뉴타운 이번엔 ''3차'' 대전

뉴타운 이번엔 '3차' 대전

4차 뉴타운 지정 유보로 '희소가치' 높아져

서울시내 3차 뉴타운 시장이 들썩이고 있다. 잇따라 개발계획이 확정되면서 사업이 본궤도에 오른 데다 서울시가 4차 뉴타운 지정을 유보키로 하면서 투자 안정성이 돋보이기 때문이다. 은평·길음·왕십리 등 시범사업지 및 2차 뉴타운보다 지분(재개발 이후 새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)값이 저렴하기도 하다. 하지만 거래 규제가 심하기 때문에 단기 시세차익을 노린 투자는 금물이라고 전문가들은 말한다. 개발 속도 내는 3차 뉴타운 서울시는 2002년 은평 등 3곳을 시범 뉴타운으로 지정한 이후 2차(12곳)와 3차(11곳)를 합쳐 26곳에서 뉴타운 사업을 진행하고 있다. 정부가 지원하는 사업인 도시재정비촉진지구로 지정된 3차 뉴타운 11곳 중 지난달까지 신길, 이문·휘경, 북아현, 장위, 신림, 수색·증산 뉴타운이 차례로 재정비촉진계획을 확정했다. 촉진계획 확정은 사업 본격화를 뜻한다. 주민들은 조합을 설립하고 사업승인 등의 절차를 밟게 된다. 사업 추진 속도가 가장 빠른 곳은 영등포구 신길 뉴타운. 지난해 말 서울시의 세부 개발계획 승인절차인 '계획결정고시'가 난 뒤 구역별 조합 설립을 위한 움직임이 빨라졌다. 존치정비구역 한곳을 제외한 15개 구역에서 조합설립추진위 구성 및 변경 절차를 밟고 있다. 영등포구 관계자는 "주민간 불협화음이 적어 올 하반기나 내년에는 대부분의 구역에서 조합을 설립할 수 있을 것"으로 내다봤다. 성북구 장위 뉴타운(186만7851㎡)은 3차 뉴타운 중 가장 규모가 크다. 2016년까지 주택 2만3846가구가 들어선다. 경전철 동북선 건설 호재를 안고 있다. 관악구 신림 뉴타운(52만7790㎡)은 교육·웰빙·친환경을 주제로 한 '3색 테마도시'로 개발된다. 올해 안에 구역별 조합 설립에 이어 이르면 내년 하반기부터 주택 분양이 시작될 전망이다. 동대문구 이문·휘경 뉴타운은 구릉지와 역세권을 하나의 구역으로 묶는 '결합개발' 방식을 도입했다. 역세권인 이문3-1구역과 구릉지의 이문3-2구역이 대상이다. 천장산 인근 구릉지는 90%의 용적률을 적용해 저층 아파트 단지로 조성하는 대신 경원선 철도 주변 역세권은 255.8%의 높은 용적률로 개발된다. 서울 시청과 가까운 서대문구 북아현 뉴타운은 도심배후형 주거단지로 조성된다. 사업 속도는 1-1구역이 가장 빠르다. 지난달 3차 뉴타운 중 가장 먼저 조합설립인가를 받았다. 은평구 수색·증산 뉴타운은 2013년까지 주택 1만2438가구 규모의 친환경 복합 도심형 주거단지로 탈바꿈한다. 매물 품귀 속 지분값 들썩 3차 뉴타운의 지분 가격이 뛰고 있다. 부동산중개업소들은 “서울시가 집값 불안을 이유로 4차 뉴타운 지정을 유보한 게 오리혀 희소성을 부각시켜 3차 뉴타운에 호재가 됐다”고 말한다. 서울지하철 7호선 신풍역 역세권인 신길7구역과 신길12구역의 33㎡짜리 빌라 지분 값은 3.3㎡당 3000만~3300만원 선으로 올 들어 300만~500만원(3.3㎡당 기준) 올랐다. 신길동 반석공인 황현주 사장은 "사업 진행이 빨라질 것이라는 기대감에 매입 문의가 꾸준하다"며 "매물이 나오면 일주일도 안돼 팔려나간다"고 전했다. 이문·휘경 뉴타운의 경우 지분값은 1년 전에 비해 30% 가량 뛴 곳이 적지 않다. 휘경 1~3구역 23㎡짜리 빌라 지분값은 3.3㎡당 2000만원을 웃돈다. 신림 뉴타운내 33㎡ 이하 소형 빌라 지분도 지난해 말보다 3.3㎡당 200만~300만원 올라 2200만원 선을 호가한다. 신림동 하나공인 김우식 사장은 "시범사업지와 2차 뉴타운에 비해 아직도 저평가됐다고 판단한 수요자들의 입질이 잦다"며 "하지만 매물이 많지 않아 거래는 뜸한 편"이라고 말했다. 유의할 점은 일부 지역의 경우 지분 가격이 지나치게 높게 형성된 곳이 적지 않다. 지분값이 크게 오르면 관리처분 과정에서 새 아파트를 배정받을 수 있는 지분의 감정평가액이 예상보다 낮게 나올 수 있다. 평가액이 낮으면 추가부담금을 더 내야 한다. 그만큼 투자성이 떨어지는 것이다. 따라서 사려는 지분의 예상 권리가액과 추가분담금을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 분양가상한제 시행으로 일반 분양가가 낮아질 경우 사업 진행이 늦어지거나 수익성이 떨어질 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 또 재정비촉진지구으로 지정된 곳에서 20㎡ 이상의 대지(지분 포함)을 사려면 해당 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며 실제로 거주해야 한다. 3년간 팔지도 못한다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 "토지거래허가제로 중간에 팔고 나가기가 힘들기 때문에 단기 차익을 얻기가 어렵다”며 “입주 후까지 내다보는 장기적인 투자가 가장 낫다"고 말했다. 개발계획 확정된 서울 3차 뉴타운(도시재정비촉진지구) 뉴타운 위치 면적 (㎡) 건립가구수 층수 용적률 (%) 계획 인구 개발 구역 특징 지분 문의 (02) ①수색·증산 은평구 수색동 160 일대 89만 7090 1만2438 4~30층 (최고 35층) -재개발 200~250% -도시환경정비사업 350~780% 3만3583명 21개 구역(재개발 7곳, 도시환경정비 7곳,시장 정비 2곳, 존치구역 5곳) -친환경 복합도심형 주거단지 개발 -사통팔달 교통 여건 갖춰 -2013년 개발 완료 387-7555 ②북아현 서대문구 북아현동 170 일대 89만 9302 1만2221 16~30층 230~240 3만2997명 3개 구역(제1구역은 3개로 분할) -도심배후형 주거단지 조성 -여의도 인접, 2호선 이대역·아현역,5호선 충정로역 모두 이용 가능 -2015년 개발 완료 393-3600 ③장위 성북구 장위동 68-8 일대 186만 7851 2만3846 4~35층 (평균 19.1층) 203~250 7만3270명 15개 구역(존치정비구역 1곳 포함) -3차 뉴타운 중 규모 가장 커 -2016년 개발 완료 912-1238 ④이문·휘경 동대문구 이문1~3·휘경1동 일대 101만 3398 1만7388 4~35층 230~255.8(구릉지는 90%) 4만명 7개 구역 -구릉지와 역세권을 하나로 묶어 개발하는 ＇결합개발＇ 방식 도입 -2015년 개발 완료 960-5900 ⑤신길 영등포구 신길동 236 일대 146만 9910 1만8845 최고 35층 (평균 16~22층) 230~250 5만878명 16개 구역(존치정비구역 1곳 포함) -3차 뉴타운 중 사업 추진 속도 가장 빨라 -내년 하반기부터 분양 가능 -2015년 개발 완료 849-1900 ⑥신림 관악구 신림동 1514 일대 52만 7790 6192 4~33층 220~230 1만8263명 5개 구역(존치관리구역 2곳 포함) -3차 뉴타운 중 규모 가장 작아 -교육·웰빙·친환경 주제의 ＇3색 테마도시＇ 조성 -2015년 개발 완료 874-8585 자료:서울시,각 자치구