상가의 전세권기간만료 후 법정갱신

상가의 전세권기간만료 후 법정갱신
(사례) A씨는 지난 10년간 제법 큰 규모의 마트를 운영하고 있었습니다. 3년 전 A씨는 사업을 확장하기 위해 상품진열대의 수를 늘리기로 결심하였고 가게내부를 재배치하다보니 공간이 좁은 탓에 재고물품을 쌓아 둘 창고를 구해야만 했습니다. 다행히도 가게 바로 옆에 위치한 1층 점포를 구할 수가 있었고 A씨는 점포주인인 B씨와 2년간의 전세권계약을 체결한 후 등기까지 마쳐 완전한 전세권을 설정 받았습니다. 시간이 흘러 전세권계약기간이 종료하였지만 B씨로부터 별다른 의사가 전해오지도 않을 뿐더러 3개월만 더 지내면 어차피 마트와 창고를 한데 묶어 좀 더 큰 매장으로 이사를 하려던 참이라 A씨는 계속하여 점포를 자신의 창고로 이용하였습니다. 그런데 그러던 어느 날 C씨가 찾아와 자신이 B씨로부터 점포를 인수하였다며 일주일의 시간을 줄 테니 당장 점포에서 나가달라고 요구하였습니다. 이 경우 A씨는 C씨의 요구대로 점포를 비워줘야만 하는 걸까요? A씨는 점포에 대하여 전세권을 취득하였습니다. 점포 주인에 대하여 전세금을 지급하였고 점포의 등기부에 A가 가진 전세권리을 기재한 것이지요. 이는 누구든지 쉽게 법원 혹은 등기소를 통하여 그 점포에 대한 권리사항을 알아볼 수가 있다는 말입니다. 그렇기 때문에 A씨는 전세계약의 당사자인 B씨뿐만 아니라 제3자 누구에게도 점포에 대한 자신의 권리를 주장하는 것이 가능합니다. 하지만 (사례)의 경우에는 기존의 전세권등기만을 가지고는 C씨에게 대항하는 것이 불가능할 것입니다. (사례)에서 언급했듯이 등기부에 기재된 A씨의 전세권은 이미 그 존속기간이 만료되었으니 말입니다. 그렇다면 A씨는 C씨의 요구를 들어줄 수밖에 없는 걸까요? 결론부터 말씀드리자면 그렇지만은 않습니다. 민법에서는 제312조 4항에 다음과 같은 규정을 두고 있습니다. "건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다." 즉, 전세권계약의 종료 전 6월에서 1월 사이에 전세권설정자 측에서 전세권을 종료하겠다는 의사를 타진해오지 않는 경우에는 기존의 전세권과 동일한 내용의 전세권이 다시설정된 것으로 보아 자동적으로 전세권의 존속기간이 연장되는 것이지요. 주의할 점은 "이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다."(제312조 4항 후문)라고 하여 전세권계약의 당사자로서는 언제든지 상대방에 대하여 새로이 갱신된 전세권을 종료시킬 것을 통고할 수 있고 이는 상대방이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과함으로써 그 효력을 발생시키게 된다는 점입니다(제313조). 그러니 점포를 비워달라는 C씨의 요구는 일응 정당하다고는 할 수 있으나 전세권을 소멸시켜 점포로부터 A씨를 퇴거시키려면 최소한 6개월의 시간이 필요할 것입니다. 더욱이 민법은 제187조에서 "상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다."라고 규정하여 이렇듯 법에서 인정한 존속기간의 갱신인 경우에는 그 갱신여부와 내용을 등기부상에 별도로 기재할 것을 요구하지도 않습니다. 판례 역시 "건물의 전세설정자가 전제권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료되는 때에 전 전세권과 동일한 조건(다만 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봄)으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다."(민법 제312조 제4항) "이는 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동으로 보아야 할 것이므로 전세권의 법정갱신의 경우에는 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있는 것이다"라는 견해를 취하고 있습니다.(대판 1989,7,11. 88다카21029) 그러니 (사례)에서 일주일 안에 점포를 비워달라는 C씨의 요구는 정당하지 못한 것이고, A씨는 점포에 대해 최소한 6개월 동안의 이용기간을 확보함으로써 장차 3개월 뒤에 이사하려던 계획을 수행함에 있어 차질을 빚는 일은 없을 것으로 보입니다.