지분형 아파트 ''성공모델'' 따져보니

지분형 아파트 '성공모델' 따져보니

인기 지역으로만 투자 몰릴 가능성 커

대통령직 인수위원회는 5일 지분형 아파트를 핵심 국정과제로 선정했다. 그러나 지분형 아파트의 성공 가능성에 대한 평가는 엇갈린다. 인수위도 보완 대책 마련에 나섰다. 이동관 인수위 대변인은 4일 “지난해 9월 (지분형 아파트와) 유사한 투자구조로 비축임대 아파트의 투자모집에 성공한 사례를 참작해 보완대책을 강구하고 있다”고 말했다. 당시 임대아파트 투자 유치의 핵심은 원금 보장이었다. 대신 지나치게 많은 수익을 내는 것도 제한했다. 이런 조건에도 애초 계획한 물량의 절반만 투자유치에 성공했다. 원금 보장하되 수익은 제한 건설교통부는 임대아파트 투자 유치를 위해 집값이 하락하면 대한주택공사와 한국토지공사가 민간 투자가 지분을 액면가로 사주는 조건을 내걸었다. 또 예상하지 못한 비용이 추가로 발생하면 주공과 토공이 추가분을 전액 부담하기로 했다. 대신 연 9.6%가 넘는 수익이 나면 초과 수익에 대한 배당금을 최대 66%까지 깎는 조건을 달았다. 9.6%는 주공과 토공이 산정한 최소 기대 수익률이다. 당시 3년물 국채 수익률의 1.8배 수준이다. 지분형 아파트에도 원금 보장 장치를 두면 투자자 유치는 한결 쉬워진다. 원금 보장은 고수익 제한과 한짝이다. 수익은 제한하고 손실은 내버려두는 것은 앞뒤가 맞지 않아서다. 수익 제한선을 두지 않으면 송파 신도시 같은 인기지역으로만 투자가 몰릴 가능성도 있다. 그러나 원금 보장을 하면 결국 국민 세금으로 수익을 보장해주는 셈이 되는 것이 부담이다. 절반만 투자 유치 당초 건교부는 수도권 11개 단지 1만1000가구에 대해 투자 유치에 나섰다. 모두 사업성이 있다고 판단한 지역이다. 그러나 결과는 수원 호매실, 파주 운정, 남양주 별내, 고양 삼송 지역의 6개 단지 5645가구에만 투자 유치가 됐다. 건교부는 그러나 '성공적 투자유치'라고 자평했다. 수도권에서도 절반만 투자 유치에 성공했다면 지방에선 투자 유치가 더 어렵다는 얘기다. 이 때문에 인수위는 수도권과 지방의 아파트를 하나의 펀드로 묶어서 분양하는 방안을 검토하고 있다. 고수익을 제한하고, 지방 주택 수요자에게 혜택을 주는 두 가지 효과를 낼 수 있기 때문이다. 민간 투자자 모집이 힘들 경우 국민연금이 부담을 떠안을 우려도 있다. 지난해 9월 투자 유치때는 국민연금과 증권사 2곳이 공모에 나섰으나 증권사들은 중도 포기했다. 이에 대해 당시 투자유치 주간사였던 유진자산운용 관계자는 "지분형 아파트도 투자 조건만 잘 갖춰진다면 시장의 반응이 나쁘지 않을 것"이라고 말했다. 그러나 허재완 중앙대 교수는 “지분형 아파트는 수익성이 보장된 극히 제한된 입지에서나 가능한 제도"라고 지적했다. ☞지분형 아파트=실수요자가 분양가의 51%를 부담하고, 투자자가 49%를 내서 아파트를 분양받는 제도다. 실수요자는 집을 10년간 팔 수 없다. 개인의 지분 투자는 펀드를 통해서만 가능하다.