서울 상한제 피할 재개발아파트 9천가구 예상

서울 상한제 피할 재개발아파트 9천가구 예상

관리처분 신청 잇따라…후유증 예상

비디오로 재개발 총회를 전문적으로 촬영하는 백남영상기획 백승남 사장은 지난달 서울에서 30여건의 관리처분 총회를 촬영했다. 하루에 가장 많게는 14건까지 몰렸다. 관리처분 총회는 재개발조합이 일반분양계획 등을 담은 최종 재개발계획인 관리처분계획을 구청에 신청하기 전에 주민들의 동의를 얻기 위해 열리는 행사. 촬영된 총회 비디오는 조합에 기록으로 보관된다. 백 사장은 “재개발조합들이 분양가상한제를 피하기 위해 지난달 관리처분 총회를 대거 열었다”고 말했다. 정부가 분양가를 규제하는 분양가상한제 적용이 임박한 서울 재개발 시장이 숨가쁘다. 일반분양분의 분양가를 규제하는 상한제에서 벗어날 수 있는 시한이 이달 말로 다가왔기 때문이다. 상한제 적용을 받으면 일반분양수입이 줄어 조합원들의 추가부담이 늘어난다. 조합들이 인가 신청 전단계인 총회 등을 서두르면서 구역별로 상한제 적용 여부의 윤곽이 드러나고 있다. 업계에 따르면 40여개 구역이 이달 말까지 인가 신청을 할 예정이어서 상한제 대상에서 벗어날 것으로 보인다. 이들 구역에 지어질 아파트에서 상한제 적용을 받지 않고 분양될 물량은 9000가구 정도로 추산된다. 하지만 일부 구역에선 인가 신청에 급급해 ‘편법 신청’ 논란, 주민 갈등 등 후유증도 예상된다. 상한제 피하기 위해 사업 추진 서둘러 지난달 관리처분 총회가 줄을 이은 것은 이달 말까지 관리처분 인가를 신청해야 상한제를 피하기 때문. 인가를 신청하기 전 총회 내용을 주민들에게 공람공고하는 데 대략 한 달이 필요하다. 지난달 말까지 총회를 하지 못한 구역은 상한제를 벗어나기 어려울 것 같다. 9월 이전에 사업승인을 신청하고 12월 이전 관리처분 인가를 신청해야 상한제 대상에서 제외된다. ▲ 이달 말까지 관리처분을 신청해 분양가상한제를 피하는 서울 재개발구역에서 9000가구 가량이 일반분양될 것으로 예상된다. 사진은 재개발이 활발한 서울 서대문구 가재울뉴타운. 9월 이전 사업승인을 신청한 구역들 가운데 관리처분 인가를 받은 곳은 확실하게 상한제에서 제외된다. 은평구 불광6구역, 용산구 용문구역 등이 지난달 말 관리처분 인가를 받았다. 삼성물산이 시공을 맡은 불광6구역은 임대 135가구를 포함해 총 782가구를 지어 75가구를 내년 상반기 일반분양할 계획이다. 성북구 월곡1구역, 동작구 노량진1구역, 성북구 동선구역 등도 관리처분 인가를 받고 분양 준비 중이다. 관리처분 인가 신청을 위한 공람공고도 한창이다. 1000가구 넘게 짓는 성동구 왕십리뉴타운 1,2구역도 각각 29일, 22일까지 공람공고를 한 뒤 인가를 신청할 예정이다. 동작구 흑석뉴타운 내 흑석4,6구역의 공람공고도 이달 안에 끝난다. 조합 관계자는 “공람공고가 끝나는 대로 인가를 신청하면 상한제를 피할 수 있다”고 말했다. 이달 말까지 관리처분 인가를 신청해 상한제 적용을 받지 않을 구역은 40여곳으로 추산된다. 조합들에 따르면 이들 구역에서 3만8000여가구의 새 아파트가 지어지고 이중 조합원 몫을 제외한 9000가구 가량이 일반분양될 예정이다. 일반분양은 이달부터 내년 하반기까지 이어진다. 관리처분 인가와 이주·철거에 시간이 걸리기 때문이다. 상한제 적용을 받지 않는 재개발 일반분양분은 입주 때까지만 전매가 제한된다. 앞으로 상한제 적용을 받는 단지의 전매제한 기간은 전용면적 85㎡ 이하 중소형은 계약 이후 7년, 85㎡ 초과 중대형은 5년이다. 무리한 인가 신청 후유증 잇따를 듯 9월 이전 사업승인을 받아 상한제를 피하기 위한 1차 관문을 통과한 단지들 가운데 희비가 엇갈려 2차 관문(12월 전 관리처분 인가 신청)을 넘지 못하는 구역도 나오고 있다. 성동구 A구역은 이달 말까지 조합원 분양 신청을 받는다. 관리처분 인가 신청은 조합원 분양신청 이후여서 상한제를 피하지 못한다. 조합 관계자는 “9월 중순 사업승인을 받아 사업을 서둘렀으나 생각만큼 속도를 내지 못했다”고 말했다. 도봉구 B구역도 아직 조합원 분양을 하지 못해 상한제 적용이 불가피한 상황이다. 일부 구역들은 상한제를 피하는 데 급급해 총회·공람공고 등의 절차를 무시하고 인가 신청부터 하기로 해 논란이 예상된다. 동대문구 C구역은 지난달 30일부터 공람공고부터 먼저 하고 총회는 이달에 계획하고 있다. 성동구 D구역도 이달에 총회를 열고 공람에 들어갈 예정이지만 인가 신청은 이달 말까지 한다는 계획이다. 조합 관계자는 “인가 신청을 해놓고 추후 보완하면 되지 않겠느냐”고 말했다. 하지만 건교부는 “’조합원 분양→관리처분 총회→공람공고→관리처분 인가 신청’ 순서는 법에서 정한 강행규정”이라고 밝혔다. 서대문·동대문구 등의 일부 구역에선 평형 배정, 추가부담금 등에 대한 주민 반발이 관리처분을 둘러싸고 진통을 겪을 것으로 보인다. 편법으로 인가를 신청하거나 주민 갈등이 많은 구역의 상한제 대상 여부는 좀더 지켜봐야 할 것 같다. 분양가상한제 피할 것으로 보이는 서울 주요 재개발단지 위치 구역 시공사 건립가구수 주택크기 (㎡) 일분 분양분 강북구 미아동 322-6 미아뉴타운8 두산건설 1380 82~145 62 강북구 미아동 476 미아10-1 동부건설 376 79~142 78 구로구 고척동 155-2 고척3 벽산건설 339 79~145 145 동대문구 답십리동 178 전농·답십리 삼성물산 등 2421 16~171 623 뉴타운16 동대문구 답십리동 473-19 전농·답십리 한신공영 150 77~143 45 뉴타운12 동대문구 전농3동 53-1 전농6 삼성물산 719 82~142 126 동대문구 제기동 288 제기4 현대건설 611 82~138 120 동대문구 휘경동 39-60 휘경4 이수건설 451 79~138 185 동대문구 휘경동 65 휘경2 동부건설 297 108~145 174 동작구 노량진동122-37 노량진1 쌍용건설 295 76~145 45 동작구 본동 250 본동5 삼성물산 523 52~138 242 동작구 흑석동 247 흑석6 동부건설 937 82~152 177 동작구 흑석동 45-1 흑석5 동부건설 663 82~145 169 동작구 흑석동 67 흑석4 대우건설 811 82~148 300 마포구 공덕2동 175-89 아현뉴타운 공덕5 삼성물산 794 79~141 30 마포구 아현동 380 아현4 GS건설 1150 82~152 82 마포구 아현동 635-1 아현뉴타운 아현3 대우건설 등 2539 59~244 301 서대문구 남가좌동 124 가재울뉴타운 4 GS건설 등 4047 59~171 1093 서대문구 북가좌동 144 가재울뉴타운 3 삼성물산 등 3304 59~238 707 성동구 금호동2가 851 금호17 GS건설 497 82~142 31 성동구 금호동2가 900 금호19 삼성뭃산 1057 82~148 39 성동구 금호동3가 632 금호18 GS건설 403 82~145 39 성동구 상왕십리동 12-37 왕십리뉴타운 2 삼성물산 등 925 79~191 466 성동구 하왕십리동 339-67 왕십리뉴타운 1 삼성물산 등 1369 82~178 689 성북구 동소문7가 32 동선 이수건설 194 82~145 98 성북구 종암동 95-2 종암6 SK건설 393 79~145 100 성북구 하월곡동 산 2-11 월곡1 대우건설 714 79~138 57 영등포구 신길동 144-363 신길5 GS건설 198 82~141 108 용산구 신계동 1-1 신계 대림산업 867 79~185 289 용산구 용문동90,원효로3가1 용문 이수건설 195 79~148 63 용산구 효창동 5 효창3 대우건설 302 76~145 161 은평구 불광동 1-200 불광6 삼성물산 782 82~142 85 은평구 불광동 17 불광3 현대건설 1,332 79~167 63 은평구 불광동 292 불광7 현대건설 1070 52~178 218 은평구 신사동 243-8 신사2 두산건설 139 109~155 78 은평구 응암동 242 응암7 현대건설 1106 42~175 250 은평구 응암동 611 응암8 현대건설 1148 46~138 190 은평구 응암동 633 응암9 현대건설 967 49~148 130 중구 신당5동 80 신당6 삼성물산 784 76~148 287 중구 신당동 236 신당10 GS건설 750 56~158 114 중구 신당동 45 신당7 대림산업 895 82~178 383 ※이미 관리처분 인가를 받았거나 이달 말까지 인가신청 예정인 단지들. 일반분양분 등은 달라질 수 있음. 자료:조합·업체 종합