오피스텔에 관심이 있다면 아파트보다 유난히 좁은 전용면적에 대해 의문을 가져 봤을 것이다. 여러 사람이 함께 거주하는 공동건물 형태인 아파트나 오피스텔 등은 크게 주거전용면적과 주거공용면적, 기타 공용면적 등으로 나뉜다.
주거전용면적은 각 가구가 실제로 사용하는 공간이다. 주거공용면적은 계단·복도·주현관 등 입주민이 공동으로 사용하는 공간을 말하고 기타 공용면적은 주차장·관리실 등을 의미한다.
일반적으로 오피스텔 전용면적은 공급면적(주거전용면적+주거공용면적)의 50%선이다. 이는 아파트(70~80%)보다 크게 낮은 수준이다. 국토해양부 건축기획과 관계자는 “건축법상 아파트보다 오피스텔 전용률이 낮을 만한 특별한 규제가 있는 것은 아니다”라고 말했다.
복도식이냐 계단식이냐 따라 전용률 달라져
그렇다면 오피스텔 전용률이 아파트보다 낮은 이유는 뭘까. 우선 설계방식이 손꼽힌다. 오피스텔은 일반적으로 복도식으로 설계된다. 복도식은 한 층에 여러 가구가 복도로 연결된 형태다. 보통 한 건물에 엘리베이터가 1~2대가 설치되고 같은 층에 있는 모든 가구가 엘리베이터를 함께 사용한다.
계단식은 한 건물을 여러 라인으로 나눠 한 라인에 두 가구가 들어서는 형태다. 라인마다 엘리베이터가 있어 같은 층에서 두 가구가 엘리베이터를 함께 사용하게 된다.
복도식은 긴 복도 등이 있어 설계상 계단식보다 공용면적이 넓어 상대적으로 전용면적이 좁아진다. 아파트도 복도식이냐 계단식이냐에 따라 전용률이 차이가 나는 것은 이 때문이다. 하지만 업체 입장에선 수익성을 높이기 위해 건축비를 줄이고 분양 물량을 늘일 수 있는 복도식을 선호한다.
오피스텔을 지을 수 있는 상업용지는 아파트를 지을 수 있는 주거용지보다 용적률이 높다. 주거용지는 용적률이 200%를 넘기 쉽지 않지만 상업용지는 700% 이상 받을 수 있다. 때문에 대부분 건축면적이 좁고 건물 높이가 높지만 건물 수는 적다. 예컨대 복도식의 경우 한 층에 오피스텔 20실을 공급하려면 엘리베이터를 1~2대만 설치하면 되지만 계단식은 엘리베이터를 10대 설치해야 한다.
S종합건설 관계자는 “계단식으로 하면 엘리베이터를 설치해야 하기 때문에 건축비가 많이 들고 엘리베이터가 늘어나는 만큼 공급 물량이 줄어들어 복도식으로 선호하는 것”이라며 “계단식의 장점은 사생활 보호가 대표적인데 업무시설인 오피스텔에 굳이 계단식을 적용할 이유도 없다”고 말했다.
오피스텔도 계단식으로 지을 경우 아파트와 비슷한 전용률이 나오기도 한다. 지난해 말 입주를 시작한 경남 창원시의 시티7자이 오피스텔이 대표적이다. 계단식으로 지어진 이 오피스텔은 전용률이 81%에 달한다.
코쿤하우스 고종옥 사장은 “관련법상 오피스텔이라고 해서 꼭 공용면적이 아파트보다 넓은 것은 아니다”라며 “하지만 기본적으로 업무용 시설이므로 복도나 로비 등의 공용면적을 키울 수밖에 없다”고 말했다.
안목치수 미적용·주차공간 등도 원인
주택법에 따라 지어야 하는 아파트에는 의무적으로 적용되는 안목치수가 오피스텔에는 적용되지 않는 것도 원인이다. 안목치수란 전용면적을 눈에 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 계산하는 것을 말한다.
아파트는 안목치수가 적용돼 벽이 차지하는 면적을 제외한 눈에 보이는 면적을 전용면적으로 계산한다. 하지만 건축법을 적용받는 오피스텔은 벽이 차지하는 면적을 포함해 전용면적을 따지므로 전용면적이 좁아진다.
실당 평균 0.7대의 주차 공간을 조성해야 하는 것도 이유다. 일반적으로 오피스텔은 소형을 중심으로 공급된다. 때문에 크기가 아닌 분양 물량에 따라 의무적으로 조성해야 하는 주차 면적에 대한 부담이 크다.
같은 부지라도 아파트는 주택 크기가 큰 만큼 가구 수가 적어 조성해야 하는 주차 공간도 넓지 않지만 오피스텔은 소형으로 짓는 만큼 분양 물량이 많아 조성해야 하는 주차 공간이 아파트보다 넓어서다.
