재건축 후분양하니 분양가 높네

"재건축 후분양하니 분양가 높네"

제도 실효성 논란

아파트 공정률 80% 이후 분양해야 하는 재건축 후분양 물량이 본격적으로 등장하고 있는 가운데 이 제도에 대한 실효성 논란이 일고 있다. 재건축 가격 안정이라는 당초 도입 취지와 달리 선분양에서 후분양으로 바뀌면서 발생한 각종 금융비용의 상당부분이 일반분양가에 전가되고 있기 때문이다. 이에 따라 조합원들의 기대수익을 줄여 재건축 시장을 안정시키겠다는 당초 취지와 달리 일반분양자들의 부담만 커졌다는 지적이다. 일반 청약자가 '봉(?)' 재건축 후분양 제도는 참여정부가 2003년 7월 이후 투기과열지구에서 사업승인을 신청하는 재건축 단지에 대해 일반분양을 공정률 80% 이후에 분양하도록 의무화한 것이다. 정부는 일반분양분을 종전의 선분양(착공 이후)에서 후분양으로 전환할 경우 일반분양 수입이 2년 정도 늦게 들어와 공사비에 대한 금융비용이 발생하고, 이것이 곧 조합원의 추가부담금 증가(수익 감소) → 재건축에 대한 기대가치 하락 → 집값 안정으로 이어질 것으로 예상했다. 하지만 아파트값이 지속적으로 상승하면서 최근 후분양 아파트의 금융비용은 조합원이 아니라 일반 분양가에 전가되고 있다. 25일 업계에 따르면 다음달 일반분양에 들어가는 서초구 반포주공3단지의 시공사와 조합은 일반분양분 558가구를 3.3㎡당 3천만-3천500만원 선에 분양할 계획이다. 이는 인근 주변 아파트 시세와 비슷하거나 다소 높은 수준이다. 만약 이 아파트를 선분양이 가능했던 2006년 4-5월께 분양했다면 일반분양가는 3.3㎡당 2천만-2천500만원을 넘지 않을 것으로 업계는 보고 있다. 당시 주변의 일반 아파트 시세가 3.3㎡당 2천만-2천500만원, 조합원 지분이 2천만원 안팎(116㎡ 제외)이었기 때문이다. 올 9-10월께 일반분양하는 반포 주공2단지도 후분양으로 인해 분양가가 3.3㎡당 1천만원 가량 올라갈 전망이다. 재건축 조합이 관리처분계획 수립 당시 잠정적으로 책정한 일반분양 가격은 3.3㎡당 2천만원 이하였으나 후분양 가격은 주공3단지 수준인 3천만원에 맞춰지고 있다. 이 때문에 재건축 후분양 제도가 재건축 조합의 이익 감소 효과는 미미한 반면 일반 분양가만 올린 게 아니냐는 지적이 나오고 있다. 지난달 부천 중동주공 재건축 후분양 물량의 분양가는 3.3㎡당 약 1천338만원으로 3.3㎡당 1천100만-1천200만원선인 인근 아파트 보다 높았다. 한 대형 건설회사 관계자는 "최근 집값이 지속적으로 올라 후분양 재건축의 일반분양 수입이 후분양 금융비용을 상쇄하고도 남는다"며 "조합원의 수익을 낮춰 집값을 잡으려했던 당초 목적에는 결과적으로 부합하지 않은 셈"이라고 말했다. 실수요자 자금부담도 늘어 또 후분양 아파트의 장점중 하나는 직접 실물을 볼 수 있어 모델하우스를 짓지 않아도 되는 것이었다. 이 경우 작게는 수억원에서 많게는 수백억원에 달하는 모델하우스 건립비용을 절감할 수 있을 것으로 예상됐다. 하지만 현실은 다르다. 반포 주공3단지는 현장 샘플하우스외에도 강남구 대치동 자이 주택전시관에 모델하우스를 따로 만든다. 시공사인 GS건설 관계자는 "일반분양분이 많다보니 현장내 샘플하우스만 갖고는 안전상의 문제가 있어 모델하우스를 마련할 수 밖에 없었다"고 말했다. 이달 총 412가구를 일반분양한 부천 중동 주공 재건축 아파트도 시청 인근에 별도 모델하우스를 지었다. 후분양은 입주가 빨라 수요자의 자금 부담도 만만치 않다. 입주까지 6개월 남짓한 기간 동안 계약금부터 잔금까지 모두 준비해야 한다. 이 때문에 자금 마련에 실패한 당첨자들의 계약 포기가 속출할 전망이다. 실제로 지난해 인기리에 분양된 은평뉴타운 1지구의 경우 279가구가 계약을 포기했고, 예비당첨자도 142명만 계약해 137가구가 미계약으로 남았다. 부동산써브 함영진 실장은 "후분양은 가수요를 차단할 수 있지만 단기간에 목돈이 필요해 실수요자들도 자금마련이 부담될 수밖에 없다"며 "특히 요즘처럼 주택 거래가 부진할 때는 살던 집을 팔지 못해 계약을 망설이는 경우도 많을 것"이라고 말했다. 상한제가 분양가 인상 방패될까 전문가들은 앞으로 재건축에 들어갈 중.고층 아파트의 경우 일반분양이 많지 않고 분양가 상한제가 시행돼 마구잡이로 일반 분양가를 높이지는 못할 것으로 본다. L건설회사 관계자는 "주택가격이 안정되면 일반 분양가도 마구 올릴 수는 없다"며 "분양가 상한제에 따른 손실도 큰 데다 후분양까지 해야 해 재건축의 수입 감소가 불가피하다"고 말했다. 하지만 분양가 상한제를 적용해도 택지비는 선분양보다 2년 정도 뒤인 후분양 시점의 감정가로, 후분양 금융비용을 건축비의 가산비로 인정해줘 일반분양가 인하 효과에 의문을 표하는 전문가들도 적지 않다. 나비에셋 한광호 소장은 "재건축.재개발이 활성화될 경우 집값이 떨어질 확률 보다는 오를 확률이 높다는 게 문제"라며 "후분양의 좋은 취지를 제대로 살리려면 실수요자의 부담을 줄일 수 있는 보완책이 마련돼야 할 것"이라고 말했다.