도시 기능 살리는 광역 재생사업, 복합개발 뜬다

도시 기능 살리는 광역 재생사업, 복합개발 뜬다

도심 재생사업, 역세권을 중심으로 한 복합개발 등이 이슈로 떠오르고 있다. 새 정부가 출범하면서 도심 재개발 사업이 활성화될 것으로 기대되기 때문이다. 서울시는 장기전세와 일반 공급물량 확대를 위해 역세권 개발사업의 조건을 완화해주고 인센티브를 주는 정책을 발표하기도 했다. 실제 올해와 내년 2년간 국내에서 예정된 복합개발만도 약 30건 50조원 규모에 달할 전망이다. 2011년 착공되는 용산국제업무단지 등 복합개발을 중심으로 한 도심지역의 대규모 재개발이 예정되어 있는 상태다. 또한 현재 진행중인 개발 사업 중에서 도심 정비나 재생사업 관련 사업들이 관심을 모으고 있다. 도심 재생사업과 복합개발은 단순한 주택 재개발 사업에 그치는 것이 아니라 도시 인프라와 주택 공급을 동시에 계획 실시함으로써 도시 기능을 크게 향상시킬 수 있다. 이에 대한 외국 부동산시장의 개발사례 연구가 진행되고 있으며 건설업계와 금융권에서는 다양한 PF 모색까지 나서는 등 관심을 보이고 있다. 도심형 뉴타운, 균형발전촉진지구 등 수도권 도시재생사업 뜬다 국내에서 진행 중인 개발 사업 중에서는 서울 뉴타운 지역 중 도심형으로 개발되는 구역, 상업 문화 교통 인프라가 함께 개발되는 균형발전촉진지구(이하 균촉지구) 및 지방 재정비촉진지구(이하 재촉지구) 개발사업 등이 유사한 성격을 지닌다. 주거 중심의 일반 재개발과는 달리 균촉지구나 재촉지구 중 도심 기능 개발 중심의 사업장은 일본의 도심재생사업 관련법 상의 도심 재생사업과 유사하다고 볼 수 있다. 시행과 기반시설 구축 사업 등 건축 일체형으로 개발되는 서울의 특별계획지구들도 비슷한 유형이라고 볼 수 있다. 용산 일대의 특별계획사업구역 등 일반 주택 재개발을 제외한 도시정비사업들이 속한다. △미아 △청량리 △상봉 △천호성내 등 서울시내 8개 균촉지구의 경우 아직은 사업 초기 단계다. 구역 지정을 마친 곳은 가리봉균촉지구뿐. 규모로는 상봉, 미아지구가 넓은 면적에 걸쳐 사업이 진행된다. 사업이 완료되면 생활, 문화, 산업이 조화된 도심 내 교류 거점으로 자리매김할 것으로 기대된다. 영등포뉴타운처럼 도심형으로 개발되는 뉴타운도 관심 지역 중 한 곳. 서울 영등포구 영등포동 2가, 5가, 7가 일대로 현재 조합설립인가까지 마쳤다. 서울 용산구에는 용산역 주변으로 특별계획구역들이 도시환경정비사업 형태로 진행 중이다. 사업시행인가를 받은 곳도 4개 구역에 달한다. 한강로를 따라 용산역전면2,3구역과 국제빌딩주변3,4구역 등이다. 그 밖에 광진구의 능동로지구는 상권 거리를 중심으로 도심 정비를 꾀하고 지하철 2호선 신도림 역세권을 중심으로 복합개발도 진행 예정이다. 주거, 업무, 판매, 문화 시설 등이 복합개발되며 교통 편의성까지 더해져 첨단 위용을 갖출 계획이다. 인천에서도 △제물포역세권도시재생사업(구역지정) △도화도시개발(구역지정) △가정오거리도시재생사업(가정뉴타운, 구역지정) 등 도시 기능을 강화하기 위한 도시정비사업이 곳곳에서 진행되고 있다. 최근 서울시가 발표한 역세권 개발도 관심 대상이다. △구로구 개봉역 △광진구 구의역 △관악구 신림역 △동작구 상도ㆍ사당ㆍ이수역 △마포구 대흥역 △강북구 미아삼거리역 등이 대상지로 꼽히고 있으며 총 139곳 1000만㎡에 달하는 규모다. 외국 도심 재생사업 사례 연구도 활발 일본 동경 개발사례 연구 세미나도 성황리에 열려 이러한 트렌드에 맞춰 국내에서도 도심 재생사업 및 복합개발에 대한 연구가 활기를 띠기 시작했다. 20일 부동산정보제공업체 부동산114 (www.r114.co.kr) 주최로 열린 "일본 도심재생사업 및 복합개발의 사례 연구" 세미나에서는 2000년대 초반부터 본격적으로 도심 재생사업이 진행되고 있는 동경을 중심으로 한 일본의 도심재생사업 및 복합개발에 대한 발표가 진행됐다. 이번 세미나에서 사례 연구를 발표한 일본 동경공과대학의 히라모토 카즈오 교수는 동경의 도심재생 복합개발 방식을 소개하고, 동경이 아시아의 허브도시로서 재탄생하기 위해 진행하고 있는 도심재생사업의 현황 및 의의를 설명했다. 마지막으로 성공적이고 환경친화적, 미래지향적인 도시재생 및 복합개발을 위한 대안을 제시했다. 히라모토교수가 소개한 도심 재생 복합개발의 방식은 크게 2가지로서 문제가 되는 지역만 단기간에 개발하는 "서양의학적 최적모델"과 비교적 광범위한 공간을 장기간 지속적으로 개발하는 "동양한방적 최적모델"이 있다. 국내에도 잘 알려진 롯폰기힐즈 및 도쿄미드타운은 "서양의학적 최적모델" 중에서도 인프라 및 건물을 동시에 개발한 "일체정비방식"으로 개발 진행된 곳이다. 많은 사업자금이 필요하다는 단점이 있지만 지하공간, 녹지공간, 오픈스페이스 등을 계획적으로 함께 개발 가능한 장점이 있다. 도시 경관이 전체적으로 좋아져 공간가치가 향상되고 모리빌딩, 미쯔이부동산 등 개발사의 기업 이미지의 향상은 물론 많은 관광객을 모집하는 효과까지 얻어낸 사업이다. 반면 "서양의학적 최적모델" 중에서도 "구획정비방식"으로 진행된 시나가와재개발지역의 경우에는 여러 개발업체간의 협의 진행이 충분히 되지 않아 사업 진행에 어려움을 겪은 곳이다. 개별 건물 디자인은 뛰어나나 통일감 및 주변환경과의 조화가 떨어지고 개발업체 모두 용적률을 최대한 사용하는 과정에서 고층빌딩 숲이 조성되는 결과를 낳았다. 개발사간의 협의가 중요함을 여실히 보여준 사례다. "동양한방적 최적모델"로 개발한 대표적인 곳은 "마루노우치"지역. 일본 경제의 중심지인 "마루노우치"지역 개발의 경우에는 미쯔비시지쇼를 중심으로 한 협의회를 통해서 오래된 기존 건물의 높이인 31m를 신축건물의 처마선 높이로 제한하는 등"마루노우치 개발 가이드라인"을 사전에 정한 후에 장기간에 걸쳐 개발이 진행됐다. 지역 가치를 지속적으로 향상시켜 나가고 있다. 히라모토교수의 연구에 따르면 대상 지역의 특성, 개발 목표에 따라 적합한 개발 방식이 결정되어야 하며 전체적인 개발 컨셉과 설계가 선행돼야 한다. 또한 정부의 충분한 지원과 주도 하에 이루어져야 성공적인 도시 재생이 가능하며 개발사간의 협의도 그에 못지 않게 중요하다고 설명했다. 이번 세미나에는 건설사, 금융권, 기관 등 관계자 200여 명이 참석한 가운데 성황리에 개최됐다. 무엇보다 건설사 입장에서는 주거지역 개발과 분양사업에 국한되어 있는 국내 건설시장에 있어서 복합개발과 임대사업이라는 새로운 사업영역으로의 확장 필요성을 느끼고 있기 때문인지 그 열기가 뜨거웠다. 또한 PF를 통한 간접장기투자에 대한 금융권 관계자들의 관심이 높았다. 부동산 간접 투자에 새로운 트렌드가 더욱 강화 될 것임을 시사했다. 그러나 일본 도심 재생사업과 국내 여건은 관련 법은 물론 국가 지원 체계 등도 달라서 국내 도심 재생 복합 개발이 활발히 진행되기 위해서는 다양한 준비가 필요하다. 무엇보다 광역 도심 개발이 가능하려면 관련 법을 정비하고 도시 기능 회복을 위한 설계가 선행되어야 한다. 또한 민간사업자 및 금융권의 참여를 유도하기 위한 각종 인센티브 제도를 마련할 필요가 있다. 토지 확보를 위한 제도적인 지원도 필요할 수 있다. 민간사업자들이 채산성 문제 등으로 인해 사업추진에 어려움을 겪게 되면 원활한 진행은 불가능하다. 또한 이들 지역의 투기수요 증가를 막기 위해서 미리 거래허가구역으로 지정함과 동시에 건축제한을 할 필요가 있다. 투기성 수요의 증가는 결국 토지 비용 증가를 불러오게 되고, 원활한 사업 진행에 차질을 빚는 요소로 작용할 가능성이 크다.