임차권등기명령제도의 활용

임차권등기명령제도의 활용

임차인이 임대차계약기간 만료로 임대차계약이 해지됐으나 임대인의 사정에 의해 임대보증금을 반환하여 주지 않는 경우가 있다. 이때 임차인은 법원에 임차권등기명령신청을 하여 부동산등기부등본상에 임차권등기를 하므로서 임차인이 점유 및 거주를 이전하더라도 기존의 대항력과 우선변제청구권의 효력을 유지해 대항력을 상실하지 않고 임대차보호법의 보호를 받는다.

임차권등기를 위한 임차주택은 원칙적으로 등기된 건물이어야 하지만 건축물대장이 존재하는 미등기 건물의 경우에는 임차인이 임대인을 대위하여 보존등기 및 임차권 등기촉탁이 가능하다. 또 일부분을 임차한 경우에는 도면을 첨부하면 각 그 일부에 대하여는 임차권등기를 할 수 있다. 그러나 무허가 건축물(불법건축물)에 대해서는 임차권등기명령 신청이 허용되지 않는다.

임차권등기명령 신청요건으로는 임대차가 종료 되었어야 하고 보증금 중 전액 또는 일부를 반환받지 못하였을 때 임대인과 상관없이 임차인이 신청을 할수 있다. 대항력 및 우선변제권을 취득한 임차인은 물론 신청당시 대항력이 없거나 이미 취득한 대항력을 상실한 임차인도 신청이 가능하다. 이와 함께 점유 또는 주민등록의 요건을 상실했다 해도 신청가능하며 임차권등기 후에 대항력과 우선변제권을 취득한다.

임차권등기는 경매신청이 불가능하며 임차권등기를 마친 임차인이라도 실제로 보증금을 반환받기 위해서는 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 판결등의 집행권원을 확보 한 후 임차주택의 강제경매를 신청하여야 한다. 임차권등기가 완료된 주택을 그 이후 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 없으나 전세권등기가 완료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 있다. 임차권등기 이후 임대차보증금 반환의무와 임차권 등기말소의 의무중 반환의 의무가 먼저 이행되어야 한다는 것이 대법원의 판례 입장이다.