전세기간 만료전 집주인에 계약해지 의사표시 못했는데...

전세기간 만료전 집주인에 계약해지 의사표시 못했는데… [알쏭달쏭 부동산교실] 묵시적 연장은 임차인 권리…해지 가능

정현철 신한은행PB 부동산전문가

Q. 강동구 소재 빌라에서 2년째 거주하고 있는 직장인 김용구(남ㆍ35)씨는 지난 9월1일이 전세 만료일이었으나 집주인에게 계약 해지 의사표시를 못했다. 그러던 중 송파구에 시세보다 싸게 나온 전세 아파트가 있다는 소식을 듣고 집주인에게 이사를 가겠다고 연락했더니 전세 만기 전에 얘기를 안했기 때문에 당연히 2년간 전세기간이 연장됐다며 전세금 반환을 거절했다. 김씨는 전세계약을 해지할 수 없는 것일까. A. 주택임대차보호법을 살펴보면 임차인이 임대차 기간 만료 1개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보고 있다(주택임대차보호법 제6조 참조). 또 임대차 기간을 정한 적이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고 있다(주택임대차보호법 제4조 참조). 그러므로 김씨가 전세기간 만료 전에 계약 해지를 통보하지 않았기 때문에 기존 전세계약과 동일한 조건으로 계약기간이 연장됐다는 집주인의 주장은 타당한 것처럼 보일 수 있다. 그러나 주택임대차보호법상 기간 약정은 집주인을 위한 것이 아니라 임차인을 위한 것이라는 데 있다. 만약 김씨가 임대차 기간이 2년간 연장됐다고 주장한다면 유효하겠지만 그렇지 않다면 효력이 없는 것이다. 묵시적인 계약연장은 임차인이 주장할 수 있는 권리이지 집주인이 주장할 수 있는 권리가 아니라는 얘기다. 묵시적인 계약이 발생하게 되면 집주인은 임차인의 선택에 따라 불리한 입장에 놓일 수 있다. 집주인이라면 전세 계약기간 만료 전 6월~1월까지 임차인의 계약 연장 또는 해지 의사를 확인하고 계약서를 다시 작성해 분쟁의 소지를 없애는 것도 고려해봐야 할 것이다. 결론적으로 김씨의 전세계약은 해지가 가능하며 그 효력은 집주인이 계약해지 통지를 받은 날부터 3개월이 경과하면 발생하게 된다(주택임대차보호법 제6조의 2 참조).