2008년 전망⑨부동산펀드ㆍ리츠, 금리인상 추세로 투자매력 저하

특급리포트/부동산 간접투자 시장 '흐림'

2008년 전망⑨부동산펀드ㆍ리츠, 금리인상 추세로 투자매력 저하

올해 부동산 간접투자상품 시장 전망은 대체로 흐린 편이다. 부동산 간접투자상품은 부동산펀드와 리츠(부동산투자회사)로 구분되는 데 두 상품 모두 최근 두드러진 금리인상 추세가 부담이다. 부동산펀드가 2004년 처음 선보인 이후 지난해까지 10조원이 넘는 시중 유동자금을 끌어들일 수 있었던 원동력은 저금리 기조였다. 시중은행의 정기적금 금리가 연 3%대 후반~4%대 초반인 상황에서 연 7~8%대 이상의 수익률을 기대할 수 있는 부동산펀드가 인기몰이를 했던 것. 하지만 최근 은행의 정기적금 금리가 연 5%대를 훌쩍 넘어 6%대(3년 만기)를 바라보고 있어 부동산펀드의 경쟁력은 크게 떨어진 상태다. 부동산펀드 상품에 따라 금리 여파가 다를 것으로 예상된다. 국내 아파트 개발 프로젝트가 주요 투자 대상인 프로젝트파이낸싱(PF)형에 금리인상의 여파가 직접적으로 미친다. 한국펀드평가에 따르면 국내 PF형 부동산펀드의 지난해 수익률은 6~8%대로 정기적금 이자율과의 차이가 크게 좁혀졌다. 금리가 높아지면 그만큼 투자 매력이 줄어들게 된다. 해외 부동산에 투자하는 해외형은 수익률 악화가 부담 요인이다. 펀드평가회사 제로인에 따르면 설정액 100억원 이상의 21개 해외형 부동산펀드 중 1개 펀드를 제외한 모든 펀드가 지난 한해 동안 손실(-3.68~-16.57%)을 봤다. 임대형의 경우 빌딩 시장 활황으로 지난해 최고 43%대의 연수익률을 기록한 펀드가 나올 정도로 상황은 좋은 편이지만 새 상품 출시량이 많지 않을 전망이다. 빌딩 값이 워낙 오른 데다 시중 금리까지 상승해 투자자들에게 적정 수익률을 제시할 수 있는 상품 자체를 만들기 어려워서다. 리츠는 지난해 10월 회사 설립을 위한 자본금이 250억원에서 100억으로 낮아졌고 리츠 회사의 모든 자산을 부동산 개발사업에 투자(기존에는 총자산의 30%만 투자가능)할 수 있게 법이 개정됐다. 그러나 부동산 시장이 전반적으로 침체돼 있는 상태라 부동산 개발사업의 기대이익은 적은 편이다. 부동산 펀드 현황 ▶부동산 펀드 특징 -불특정 다수로부터 모은 자금을 바탕으로 자산운용사가 펀드를 운용, 그 수익금을 투자자에게 배분하는 것 -전문인력이 운용하는 만큼 고수익을 기대할 수 있고 리스크 관리도 용이한 편 -취득세와 등록세의 50%가 감면되고 투자한 부동산을 매각할 때 양도차익이 발생해도 배당소득(15.4%)만 내면 되기 때문에 세금 측면에서도 유리 -주식시장에 상장돼 있는 리츠는 주식시장에서 타인에게 양도할 수 있지만 대부분의 부동산펀드(PF형ㆍ임대형)는 설정기간 내에 환매할 수 없기 때문에 중장기적 관점으로 투자해야 함 ▶부동산 펀드의 종류 -부동산 펀드에 투자된 돈(설정금액)은 총 10조원 가량 -해외형<투자자금을 모아 해외에 상장된 외국 리츠(REITs)에 재투자하거나 상장된 해외 부동산개발회사 주식에 투자하는 형태>이 절반 가량, 국내 아파트 개발 프로젝트가 주요 투자 대상인 프로젝트파이낸싱(PF)형이 32%, 국내 빌딩 등 실물 자산에 투자하는 임대형이 12%가량 부동산펀드 종류별 수익률은 ▶임대형의 수익률이 가장 뛰어남 -연 40%대의 수익률 기록한 펀드도 속출 -오피스 공실률 하락기조로 운용수입 늘어난데다 빌딩 값 상승에 따른 평가 차익까지 반영된 때문 ▶PF형은 꾸준한 수익률 기록 -연 6~8% 수익률 기록 -PF형은 정해진 이자를 받는 조건으로 공사자금을 대출해주기 때문에 비교적 안정적 ▶서브프라임 모기지 사태 직격탄 맞은 해외형 -설정액 100억원 이상의 해외형 펀드 대부분이 손실(-3.68~-16.57%) -서브프라임 모기지 사태 이후 선진국 부동산 경기 하락세 뚜렷해 지면서 투자자금 회수 잇따른 때문 부동산펀드 종류별 전망 및 투자 유의점 ▶해외형은 대체로 흐린 가운데 곳에 따라 맑음 -미국 등 주요 국가의 부동산 경기가 침체국면을 벗어날 조짐이 없어 선진국에 투자한 해외형 펀드는 당분간 약세 이어갈 전망 -국내 운용사들이 부동산 시장 전망이 밝은 이머징마켓(개발도상국 시장)에 대한 직접투자를 늘릴 계획이어서 이에 대한 관심 가져 볼 필요 있음 ▶PF형은 기대수익 높지 않을 듯 -시중금리가 오르는 추세여서 투자자들에게 시중금리보다 높은 수익률 제시할 수 있는 상품 만들기 어려워 -PF형의 경우 지방 아파트 프로젝트에 투자하는 경우가 대부분인데 최근 지방 분양시장 침체 두드러짐에 따라 투자 위험 증가 -시행사 지급보증 유무, 투자 지역 등 체크해야 ▶짓고 있는 빌딩에 미리 자금을 투자하는‘임대+PF형’ 상품에 주목 -빌딩 값 너무 올라 지금 상태에서 펀드 만들 경우 고수익 보장하기 어려워 -기존 빌딩 투자보다는 짓고 있는 빌딩에 공사자금 대여한 후 빌딩 매입하는‘임대+PF형’ 상품 늘어날 전망 -빌딩가격 하락할 경우 투자자들이 손해 떠 앉아야 하기 때문에 펀드 가입 전에 투자설명서 및 감정평가서 꼼꼼히 살펴야 리츠법 개정됐지만 당장 활성화되긴 어려워 -지난해 10월부터 리츠(부동산투자회사)회사 설립을 위한 자본금 250억원에서 100억으로 낮아져 -리츠 회사의 부동산 개발사업 투자 범위가 기존 30%(총자산 기준)에서 100%로 확대 -차입금 한도도 자기자본의 2배에서 10배로 늘어 개발형 리츠 상품 많이 나올 듯 -기존 리츠는 사무용 빌딩을 사서 임대수익을 배당하는 형태였지만 개발형 리츠는 토지를 매입해 건물을 지어 분양까지 할 수 있기 때문에 소액투자자들도 시행사의 주주가 되는 셈 -미분양 물량이 사상 최대치를 연일 갱신하는 등 분양시장 침체 지속되고 있어 개발형 리츠 상품 출시 활발할 지는 미지수 -분양가상한제 실시로 기대 수익도 예전보다 높지 않은 상황