‘사업포괄양수도’로 처리해야 … 상가 팔 때 부가가치세 추징 피해

‘사업포괄양수도’로 처리해야 … 상가 팔 때 부가가치세

추징 피해

 

은퇴 이후의 재원확보나 가용자금의 투자목적으로 상가임대를 한 번쯤은 고려해 보았을 것이다. 이에 상가를 신축하거나 분양을 받을 때 부담하는 부가가치세의 처리에 대해 설명하고자 한다.　먼저 상가를 신축해 상가임대를 하는 경우를 살펴보자. 공사와 관련해 건축업자와 계약을 맺고 도급을 주는 것이 일반적인 거래형태인데 공사기간에 대해 반드시 주의를 기울어야 한다. 서너 달이 소요되지 않는 단기간의 공사는 건설용역의 제공의 완료되는 시점에서 세금계산서를 발급받으면 차후 부담한 부가가치세를 공제받을 수 있다.　공사기간이 6개월을 넘는 경우는 주의가 필요하다. 부가가치세법에서는 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 나눠 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상이면 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 용역의 공급시기로 규정하고 있다. 따라서 세금계산서도 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 발행·교부해야 한다. 공사계약이 이러한 요건을 충족시킬 때 공사완료시점을 기준으로 총 공사대금에 대해 1장의 세금계산서만 발급을 받는다면 부담한 전체 부가가치세를 공제받을 수가 없게 된다.　단기공사와 장기공사를 불문하고 미리 일반과세자로 사업자등록을 하는 것이 필요하다. 사업자등록을 하기 전의 부가가치세는 사업자등록 신청일을 기준으로 20일 이내의 것만 공제가 가능하므로 그 이전에 발행된 세금계산서는 공제를 받을 수가 없기 때문이다. 그리고 부득이 사업자등록을 하기 전에 발급받는 세금계산서는 사업자번호가 없으므로 대표자의 주민등록번호로 하면 된다.

　건설사로부터 상가를 분양 받을 때는 상가분양계약서상에 각 일자에 부담하는 부가가치세의 내역이 상세히 기재돼 있다. 이 경우도 미리 일반 과세자로 사업자등록을 하면 각 일자에 부담하는 부가가치세는 부가세신고를 통해 정당하게 환급을 받을 수 있다.　많은 납세자들이 이렇게 환급되는 부가가치세가 여기서 끝이라고 생각하는데 이것은 큰 오산이다. 상가를 취득하면서 부가가치세를 환급 받고 사업목적으로 상가임대를 하다가 상가가 양도가 되었을 때 아무 생각 없이 폐업처리만을 하게 되면 10년 중 잔여기간만큼의 부가가치세의 추징을 피할 수가 없게 된다. 상가를 신축하거나 분양을 받아 부담한 부가가치세가 환급되면 10년간 사후관리가 되기 때문이다. 이러한 불이익을 당하지 않으려면 ‘사업포괄양수도’로 처리해야 한다. 10년이 경과하지 않은 상황에서 임대사업장을 매도할 때 양도인은 종전의 사업장과 관련된 권리와 의무를 양수인에게 이전하는 사업포괄양수도계약서를 작성하고 폐업하며 양수인에게 일반과세자로 사업자등록을 하게 해야 한다.　상가를 신축이나 분양 받는 과정에서 지급하는 부가가치세는 당연히 환급을 받아야 한다. 상가임대목적 즉, 사업목적으로 부담하는 부가가치세이기 때문이다. 그리고 그 상가를 양도하는 과정에서 자칫 신중하게 접근하지 못하면 환급 받은 부가가치세가 추징되기도 한다. 상가의 취득과 관련한 부가가가치세는 실무상 빈번하게 처리되고 문제도 많이 야기되는 사항이므로 사전적은 물론 사후적으로도 관리가 잘 이뤄져야 예기치 않은 불이익을 피할 수 있다.