상가투자요령과 목석 고르기

상가 투자요령과 옥석 고르기 꽁꽁 언 부동산, 복합상가 투자 해볼까 미래 가치 생각하면 브랜드가 중요 지속적인 관리 주체 있는지도 검토 주위 정주인구·구매력 지수 살펴야

지난 2000~2002년 우리 나라 부동산 시장에서 주거용 부동산은 분양권 전매 열풍에 이은 재건축 시장의 활황 등으로 투자자들에게 가장 매력있는 상품이었다. 또 2003~2004년은 행정도시와 혁신도시 등의 재료에 힘입어 토지 시장의 인기가 하늘을 찔렀다. 하지만 지난해 8·31부동산대책 이후 부동산 시장의 '흥행주'는 아직 공석으로 남아 있다. 얼어붙은 부동산 시장이 해빙의 무드를 타게 되면 과연 어느 종목이 흥행주가 될까. 과거 부동산 투자의 대세가 시세 차익이었다면 지금은 '어떻게 하면 좀 더 높은 수익률을 꾸준하게 실현할 수 있는가'에 초점이 맞춰지고 있다. 게다가 정부가 주택과 돈 될만한 토지엔 고강도 규제책을 계속 내놓고 있다. 자연스럽게 많은 사람들이 투자대안으로 상가를 떠올리고 있다. 아직 왕성한 투자로 이어지고 있지는 않지만 관심이 확대되고 있다. 요즘 투자자들은 하루가 멀다하고 들어서는 복합상가 또는 복합형 테마상가에 주목하고 있다. 복합상가란 무엇이고 투자시 유의할 점은 무엇인지 알아보자. 지난해 8·31부동산대책 이후 부동산 투자의 초점이 '어떻게 하면 좀 더 높은 수익률을 꾸준하게 실현할 수 있는가'에 맞춰지면서 요즘 복합상가에 관심을 두는 투자자들이 늘어나고 있다. 사진은 부산의 복합상가 1세대로 꼽히는 밀리오레와 지오플레이스. 박수현기자 parksh@kookje.co.kr ▲이젠 복합상가다=복합상가(멀티 쇼핑몰)란 다양한 근린생활시설 판매시설 관람집회시설 운동시설 등이 복합적으로 형성된 상가를 지칭하는 용어이다. 서울의 밀리오레나 두타 등이 1세대로 꼽힌다. 요즘은 아울렛이나 IT제품, 한약재 등 전문 테마상가와 종합선물세트 형식의 복합형 테마상가로 분류되기도 한다. 부산에서는 네오스포 지오플레이스 밀리오레 등이 1세대라고 할 수 있다. 그 후 사상지역의 르네시떼와 애플 아울렛, 해운대의 스펀지, 서면의 피에스타와 아이언시티, 부산대의 라퓨타 아일랜드, 북구 덕천동의 폴라렉스와 예스 아울렛, 온천동의 SK허브스카이 위아 등 많은 테마상가나 복합상가들이 분양했거나 분양 중이다. 이들 상가는 개장 초 화려한 발걸음과는 달리 현재까지는 자타가 공인하는 성공적인 사례를 쉽게 떠올리기 힘들다는 것이 중론이다. 오히려 몇몇은 참담할 정도의 실패로 많은 일반 투자자 및 서민들의 원성을 사고 있다. 이는 과거 복합상가들이 서울 밀리오레 등의 성공에 영향을 받아 치밀한 시장 분석없이 상가 만들기에 급급했기 때문이라는 지적을 받고 있다. 일단, 만들어서 분양만하면 돈이 된다고 보았던 것으로 분석되는 것이다. 복합상가가 성공하기 위해서는 주변 정주인구 및 유동인구와 구매력, 교통 상황, 영화관 등 집객력 있는 시설과 쇼핑몰의 유기적인 동선 확보를 위한 설계, 상가 활성화를 위한 적절한 마케팅 방안 등이 먼저 마련돼야 하나 당시에는 '짓고 분양하는 일'에 이 같은 검토 사항들이 뒷전으로 밀려나 있었다. 또 우리 나라에만 있는 특이한 현상인 구좌분양(2~3평 단위로 잘게 쪼개 분양하는 것)이라는 분양 형식상 체계적인 사후관리, 운영 능력이 부족했다. 하지만 최근 분양 중인 복합상가들은 대부분 입지적으로 문제가 없고, 설계도 매우 세련됐다는 것이 일반적 평가다. 뿐만 아니라 사후 관리에도 눈을 뜨기 시작했다. ▲상가 옥석고르기=복합상가는 그 특성상 전체 상가의 활성화 여부에 따라 높은 수익률을 올릴 수도 있고 투자원금 손실은 물론이고, 관리비 걱정을 해야 하는 상황까지도 발생할 수 있는 구조임을 명심해야 한다. 그만큼 옥석고르기에 유념해야 한다. 첫째, 상가의 생명은 추후 활성화 여부이다. 이를 위해서는 철저한 입지 분석 및 동일 상권 내에 경쟁상대가 생길 가능성, 경쟁력 유지 여부를 분석해야 한다. 또 방사형 구조를 이루고 있는 대부분의 도시는 도시 중심부로 상권이 집중된다. 하지만 동·서로 길게 뻗은 지형을 따라 부도심권이 형성되고 거기에 맞춰 상권 형성이 이뤄지고 있는 부산의 특성을 충분히 고려해야 한다. 둘째, 상가의 '지속적인 관리 주체가 있는가'하는 것이다. 이는 특히 몇 평 단위의 소규모 구좌단위의 분양 방식에서는 무엇보다 중요한 문제이다. 시행사나 시공사의 관리, 운영 능력에 대한 검증은 물론 추후 유지, 보수, 홍보 등에 필요한 비용의 지속적인 확보방안이 있는지도 살펴봐야 한다. 가능하면 공신력 있는 대기업 브랜드나 BTL 사업방식에 의한 관리 등이 유망하다고 한다. 그동안 상가는 독자 브랜드를 사용해 왔으나 앞으로는 아파트처럼 브랜드 가치가 중요한 시기가 찾아올 것이다. 셋째, 어느 한 계층에 집중되지 않는 다양한 계층을 불러모을 수 있는 대형시설 등의 입점 여부이다. 부산의 상권 규모와 구매력으로 보았을 때 단순히 멀티플랙스 영화관 한 곳이 입점했다고 집객 시설에 만족하거나 청소년 등 특정 계층만을 상대로 해서는 한계가 있을 수 있다. 이와 함께 유동인구도 중요하지만 주위 정주인구와 그 구매력 지수도 빼놓아서는 안된다. 다시 말해 서울 등 수도권과는 구매력과 상권의 영역 등 모든 점에서 사정이 다르다는 점을 감안해야 한다. 복합상가가 유망한 것은 사실이다. 이는 우리 나라만의 백화점과 할인점 문화에서도 그 단초를 찾을 수 있는 것으로서 유달리 크면서도 화려한 매장 구성과 한 번에 필요한 모든 것을 다 할 수 있는 원스톱 시스템을 중시하는 국민성과도 연관되어 있기 때문이다. 그러나 세상사가 그렇듯이 어떤 투자에도 승자와 패자가 구별되기 마련이다. 특히 상업용 시설의 경우 그 명암은 극명해진다. 살아 남는 복합상가는 꾸준한 수입과 권리금 또는 시세차익이라는 보석까지 장식한 월계관을 이어받는 영광을 누릴것이며 그렇지 못한 상가는 또 한번의 원성을 들어야만 할 것이다. 도움말=부동산컨설팅법인 (주)예승 서성수 대표 ◇복합상가 투자 ABC ▲상가의 활성화 여부 분석 -입지 분석 -동일 상권 내 경쟁상대 입지 가능성 -경쟁력 유지 여부 확인 ▲상가의 지속적인 관리 주체 유무 -시행사나 시공사의 관리, 운영 능력에 대한 검증 -상가 유지, 보수, 홍보 등에 필요한 비 용의 지속적인 확보 방안 확인 -브랜드 가치 발전 여부 ▲대형시설 입점 여부와 주위 정주인구 분석 -특정 계층에 머물지 않고 다양한 계층 을 불러모을 수 있는 집객력 -주위 정주인구와 그 구매력 지수

최정현 기자 cjh@kookje.co.kr

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