발코니 확장 마음대로 하면 안되요

발코니 확장 마음대로 하면 안되요

다시 쓰는 실전부동산/발코니 확장 A to Z

최근 경기도 의정부시의 한 아파트에 입주한 최모씨는 발코니 확장 공사를 하던 중 황당한 일을 당했다. 발코니 확장 공사가 이미 상당 부분 진행됐는데 해당 지자체로부터 ‘원상복구 명령’을 받은 것이다. 최씨처럼 입주와 동시에 발코니 확장을 진행하던 이웃 주민들도 마찬가지. 주민들은 원상복구 명령을 받아들고 “처음부터 하지 말라고 하지 왜 이제 와서 그러느냐”며 볼멘소리를 했다. 발코니가 있는 모든 주택(1992년 6월 이후 건축이 된 주택)에 대해 2005년 12월 발코니 확장이 합법화된 이후 발코니 확장이 잇따르고 있다. 신규 분양 아파트의 경우 대부분 시공사가 발코니 확장을 옵션으로 제시, 계약자가 계약 때 확장 여부를 선택할 수 있도록 하고 있다. 이렇게 하면 시공사가 법에서 정한 절차와 규정에 맞게 발코니 확장을 알아서 해 준다. 그러나 기존 아파트, 즉 발코니 합법화 이전에 입주한 아파트의 경우 발코니를 확장하려면 입주자(집주인)가 법에서 정한 절차와 규정에 맞게 알아서 진행해야 한다. 시공사가 계약 때 제시한 발코니 확장 옵션을 선택하지 않고 아파트 완공이나 입주 후에 개별적으로 발코니를 확장하는 경우도 마찬가지다. 이때 발코니 확장에 필요한 절차와 규정을 잘 모르고 공사를 벌이다 낭패를 보는 일이 심심찮게 발생하고 있다. 최씨처럼 해당 지자체로부터 원상복구 명령을 받는 경우도 많은 편이다. 지자체 행위허가 신청해야 개별적으로 발코니 확장 공사를 벌일 때는 법에서 정한 절차와 규정을 따라야 한다. 그렇지 않고 마음대로 진행했다가는 원상복구 해야 하는 것은 물론 1년 이하 징역이나 2000만원 이하의 벌금을 물 수 있으니 주의해야 한다. 발코니를 확장하기 위해서는 일단 지자체로부터 허가(행위허가)를 받아야 한다. 이때 필요한 것이 ▷행위허가 신청서 ▷해당 동 입주민 3분의 2 이상 동의서 ▷변경 전·후 도면 ▷건물 구조 안전진단서 ▷방화판·유리의 시험성적서 등이다. 행위허가 신청서는 해당 지자체에 가 작성하면 되고, 변경 전·후 도면은 확장 공사를 맡긴 인테리어업체로부터 받으면 된다. 안전진단서는 건축사 등을 통해 받아야 한다. 또 해당 동 입주자 3분의 2 이상으로부터 발코니 확장 공사에 대한 동의서를 받아야 하는데, 사실 이것 때문에 알면서도 지자체에 허가 신청을 하지 않고 발코니를 확장하는 경우가 많다고 한다. 개별적으로 동의서를 받아야 하는 번거로움 때문이다. 의정부시의 한 관계자는 “단속을 하다 보면 몰라서 허가 신청을 하지 않는 경우도 있지만 동의서를 받는 게 귀찮아서 허가 신청 없이 공사를 벌이는 경우도 많다”고 귀띔했다. 대피공간 반드시 만들어야 허가를 받았으면 공사를 진행하면 된다. 그런데 여기에도 약간의 제약이 있다. 정부가 정한 안전기준에 맞춰 시공해야 하는 것이다. 우선 신축 아파트(2005년 12월 이후 사업승인을 받은 경우)는 옆집과 반반씩 할애해 3㎡(0.9평)의 공용 대피공간을 만들거나, 아니면 가구별로 2㎡(0.6평)의 대피공간을 만들어야 한다. 신축 아파트는 이와 함께 발코니까지 물줄기가 닿는 스프링클러(화재 때 천장에서 물이 나오도록 하는 장치)를 설치해야 한다. 대피공간은 화재가 나 현관으로 피할 수 없을 때 잠시 대피할 시간을 버는 장소다. 따라서 대피공간에는 들어가는 쪽에서만 열 수 있는 방화문, 열고 닫을 수 있는 창문, 안전 난간 등을 설치해야 한다. 기존 아파트는 대부분 스프링클러가 없거나 있어도 물줄기가 발코니까지 닿지 않도록 돼 있어 안전기준이 신축 아파트와 약간 다르다. ▲ 발코니를 확장하기 위해서는 지자체로부터 행위허가 등의 절차를 거쳐야 한다. 3층 이하는 대피 공간 없어도 돼 기존 아파트도 2㎡의 대피공간을 만들어야 하는 것은 똑같다. 그러나 대피공간 외에도 확장한 발코니의 창 밖에 높이 90㎝ 이상의 방화유리나 방화판을 덧대야 한다. 방화판 등은 발코니를 통해 아랫집에서 올라오는 화염을 막기 위한 것이다. 따라서 아파트 섀시와 난간 사이에 설치해야 한다. 그러나 1~3층의 경우 대피공간을 만들지 않아도 된다. 기존 아파트나 신축 아파트나 마찬가지다. 4층 이상의 고층 가구보다는 화재 발생 때 위험 상황을 쉽게 피할 수 있기 때문이다. 또 1층은 대피공간은 물론 방화판이나 방화유리 역시 덧대지 않아도 된다. 그러나 2~3층의 경우 대피공간은 없어도 되지만, 스프링클러가 없다면 방화판이나 방화유리는 반드시 덧대야 한다. 세금은 어떻게 되나? 발코니를 확장해도 확장된 면적은 주거전용 면적에 포함되지 않는다. 따라서 발코니를 확장했다고 해서 재산세나 종합부동산세가 더 늘지는 않는다. 또 발코니 확장비용은 나중에 양도소득세 계산 때 공제해 준다. 따라서 발코니 확장 때 받은 영수증 등은 잘 보관하고 있다가 집을 양도할 때 내면 된다. 다만 확장한 발코니의 평균 폭이 가구당 1.5m를 초과하는 부분은 주거전용 면적에 들어간다. 따라서 재산세를 비롯한 각종 세금 부담이 늘어날 수 있다. 모든 아파트 등에 적용되는 것은 아니고 지난해 1월 16일 이후 사업승인을 신청한 신축 아파트만 해당된다. 이는 시공사가 무분별하게 발코니 면적을 넓히는 것을 차단하기 위한 조치다. 기존 아파트나 지난해 1월 16일 이전에 사업승인을 받은 신축 아파트는 이 규정과 무관하다. 인테리어업체 선정 때 주의를 발코니 확장 공사를 진행할 인테리어업체를 선택할 때는 신중해야 한다. 하자·보수 문제 등이 발생할 수 있기 때문이다. 실제로 한국소비자보호원에 따르면 발코니 확장에 따른 시공불량, 하자·보수 문제 등으로 인한 피해가 빈번하게 발생하고 있다. 소보원은 지난해 1월∼10월 접수된 발코니 확장 관련 상담은 모두 277건으로, 이 중 절반이 넘는 159건(57.4%)이 누수, 시공불량, 난방불량 등 하자에 의한 것이라고 최근 밝혔다. 이를 유형별로 보면 외벽 및 새시부분의 누수 또는 곰팡이 발생이 98건(61.6%)으로 가장 많았고 ▷조잡한 시공 등 시공불량 28건(17.6%) ▷난방불량 11건(6.9%) ▷계약과 다른 시공자재 사용 9건(5.7%) 등이었다. 소보원은 “발코니 확장공사 계약을 할 때 믿을 만한 시공업체와 하고 시공보증 및 하자보증 유무 등을 반드시 확인해야 한다”며 “특히 기존 주택은 발코니 확장공사로 기존의 새시 또는 외벽에서 하자가 발생하는 경우가 있으므로 하자보수 범위 등을 계약서에 꼼꼼하게 작성해야 한다”고 당부했다. 소보원은 또 “해약을 원할 경우 계약서 내용에 적힌 해약 가능 기간, 위약금 여부 등을 상세하게 살펴보고 반드시 내용증명을 통해 해약을 요청해야 한다”고 덧붙였다. 발코니 확장 기준 구분 기준 허용대상 -1992년 6월 1일 이후 건축한 발코니가 있는 모든 주택（아파트, 단독주택, 연립주택 등） -1992년 6월 1일 이전에 건축한 주택은 건축사, 구조기술사의 안전진단 후 허용 확장범위 -모든 발코니 공간 (내력벽은 제외) 확장때 늘어나는 면적＊ -전용면적의 약 20∼30％ (20평대는 5평 30평대는 8평 내외） 안전 기준 기존 아파트 -2㎡ 이상의 대피공간 설치 -확장된 발코니 바닥은 불연재 (타일·돌 등) 로 시공 -발코니에 90cm 높이 이상 방화판이나 방화유리 설치 신축 아파트 -인접가구와 공용으로 쓰는 3㎡ 이상의 대피공간 설치 -공용 대피공간 설치 불가때는 가구별로 2㎡ 이상 대피공간 설치 -발코니까지 물이 닿는 스프링클러 설치 확장한 아파트 -기존 아파트 확장에 맞는 조건을 갖춘 뒤 지자체에 신고 가능 공사중 아파트 -시공사 등이 계약자들의 일괄신청 받아 지자체에 신고 가능 확장비용＊ -평당 200만원 내외 (방화판 설치시 평당 약 100만원, 방화유리 설치 시 평당 약 150만∼200만원） ＊확장때 늘어나는 면적과 확장비용은 추정치로, 실제 확장비용 등은 다를 수 있음．