞으로 상권이 얼마나 확대되느냐에 따라서도 달라질 수 있다.

지금 현재는 목이 좋다고 해도 향후 대형유통 시설이나 새로운 역세권이 형성되고, 개발과 재개발의 확률이 높다면 대게 고객이 분산돼 경쟁이 더 치열해질 수 있다.

또 경쟁 상가가 너무 많은 것도 문제가 되지만, 또 너무 적은 것도 주의해야 한다. 주변에 경쟁 상가가 없다는 것은 그만큼 수요가 적다는 뜻이기도 하기 때문이다.

유동인구가 많더라도 소비가 일지 않고 단순히 이동 목적의 인구만 많다면 상권이 형성되기 어렵기도 하다. 따라서 유동인구가 머무르는 시간이 있는지, 아니면 단순히 흘러가는 인구인지를 파악하는 것도 중요하다.

이밖에도 같은 자리에 자주 주인과 아이템이 바뀐 상점도 일단 조심해야 한다. 아무리 창업에 자신이 있는 사람이라고 해도 장사가 잘 되지 않는 점포라면 창업에 무리가 있다.

이런 경우 권리금도 낮은 수준이지만, 향후 투자금을 회수하지 못할 수도 있는 만큼 주의가 필요하다.

주변에 공터나 빈 가게가 많은 곳도 피하는 것이 좋다. 빈 가게가 많다는 것은 그만큼 장사가 되지 않는 상권이라는 뜻이기 때문이다.

점포임차권 대가로 받는 권리금은 기타소득

중개사 — Fri, 9 May 2014 09:45:34 +0900

점포임차권 대가로 받는 권리금은 기타소득

상가를 임차하려고 찾아본 사람들은 알겠지만, 상가에는 보통 권리금이 존재한다.

권리금은 기존 임차인이 형성한 영업권에 대한 대가로서 건물주와는 무관하게 임차인들끼리 주고받는 것이다.

따라서 새로운 임차인이 기대했던 영업성과가 나오지 않는다고 해서 건물주나 기존임차인에게 권리금의 반환을 요구할 수는 없다.

이러한 권리금에 대한 세법의 입장은 어떨까?

소득세법에서는 점포를 임차해 사업을 하던 사람이 점포 임차인으로서의 지위를 타인에게 양도함으로써 얻는 경제적 이익을 점포임차권으로 정의하고 있으며, 점포임차권을 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품은 기타소득으로 분류하고 있다.

점포임차권의 양도로 인한 기타소득의 경우, 총 수입금액의 80%를 필요경비로 인정받을 수 있으므로, 총 수입금액의 20%가 기타소득금액이 된다.

기타소득은 기타소득을 지급하는 자가 기타소득금액의 22%를 원천징수해 신고납부해야 한다.

따라서 권리금으로 1억원을 지급하기로 했다면, 기존임차인의 기타소득은 2천만원이므로, 2천만원의 22%인 440만원을 제외한 9천560만원을 기존임차인에게 지급하고, 다음달 10일까지 세무서에 440만원을 납부해야 하는 것이다.

또 기타소득금액이 연간 300만원을 초과하는 경우에는 종합소득금액 계산시 이를 합산해 신고해야 한다.

권리금 총액이 1천500만원(80%공제한 소득금액이 300만원) 이하라면, 원천징수하고 납부하는 것으로 권리금관련 세무는 종료되지만, 권리금 총액이 1천500만원을 초과한다면, 일단 원천징수한 후 종합소득세 신고시 이를 소득에 합산해 정산해야 하는 것이다.

또 부가가치세법상 점포임차권의 양도는 무형의 재산적 가치의 양도대가로 인식, 부가가치세 과세대상으로 보고 있다.

이에 기존 점포임차인은 새로운 점포임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고 납부해야 한다.

다만, 사업에 대한 모든 권리와 의무를 양수도하는 포괄양수도 방식으로 사업을 양도한 경우라면, 양수도대가에 점포임차권이 포함돼 있다고 하더라도 세금계산서를 교부할 필요는 없다.