돈 버는 상권 vs 망하는 상권

돈 버는 상권 vs 망하는 상권

박원순 서울시장 취임 이후 주택 시장 전망이 여전히 불투명한 가운데 수익형 부동산인 상가시장에 눈길이 쏠리고 있다. 주거용 부동산에서 매월 연금처럼 안전하게 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 점차 투자 패턴이 가속화되고 있는 것이다. 그렇다고 해서 인기에 편승해 무작정 투자하면 안 된다. 상가 투자에 앞서 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 역시 상권분석을 통해 상가별 투자전략을 세워야 한다는 것이다. 1.상권의 형성과 이동을 면밀하게 파악하라. 확장 중인 상권에 투자하라 상권형성이 새롭게 진행되면서 확장되는 곳이 좋다. 기존상권보다 권리금 및 영업력 등 발전 가능성이 있는 곳이면 금상첨화다. 상권도 물처럼 흐르고, 업종도 자주 바뀌는 까닭에 상권형성이 초기 상태인지 쇠퇴하고 있는 지역인지 판단이 중요하다. 90년대 영원할 것 같은 신촌 상권도 몰락의 길을 걷고 있다. 밀리오레 등 초대형쇼핑몰 2~3개도 신촌역 초역세권서 이미 자취를 감췄거나 현재 몰락의 길을 걷고 있다. 반면에 전국에서 젊은이들로 몰려드는 홍대 상권은 지금도 인근 지역으로 계속 영토를 넓히면서 확장 중이다. 이주수요가 몰리는 재개발, 재건축에 대한 정보를 취득하라 해당 상가 주변의 재개발이나 재건축이 진행되고 있다면 해당 상권은 개발이 완료될 때까지 죽은 상권이다. 강동구 일대 재건축이 진행되고 있는 단지 인근에서 어린이 대상 학원을 운영하고 있는 김성호(42세, 학원업) 씨는 이주수요 탓에 원생 감소로 매출이 급감해 개업 시 투자했던 권리금은커녕 현재 폐업위기에 몰리고 있다. 본인 학원사업만 집중해 주변의 재개발 재건축에 대해서도 지속적인 관심을 두고 상권변화를 무시했기 때문이다. 특히 상권 변화에 가장 민감한 분들이 노점상이기 때문에 이들의 움직임에 촉각을 곤두세워야 한다. 2. 주상복합 상가, 배후가구만 믿어선 곤란 주상복합 상가는 주로 도심에 들어서는데다 고정수요 확보, 주변 유동인구 흡수 등이 가능해 관심이 높은 데 반해 장사가 제대로 되는 곳은 극히 드물다. 주상복합의 특성상 아파트 주민을 위해 쾌적한 지역을 찾다 보니 장사가 잘되는 상권과 동떨어진 곳이 많다. 또한 주로 연도변과 상가 사이에 높은 계단이 있는 곳이 많아 고객들의 접근성도 떨어질 수 있기 때문이다. 따라서 주상복합 상가를 고를 때는 자체건물수요보다는 우선 주변 상권과 어우러지면서 고객들이 자연스럽게 방문할 수 있는 곳을 골라야 한다. 3.독점 분양상가, 계약 시 확인사항 독점 분양상가는 상가분양 당시 분양제안서에 업종을 지정해 분양하고 같은 상가에서 점포주와 상가번영회의 동의 없이는 지정업종을 변경하는 것을 금지하는 규정을 두는 경우가 일반적이다. 애초 분양계약자의 기득권을 유지하고 동일 업종 난립업종을 막으려는 조치다. 얼마 전 필자를 찾아온 박필호 씨(47세, 약사)는 점쳐둔 부천상가 때문에 고민이 많다. 그는 해당 상가에서 약국독점 상가를 원했다. 1층의 다른 점포나 2,3층 클리닉 층에 다른 사람이 약국을 하는 것을 막고자 1층에 상가 2칸을 약국독점지정 조건으로 계약하려는 것이다. 특약사항까지 명시해 시행사와 계약해야 한다. 어떻게 계약서에 독점을 보장받을 수 있는지, 또한 미용실 등의 다른 업종으로 상가를 분양받은 사람이 아무런 동의도 없이 업종을 변경해 영업권을 침해한다면 어떻게 대처할지 고민하고 있다. 이런 경우 분양계약서에 약국 업종을 지정해서 받아야 한다. 우선 시행사가 건물에서 특정업종을 독점적으로 지정하여 계약해주느냐가 중요하며 분양계약서에 반드시 ‘몇 층 몇 호, ○○㎡를 약국으로 지정해 독점업종으로 분양하며 이전 이후라도 타 점포를 약국으로 분양하지 아니한다’는 특약을 작성해야 한다. 시행사, 즉 건물주의 직인을 받으면 되고, 상가 준공 이후에는 상가운영(관리)위원회가 결성돼 관리규약을 만들 때 중복업종 금지를 명문화해야 한다. 상가 시장의 트렌드를 파악해야 한다. 상가 시장의 트렌드는 비교적 위험요인이 적은 주거단지를 배후에 두고 있는 안정적인 ‘생활밀착형 상가’에 관심이 몰리고 있다. 인기를 끌었던 성남 판교신도시의 동시 분양 근린상가와 LH가 공급하는 단지내 상가, 수익률을 보장하는 임차인이 확보된 상가 등이다. 특히 최근 대도시 중심가의 대형 복합상가는 위험이 크다는 단점이 있지만 대기업의 참여로 쇼핑과 외식, 업무, 의료 등을 원스톱으로 해결할 수 있는 ‘몰링형 상가’로 변신을 꾀하면서 주목을 받고 있다. 초보자들이 접근하기 쉬운 단지내 상가와 근린상가 등 생활밀착형 상가는 주거단지를 바탕으로 자리 잡아 일정한 매출을 안정적으로 올릴 수 있다는 장점이 있다. 투자자금이 대형 복합상가보다 상대적으로 저렴하고, 전용면적 활용성도 우수하기 때문이다. 또한 수요가 전체 상가에 따른 것보다는 독립 점포에 대한 접근이 이뤄지기 때문에 본인이 노력하기에 따라 경쟁력을 가질 수도 있다. 앞으로 상가시장은 인기, 비인기 지역에 대한 선호도 차이가 지역별, 상품별 양극화로 이어질 가능성이 농후하다. 특히 선임대 상가나 , 임대수익률 보장상가, 미분양 할인상가, 경매, 급매물상가 등은 꾸준히 매수세가 형성될 것이다. 4. 퇴출 건설사들, 시공 상가 주의하라 퇴출 건설사가 시공하고 있는 상가는 공사 중단 등 문제가 생길 가능성이 크기 때문에 투자 전 시공사도 자세히 검증해야 한다. 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기된다. 또한 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증의무가 미약해 투자자 피해가 염려되기 때문이다. 상가는 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 가입도록 돼 있으나 연면적 3000㎡ 이하의 중소형 상가에는 이러한 내용이 적용되지 않는 등 주택보다 안정성이 많이 떨어지고 있기 때문이다. 수익형 부동산의 열풍을 타고 상가투자에 무작정 뛰어들기 전에 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다.