서울 도심 오피스텔 ''귀하신 몸''

서울 도심 오피스텔 "귀하신 몸"

신규 공급은 줄었는데 수요는 증가

지난해 이맘때 서울 지하철 2호선 강남역 부근의 소형 오피스텔을 샀던 권모(45)씨는 요즘 주변 부동산중개업자들의 전화공세에 시달리고 있다. “월세를 10만원 이상 더 받아주거나 아니면 오피스텔을 처분하면 매입가보다 20% 가량 비싼 값에 팔아 줄 수도 있다는 것”. 권씨는 “월세를 더 받기 위해 현재 세입자를 내보낼지, 웃돈을 받고 팔지 고민 중”이라고 말했다. 서울 강남권과 종로·광화문·여의도·마포 일대 오피스텔시장에 훈풍이 불고 있다. 지난해만 해도 공급 과잉과 경기 침체 등으로 약세를 면치 못하던 이들 지역 오피스텔 임대료가 올 하반기 이후 오름세다. 공실률(빈방 비율)도 눈에 띄게 낮아졌다. 올 들어 입주량이 크게 준데다 아파트와 오피스(업무용 빌딩) 전·월셋값이 오르자 대체 상품으로 오피스텔을 찾는 수요가 늘어난 때문이다. 매매가도 오름세다. 임대 수익을 노린 투자자들이 늘고 있으나 매물이 많지 않아서다. 애물단지가 인기 상품으로 서울 강남구 역삼동 대우디오빌 플러스 59㎡형 임대료는 보증금 1000만원에 월 95만~100만원이다. 올 초보다 보증금은 변동 없이 월세가 15만원 가량 올랐다. 강남역 부근인 서초동 롯데골드로즈 62㎡형은 지난해 말 80만원이던 월세가 지금은 90만~95만원으로 뛰었다. 서초동 다올공인 최성욱 사장은 “올해 초만 해도 투자 목적으로 오피스텔을 분양받았던 사람들이 입주를 전후해 매물을 쏟아내면서 임대료가 내렸지만 지금은 딴판”이라고 전했다. 종로구 내수동 경희궁의 아침 69㎡형 임대료는 올 초 보증금 1000만원에 월 80만원에 그쳤으나 요즘은 월세 90만원짜리 물건을 얻기가 쉽지 않다. 공실률도 떨어져 인근 용비어천가의 경우 입주 초기인 2005년 1월 공실률이 60%선에 머물렀으나 지금은 빈 방을 거의 찾아볼 수 없다. 서울 지역 오피스텔 임대료가 오르는 것은 무엇보다 최근 입주 물량이 급감한 때문이다. 중앙일보조인스랜드와 부동산114에 따르면 올해 서울 오피스텔 입주 물량은 7902실로 지난해보다 34% 가량 줄었다. 반면 임차 수요는 점점 늘고 있다. 비싼 아파트 전세 대신 오피스텔을 대체 전셋집으로 얻으려는 싱글족·기러기 아빠·맞벌이 신혼부부들이 많아진 것이다. ▲강남권 등 업무시설 밀집지역을 중심으로 오피스텔 임대.매매시장이 활기를 띠고 있다. 사진은 강남 수서 일대에 형성된 오피스텔 밀집지역. 게다가 최근 업무시설 밀집지역인 강남권과 도심권의 오피스 임대 물건이 동나면서 대안으로 오피스텔을 찾는 법인수요가 늘어난 것도 오피스텔 임대료 상승을 부추기고 있다. 종로구 내수동 리츠공인 관계자는 “소규모 오피스를 구하지 못한 중소업체들이 오피스텔로 눈길을 돌리는 경우가 꽤 있다”고 전했다. 특히 내년 서울지역 오피스텔 입주 물량은 1150실에 그쳐 수급 불균형에 따른 임대료 상승세가 당분간 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 임대시장 호조로 임대 수익을 원하는 투자자들이 늘면서 매매가도 덩달아 뛰고 있다. 서초동 삼성타운과 서초로를 두고 마주한 대우벨라체 49㎡형은 두달 새 2000만원 가량 올라 1억6000만원 선을 호가한다. 서초동 풍림아이원플러스 62㎡형은 1억6500만~1억7000만원으로 올해 초보다 3000만원 정도 올랐다. 서초동 K공인 관계자는 “임대 수익이 좋아 팔려는 매물도 귀하다”고 말했다. 마포구 도화동 마포트라팰리스 66㎡형은 올 초 1억5000만원에서 지금은 1억7000만원에 시세가 형성돼 있다. 도화동 오벨리스크공인 관계자는 “분양가 이하로 매물이 나오던 올 초 상황과는 사뭇 다른 분위기”라고 말했다. 시세 차익보다 임대 수익 고려 임대·매매가 상승으로 서울지역 오피스텔 투자 가치가 높아졌지만 지역별 편차도 심한 편이다. 특히 일부 지역을 제외하곤 시세 차익을 얻기가 쉽지 않다. 실제로 서울에서도 변두리의 경우 오피스텔 시세가 분양가 언저리를 맴돌거나 심지어 분양가 밑으로 떨어진 경우도 있다. 수도권 오피스텔 양대시장을 형성하고 있는 분당·일산신도시의 경우 아파트 전세시장이 안정세를 보이면서 오피스텔 임대·매매가도 보합권에 머물고 있다. 와이플래닝 황용천 대표는 “오피스텔은 매매가가 올라도 아파트보다 상승 폭이 크지 않은 만큼 시세 차익보다 안정적인 임대수익을 바라보고 접근하는 게 좋다”고 말했다. 오피스텔은 한 달만 공실이 발생해도 임대 수익에 영향을 준다. 따라서 수익률을 끌어올리기 위해서는 지하철 역세권이나 업무시설 밀집지역 등 수요가 받쳐주는 곳을 고르는 게 좋다. 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무시설로 분류된다. 하지만 거주용으로 사용하다 적발되면 주택을 소유한 것으로 간주된다. 이때 오피스텔을 포함해 다른 집 한 채를 더 가졌다면 1가구 2주택자로 분류돼 양도세 중과(세율 50% 적용) 대상이 된다는 점도 유의해야 한다. 오피스텔 투자 체크포인트 -입지 선정 무엇보다 중요. 입지에 따라 임대수익률 편차 심해 -강남·종로·여의도 등 업무시설 밀집지역과 역세권 주변 오피스텔 유망 -임대 수요 많고 단지 규모 큰 오피스텔 찾아야 -주변에 사무실이 없고 역세권 아니라면 투자 일단 재고해봐야 -소형이 대형보다 임대수요 많아 -사전에 전용률·주차 면적·평당 관리비 따져봐야 서울 오피스텔 입주량 갈수록 줄어(단위:실) 전체강남권(강남·서초·송파) 2001년 40814768 2002년 96521만2049 2003년 2만2432 2만6445 2004년 4만43275만6474 2005년 2만33562만7355 2006년 1만20381만4074 2007년 79029400 2008년 1150(예정)1441(예정) 자료:중앙일보조인스랜드ㆍ부동산114