권리금도 돌려받을 수 있나요?

권리금도 돌려받을 수 있나요?
<전긍호의 부동산 이야기>
2007-06-07 14:08:02
◇ 사업자 등록과 확정일자 받으면 우선변제받을수 있다. ⓒ 전긍호 (사례1) A씨는 인천에서 임대인과 보증금 1억원에 월90만원의 차임과 권리금 3000만원으로 계약을 체결하고 호프집을 운영하고 있는데, 1년이 지나서 임대인이 여러 가지 사유를 들어 차임의 인상을 요구하여 보증금1억원에 월100만원으로 인상하여 주고 1년간 재계약을 체결하였습니다. 1년 후 임대인이 A씨에게 임대차계약의 해지를 통보하고 퇴거를 요구하였습니다. A씨는 임대인에게 계속 영업을 하고 싶다고 말하고 아니면 권리금이라도 돌려달라고 합니다. (사례2)B씨는 인천에서 임대인과 보증금5천만원에 월70만원으로 상가임대차계약을 체결하고 식당업을 개업하였습니다. B씨는 세무서에 사업자등록을 하였고 확정일자까지 받았습니다. 그런데 영업이 너무 부진해 B씨는 폐업신고를 하고 임대인에게 보증금을 반환을 청구하였는데, 임대인이 반환을 차일피일 미루게 되자, 다시 한번 해보자는 마음으로 식당을 재개업하고 동일한 상호및 등록번호로 사업자등록을 받았습니다. 약3개월 후 건물이 경매로 넘어가게 된 경우 B씨는 보증금을 반환받을 수 있을까요? 2001년에 상가임차인을 보호하고자 상가건물임대차보호법이 제정되었습니다. 상가를 임차하여 영업을 하는 사람도 주택임차인과 마찬가지로 보호해주고자 하는 취지로 만든것이지요. 그런데 상가는 주택과는 차이가 있습니다. 주택을 임차하는 사람은 일반적으로 서민이 많으므로 보호대상이 되어야 하지요. 상가를 임차하는 사람도 그럴까요? 그럴 수도 있지만 꼭 그렇지만은 않을 것입니다. 예를 들어 시내 중심가에 상가를 임차하여 프랜차이즈 커피전문점을 운영하는데 월차임이 3천만원이라면 서민일까요? 보호해주어야 할 대상일까요? 이런 기업형이라면 보호해주지 않아도 스스로 알아서 잘 보호하겠지요. 그래서 상가건물임대차보호법은 보호받는 임차인의 범위를 지정하고 있습니다. 서울은 보증금이 2억4천만원이하이고 인천지역은 1억9천만원이하인 경우에만 대상이 됩니다. 물론 이보증금은 월세를 전세로 환산한 금액입니다. 보증금 1억에 월100만원이라면 전세로 환산하면 2억이 되는 것이지요. 그러면 상가임차인을 어떻게 보호해줄까요? 보통 상가를 임차하는 경우에는 영업을 하기위해서 시설비를 투자하는 경우가 많지요, 아니면 권리금을 주는 경우도 있구요. 이러한 초기비용을 회수하기 위해서는 일정기간 영업권의 보호가 필요합니다. 그래서 상가건물임대차보호법은 별다른 사유가 없으면 임차인에게 최대 5년간의 기간을 보장하고 있습니다. 이 정도는 되어야 시설비를 회수하는데 지장이 없겠다는 판단이지요. 또한 임차인의 보증금 반환을 확보하기 위해서 대항력과 우선변제권을 주고 있습니다. 상가임차인은 상가를 인도받고 세무서에서 사업자등록과 확정일자를 받게 되면 마치 주택임차인과 같이 보증금의 우선변제를 받을 수 있습니다. (사례1)에서 A씨가 차임인상으로 재계약을 한 것은 보증금 1억에 월100만원이지요. 이것을 전세로 환산하면 2억입니다. 인천지역에서는 보증금이 1억9천만원이하인경우에만 대상이 되므로 A씨의 임대차는 상가건물임대차보호법의 대상이 아닙니다. 따라서 1년 기간 만료 후 임대인의 계약갱신거절요구에 대항할 수 없습니다. 만일 상가건물임대차보호법의 대상이라면 5년까지 계약갱신을 요구할 수 있겠지만요. 그리고 권리금이라는 것은 영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급되어지는 것으로 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 뿐이라는 것이 판례의 태도입니다.(대법원2001. 4. 10.선고2000다59050) 그러니 권리금은 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대인에게 반환받을 수 있는 것은 아니고 임차권을 양도한다던지 전대할 때 회수할 수 있는 것입니다. (사례2) 우리판례에 따르면 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다고 합니다.(대법원2006.1.13.선고2005다64002) 따라서 B씨는 처음에는 유효하게 사업자등록과 확정일자를 받았었는데 일단 폐업을 했으므로 나중에 다시 같은 상호로 사업자등록을 했다고 하더라도 우선변제권을 상실하게 됩니다.