아파트형공장내 상가 잘 잡으면 복돼지?

아파트형공장내 상가 잘 잡으면 복돼지?

틈새상품으로 각광…일부 지역선 찬밥 신세

대기업 임원 출신인 이모(57)씨는 요즘 살맛이 난다. 2년 전 퇴직금 등으로 분양받은 서울 구로동 서울디지털산업단지내 아파트형공장 상가 덕분에 매달 짭짤한 고정 임대 수입을 올리고 있기 때문이다. 현재 편의점으로 운영되고 있는 상가 1층 점포에서 이씨는 보증금 5000만원에 월세 350만원의 임대 수익을 얻고 있다. 정부의 잇단 집값 안정 대책으로 주택 투자 분위기가 싸늘해지면서 수익형 부동산인 상가가 대안 투자 상품으로 다시 관심을 끌고 있다. 특히 상가 중에서도 안정적인 고정 수익을 보장받는 것으로 알려진 아파트형 공장에 들어선 상가들이 비교적 인기가 높은 편이다. 아파트형 공장 내 상가는 보통 1000~2000명 이상의 고정고객을 확보하고 있는 데다 독점 업종으로 운영되는 경우가 많아 일반 근린상가보다 수익률이 높다는 평가를 받고 있다. 상가뉴스레이다 정미현 연구원은 “세금ㆍ대출 등에서 아파트보다 규제가 덜해 일부 아파트형 공장 내 상가는 분양을 시작하자마자 마감되는 등 인기를 끌고 있다”며 “인기 상가의 경우 연 임대 수익률이 10%를 넘는 곳도 적지 않다”고 말했다. 아파트형 공장이란 아파트형공장이란 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 사실상 일반 사무실이며 기숙사 기능도 하고 있다. 최첨단 부대시설, 친환경적인 근무 여건, 저렴한 임대료 등의 장점을 고루 갖춘 까닭에 중소기업 등 실수요자들에게 인기가 높다. 입주 기업에 취득ㆍ등록세도 100% 면제된다. 이 때문에 2000년대 초반 서울 구로디지털단지 및 가산디지털단지 등에는 이미 수많은 아파트형 공장이 들어섰다. 최근엔 안양 성남 부천 등에서도 신규 공급이 봇물을 이루고 있다. 아파트형공장과 이들 건물 내 상가는 2000년부터 4년간 투자자와 중소 벤처기업에 폭발적인 인기를 끌었으나 그 이후 한동안 공급과잉으로 침체상태에 빠졌다. 그러던 아파트형 공장내 상가가 최근 다시 틈새 투자상품으로 부상하고 있다. 최근 3년간 신규건축이 뜸해서 기존 공급과잉 상태가 어느 정도 해소된 게 가장 큰 원인이다. 상가 분양시장 호조세 아파트형공장 상가의 인기는 최근 선보인 상가 분양에서도 그대로 실감할 수 있다. 지난해 말 경기도 안양시 관양동에서 공급된 두산벤처다임II는 분양 개시 하루 만에 계약이 완료됐다. 상가 분양대행업체인 코엔리 권태윤 본부장은 “지하 1층~지상 15층 규모로 총 점포수가 7개에 불과하는 등 상가 비율이 낮은 데다 분양가가 평당 900만원선으로 주변 시세(1층 평균 평당 1500만~2000만원)보다 쌌던 게 주효했다”고 말했다. 현재 이 상가 매물은 자취를 감췄다. 점포 수가 워낙 적은 데다 오는 10월 입주하면 상가 몸값(매매ㆍ임대료)이 치솟을 것으로 판단한 점포 주인들이 매물을 내놓지 않기 때문이다. 쌍용건설이 경기 부천시 삼정동 옛 한국화장품 공장 부지에 짓는 아파트형 공장 부천 테크노파크 3차-비즈시티도 분양 1년도 안돼 거의 모든 점포가 팔렸다.‘ 또 4월 초 입점 예정인 영등포구 문래동 3가 에이스하이테크시티 상가 1층 점포(평당 평균 1800만원선)의 경우 벌써 상당한 수준의 프리미엄(웃돈)이 붙은 상태다. 20평형대 상가에는 웃돈이 5000만원 넘게 형성됐다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 설명이다. 인근 당산동 삼호공인 관계자는 “아파트형공장 상주인구만 1만명에 이르는 풍부한 고정고객 확보 호재로 1층 점포의 경우 입주 전인 데도 웃돈이 꽤 붙은 상태인데도 사려는 투자자들도 있지만 매물이 없다”고 말했다. 임대료ㆍ매매가 동반 오름세 아파트형 공장 입주 상가의 수익성은 지역별로 천차만별이다. 하지만 구로디지털단지 등 인기지역과 목 좋은 곳에 들어선 상가의 경우 대부분 연 8~10% 가량의 수익률을 올리고 있다는 게 업계의 설명이다. 이 때문에 매매가와 임대료가 덩달아 오름세를 타고 있다. 실제로 구로동 일대 벤처단지에 들어선 아파트형 공장 입주상가 1층 점포의 분양가와 매매가는 요즘 평당 1700만~2100만원 선이다. 5년전 분양가(평당 1000만원 선)보다 두배 가량 뛴 것이다. 임대료로 상승세가 뚜렷하다. 1층 대로변을 기준으로 5년 전 월 300만원 정도에서 현재는 500만~600만원으로 뛰었다. 서울 금천구 가산동에 들어선 NEWT캐슬 2층 55평짜리 상가의 매매가는 2억8000만원 선으로 지난해 이맘 때보다 5000만원 이상 올랐다. 임대료도 보증금 2500만원에 월 200만원에서 월 240만원으로 올랐다. 현재 이 상가의 임대 수익률은 12.78%(대출 5600만원, 연이자 6% 기준)에 이른다. 가산동 N공인 관계자는 “구로지역 중소벤체 타운 일대에 현재 5700여개 업체들이 입주해 있는 데다 이곳 직장인 등 유동인구만도 5만명에 달하는 등 상가시장이 활성화될 여건은 충분히 갖춰져 있는 것 같다”고 말했다. 일부 지역과 단지에선 분양률 낮아 고전 중 이처럼 아파트형공장 입주 상가의 인기가 높은 것은 이 상가가 지닌 여려가지 장점 때문이라는 게 전문가들의 설명이다. 아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 30~50% 정도를 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 보통 상가가 차지하는 비율은 전체의 10~20% 미만으로 편의점, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터 등이 주를 이루고 있다. 주상복합 내 상가처럼 상가 비율이 높지 않기 때문에 공장 입주율이 높지 않더라도 큰 문제가 되지 않을 가능성이 크다는 얘기다. 공장 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있는데다 교통의 요충지나 인구 밀집지역에 위치한 경우가 많아 유동인구도 적잖게 끌어들일 수 있다는 것도 장점이다. 상가 분양가가 1층의 경우 일반 상가보다 저렴하다는 것도 매력이다. 보통 일반상가의 3분의 1 수준이다. 그만큼 투자 대비 수익률 보전 면에서 유리한 셈이다. 하지만 아파트형 공장 상가시장이 지역을 가리지 않고 호조세를 보이는 것은 아니다. 공급 과잉 등으로 저조한 분양률로 고전하는 곳도 적지 않다. 지난해 7월부터 본격 분양에 나선 인천 부평구 청천동 아파트형공장 남광 센트렉스내 상가의 경우 현재 분양률이 20% 선을 밑도는 것으로 알려졌다. 1층 점포의 분양가가 평당 800만~1500만원 선으로 가격 경쟁력을 어느 정도 갖췄지만 주변에 아파트형공장이 과다 공급되면서 상가 분양에 애를 먹고 있다는 게 분양대행업체 관계자의 설명이다. 이 아파트형공장도 분양률이 아직까지 30~40% 선에 머물고 있다. 투자 포인트 및 유의점은 아파트형 공장 상가에서 점포는 건물 주출구에 인접하면 좋고 지하층인 경우라도 상층부와 연결된 엘리베이터나 계단 등에 가까울수록 유리하다. 같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터, 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 높으며 향후 시세차익도 얻을 수 있기 때문이다. 또 아파트형 공장의 분양 실적을 파악하는 것도 중요하다. 공장 내 직원들이 주 고객층인 만큼 공장이 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문이다. 이밖에 주5일 근무제 시행으로 주말과 휴일은 건물 내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많기 때문에 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사 업종 입점을 막는 조항이 있는 지도 꼭 체크해야 할 사항이다. 상가의 공급과잉 문제도 유의해야 한다. 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “아파트형 공장이 급격히 증가하면서 상가 입점 수도 많이 늘고 있다”며 “특히 비슷한 업종이 늘어나면서 수요층을 분산시키는 경우가 적지 않은 만큼 조심해야 한다”고 말했다. 아파트형 공장 내 상가는 입지가 무엇보다 중요하지만 업종선택이 대단히 중요한 이유다.

조철현 기자[choch@joongang.co.kr]

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