이번 호에는 부동산과 관련한 부가가치세에 대해 알아본다.
먼저 부가가치세의 성격부터 알아야 한다. 부가가치세란 재화 또는 용역(서비스)이 생산·유통되는 모든 단계에서 각 기업이 추가로 창출한 부가가치(가치의 증분)에 대해 과세하는 조세를 말한다. 그리고 부가가치세를 국가에 납부해야 할 경제주체는 사업자이지만, 부가가치세를 부담하는 자는 재화나 용역을 소비하는 소비자다. 참고로 부가가치세 납부 의무가 있는 사업자의 개념은 일시적, 우발적으로 재화나 용역을 공급하는 자가 아닌 계속, 반복적으로 사업장 시설을 갖추고 본인 계산(또는 본인 명의)하에 독립적으로 재화나 용역을 공급할 때에만 부가가치세법상 사업자로 본다.
부가가치세는 최종 소비자가 부담해야 하는 소비세이다. 예를 들어 110만 원(부가세 포함)하는 컴퓨터 같은 가전제품을 구입할 때 소비자는 물건값 100만 원 외에 10만 원의 부가가치세도 부담하게 된다. 우리는 물건값 이외에 10%의 추가적인 세금을 항상 부담하고 있다. 말 그대로 사업자는 100만 원의 물건값만 챙기고 10만 원의 세금은 국가에 내게 된다.
자, 이제는 부동산과 부가가치세의 관계에 대해 알아보자.
토지의 공급에 대해서는 부가가치의 구성요소로 보아 부가가치세는 면세 대상이 된다. 다만, 건물의 공급에 대해 건물가액의 10%가 별도로 부가가치세 과세가 될 것이다.
상가를 분양받았다고 가정해보자. 토지가액이 1억 원, 건물가액이 1억 원이라면 부동산 분양업자는 우리에게 '토지 1억 원+건물 1억 원+건물에 대한 부가가치세 1000만 원'을 합한 총 2억 1000만 원을 받을 것이다. 그리고 분양받은 자가 부동산임대업이나 다른 사업을 영위하려고 상가를 분양받았다면, 소비자가 아닌 사업자이므로 부가가치세 1000만 원을 환급받을 수 있다.
부가가치세를 환급받으려면 꼭 지켜야 할 부분이 있다. 주의할 사항은 관할 세무서에 건물 인도일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)로부터 반드시 20일 이내에 사업자등록 신청을 해야 한다. 만약 인도일부터 20일 이내에 사업자 등록 신청을 하지 않는다면 현행 세법상 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한, 건물에 대한 세금계산서는 사업자 등록 전이므로 본인의 주민등록번호로 받아 둬야 한다.
상가를 분양받아 사업자 등록을 한 사업자가 상가를 다른 이에게 양도할 때도 주의할 사항이 있다. 매매금액을 매수인과 약정할 때 계약서상에 부가가치세 별도라는 문구를 꼭 표기해야 한다. 세법에서 부가가치세에 대한 문구가 빠져 있다면, 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 상가를 파는 사람은 매수인으로부터 매매금액 이외에도 부가가치세를 별도로 받고 폐업일로부터 25일 이내에 세무서에 부가가치세를 신고, 내야 한다. 그렇지 않으면 나중에 각종 가산세를 내야 한다.
최종 소비자 관점에서 알아야 할 내용 중 아파트를 신규로 사업자에게서 분양받은 경우를 따져 보자. 아파트를 분양할 때도 사업자 공급분은 재화의 공급이므로 건물가액에 대해 10%의 부가가치세를 부담해야 한다. 다만, 조세특례제한법에 나와 있는 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하의 아파트는 부가가치세가 면제된다. 또한, 국민주택 규모 초과분이라도 사업자가 아닌 자가 공급하는 것은 원천적으로 부가가치세 납부 의무가 없다. 일반 소비자들은 부가가치세를 낼 의무가 없기 때문이다. | 
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