투자 열풍 가라앉은 뉴타운시장

투자 열풍 가라앉은 뉴타운시장

재정비 촉진지구 대상지 선정 불구 거래 한산

“재정비 촉진 시범지구로 선정됐지만 투자 문의 전화 한 통 받기 어렵네요”. 서울 영등포구 신길동 한 부동산중개업소 관계자는 매수세가 줄면서 거래가 뚝 끊긴 신길뉴타운 부동산시장의 현지 분위기를 이렇게 전했다. 서울 뉴타운지역에 대한 투자 열기가 한풀 꺾였다. 15일 도시재정비 촉진지구 시범사업 예정지로 선정된 3곳(종로구 종로3가 세운상가,영등포구 신길동 신길뉴타운,성북구 장위동 장위뉴타운)에선 주택 지분 투자 열풍이 후끈 달아오를 법도 한데 부동산시장 분위기는 썰렁하기만 하다. 재정비촉진 시범지구 선정이라는 호재에도 불구하고 매수세가 전혀 따라붙지 않는다. 매입 문의가 끊기면서 가격도 보합세로 돌아섰다. 6평 이상 토지거래 허가,시장 위축의 결정타 정부와 서울시가 재정비촉진지구 시범사업 대상지에서 6평 이상 토지를 거래할 경우 허가를 받도록 한 게 결정타로 작용하고 있다는 분석이다. 서울시는 또 앞으로 시범지구 뿐만 아니라 도시재정비 촉진지구 대상 예정지에 대해서는 사업지 지정 전이라도 토지거래 허가를 강화할 하기로 했다. 이 경우 대부분의 뉴타운 지역은 토지거래허가 대상 면적이 종전 180㎡(54.5평) 이상에서 20㎡(6평) 이상으로 강화될 전망이다. 영등포구 신길동 뉴타운리젠트공인 관계자는 “6평짜리 땅을 살 경우에도 실수요자 여부,실거주 여부,자금 조달 계획서 등을 확인받아야 한다”며 “까다로운 거래 조건 때문에 투자자는 물론 뉴타운을 통해 ‘내 집 마련’을 꿈꿔왔던 실수요자까지 발길을 돌리고 있다”고 말했다. 신길뉴타운, “한 달 전 분위기와는 딴판” 실제로 신길뉴타운에서는 지분 거래가 전혀 이뤄지지 않고 있다. 지분 값을 주변 시세보다 평당 10만~20만원 낮춘 매물이 최근 시장에 나왔지만 사려는 사람이 없다. 한 달 전만 하더라도 매물이 달려 호가가 오름세를 탔던 것과는 딴 판이다. 그동안 가격이 너무 많이 오른 탓도 있지만 토지거래 허가 강화로 환금성이 떨어질 것이라는 우려 때문에 매수세가 따라붙지 않는다. 다만, 해당지역에 거주하는 집주인들만이 촉진지구로 지정되면 개발도 속도를 낼 것이라는 기대감에 다소 들뜬 모습이라는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 설명이다. 신길뉴타운내 10평 안팎 다세대주택 지분 값은 평당 2000만원으로 한 달 전 시세 그대로이다. 30평 내외의 단독주택 지분 값도 평당 1100만~1500만원이다. 지난 8월 이후 형성된 가격 수준이다. 신길동 뉴타운컨설팅공인 관계자는 “1~2개월 전만 하더라도 신길뉴타운이 도심낙후지역 정비사업을 위한 도시재정비촉진지구 시범지구로 지정될 것이라는 소문이 돌면서 지분 값이 들썩거렸다"며 "하지만 막상 시범지구로 선정된 이후에는 되려 분위기가 확 가라앉았다”고 전했다. ‘땅 6평 이상 토지거래허가’라는 악재로 매수세가 뚝 끊기는 등 거래 위축 상태가 깊어지고 있다는 것이다. 6평 미만 지분 찾곤 하지만 가격 높아 매입 망설여 실제로 신길뉴타운의 경우 거래가 거의 자취를 감춰 최근 거래를 한 건도 성사시키지 못하는 중개업소가 적지 않다고 한다. 신길동 H공인 관계자는 “촉진지구로 선정된 뉴타운 내 재개발 지분(새 아파트를 분양받을 권리) 대부분의 땅이 6평이 넘는다”며 “시장이 위축되면서 대기 중이던 매수세가 예전보다 많이 꺾인 상태”라고 말했다. 토지거래허가제가 시행되면 중간에 팔고 나가기가 힘들어 단기 차익은 고사하고 환금성도 확보하기 힘들다는 인식이 퍼졌기 때문이라는 설명이다. 그는 다만 “거래 허가를 받지 않는 6평 미만의 작은 지분을 찾는 수요자는 가끔 있지만 이마저도 가격이 너무 올라 선뜩 매입하려고 하지 않는다”고 전했다. 일각에서는 재정비 촉진지구 사업이 기존 뉴타운에 비해 별로 메리트가 없다는 반응도 나오고 있다. 신길동 뉴타운리젠트공인 관계자는 “재정비 촉진지구로 지정되더라도 정부가 제시한 용적률 상향 등의 인센티브를 적용받기 위해서는 도로 등 기반시설 설치용으로 부지를 기부해야 하는 등 집 주인들이 상당한 부담을 떠안아야 한다”고 말했다. 기존 뉴타운사업에 비해 실익이 그다지 크지 않을 수도 있다는 얘기다. 세운상가 일대는 토지 허가 직격탄 맞아 '휘청'? 종로3가 세운상가 일대도 강화된 토지거래허가제의 ‘직격탄’을 맞아 시장 분위기가 썰렁하기만 하다. 이달 초순 도심재정비촉진 시범지구 예정지로 토지거래 허가구역으로 지정된 이후 지분 값이 약세로 돌아섰다. 세운상가 재정비촉진지구 13만평에 대해서는 18일부터 향후 5년간 토지거래허가제가 시행된다. 세운 4구역 지분 가격은 평당 5000만~1억원 선으로 보름 전보다 평당 100만원 남짓 빠졌다. 세운 5구역도 평당 4000만원 선으로 이달 초 시세 그대로이다. 이 일대 땅값은 오세훈 서울시장 당선 이후 2~3개월 동안 재개발 기대감으로 가파른 상승세를 탔다. 종로구 청솔공인 관계자는 “어쩌다 나온 급매물을 사려는 사람을 찾을 수 없다”며 “거래가 워낙 안돼 시세를 정확하게 알 수 없을 정도”라고 말했다. 흑석뉴타운도 지분 투자 시들 재정비촉진 시범지구로 뽑히지 않은 동작구 흑석뉴타운에서 지분 투자가 시들해지기는 마찬가지다. 지분 값을 주변 시세보다 평당 10만~20만원 낮춘 매물도 나오고 있으나 사려는 사람이 없다. 뉴타운내 10평 짜리 빌라 지분 값은 2억~2억3000만원 선으로 한 달 전보다 2000만원 가량 빠졌다. 흑석동 로얄공인 우문남 사장은 “비록 시범지구로 선정되지는 않았지만 향후 촉진지구로 뽑힐 유력한 후보지이기 때문에 강화된 토지거래 허가제를 피할 방법이 없다는 인식이 번지면서 매수자들이 관망세로 돌아섰다”고 말했다. 건설교통부와 서울시가 이달 말까지 서울 뉴타운에서 20여곳을 재정비 촉진지구로 지정할 방침이다. 흑석동 LBA사랑방공인 관계자도 “지난달까지만 하더라도 ‘땅 6평 이상 토지거래허가’라는 악재에도 시장이 꿋꿋하게 버텼으나 지금은 매수세가 뚝 끊기는 등 거래 위축 상태가 깊어지고 있다”고 말했다. 재정비 지구가 큰 호재로 받아들여졌던 지난 4∼5월과 비교해서는 사뭇 달라진 양상이라는 얘기다. 한남뉴타운, “꺼져 버린 시장 분위기 언제 살아날까?” 용산구 한남뉴타운도 지난달 이후 냉각된 시장 분위기가 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 최근 들어 부동산중개업소마다 매물이 한 두 개씩 나오고 있지만 사겠다고 나서는 사람은 별로 없다. 하지만 호가도 그대로이다. 대지지분이 10평이면서 한강변에 있는 다세대주택은 평당 5000만~6000만원을 호가한다. 30평짜리 단독주택은 6억~7억5000만원선이다. 이태원동 동아공인 관계자는 “가격이 너무 비싸 매입 부담이 적지 않은 데다 거래허가제까지 실시되면 팔고 싶어도 마음대로 못 팔 수도 있다는 점이 매수자의 움직임을 꺾는 큰 원인인 것 같다”고 말했다. 재건축ㆍ재개발컨설팅 업체인 J&K 백준 사장은 “올해부터 재개발 지분도 주택 수에 포함돼 내년부터 실시되는 2주택자 양도세 중과(세율 50%)를 피하기 위한 매물이 앞으로 늘어날 가능성이 크다”며 “거래 제한으로 단기 차익을 얻기가 쉽지 않기 때문에 실수요 입장에서 장기적으로 접근해야 한다”고 조언했다.

조철현 기자[choch@joongang.co.kr]

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