개발이현장/④동대문구 청량리역 일대

영화관ㆍ문화센터 갖춘 민자역사 '랜드마크'로

개발이현장/④동대문구 청량리역 일대

서울 동대문구 청량리가 대변신을 준비하고 있다. 서울의 5대 부도심이지만 집창촌 때문에 부정적인 이미지가 강했다. 또 재래시장·노점상 등이 밀집해있고 개발의 그늘에 가려져 대표적인 낙후지역으로 꼽혔다. 그러나 하루 17만명의 유동인구를 자랑하는 청량리역을 중심으로 변신을 꿈꾸고 있다. 낡고 후진 청량리역사는 백화점·호텔·주상복합·영화관 등과 연계된 최신식 역사로 바뀌고 경춘선과 중앙선의 복선 전철화 사업도 진행돼 동북의 교통의 허브로 거듭난다. 또 인근 균형발전 촉진구역과 뉴타운지구에서 재개발 사업이 진행돼 주변 환경도 좋아진다. 서울 동대문구청 관계자는“개발이 완료되면 청량리민자역사 주변이 동북권의 생활거점 역할을 하게 될 것”이라고 말했다. ◇탈바꿈하는 청량리=변신의 핵심은 청량리 민자역사가 포함된 청량리균형발전촉진지구다. 행정구역상으로 동대문구 전농동 588번지인 이곳은 3개 구역으로 나뉘어 재개발된다.

즉 ▶재래시장·노점상·집창촌 등이 밀집한 청량리구역과 ▶상가와 주거건물이 혼재된 용두1구역 ▶주거건물과 재래상가가 혼재된 전농구역 등이 지난 2003년 균형발전촉진지구로 지정됐다. 2013년 완공을 목표로 개발 중이다.

청량리구역은 롯데개발의 부지(9900㎡)·성바오로병원 부지(8250㎡), 나머지 1만3200㎡는 조합원 부지다. 구청의 개발계획안에 따르면 롯데 부지에는 백화점·호텔·주상복합이 들어서는데 바로 옆 청량리 민자역사와 연계 개발된다.

내년 2월 준공하는 최신식 청량리 역사는 영화관·식당·문화센터를 고루 갖춘 최대 복합문화공간으로 재탄생하며 현재 공정률이 35%다. 한화청량리역사 건설본부 백승우 차장은“청량리 민자역사가 완공되면 서울시 동북부 지역의 거점이 될뿐 아니라 동북권의 랜드마크가 될 것”이라고 말했다.

성바오로병원 터에는 신축 병원과 실버타운이 지어진다. 조합원 부지에는 쇼핑타운과 주상복합이 생기고 3300㎡의 광장도 조성된다. 조합에선 주거비율을 높여 주상복합 60층 규모 5개동을 건립해 강북의 대표단지가 되도록 만들겠다는 계획이다. 용두1구역은 용두동 26번지 일대로 지하철 청량리역과 제기역 사이로 도로변 앞쪽에는 업무·판매시설이, 뒤쪽에는 주상복합이 건립될 예정이다. 전농구역은 전농동 494번지 일대로 아파트 125~185㎡ 400여 가구, 오피스텔 53~63㎡ 398가구와 업무·판매시설이 들어선다.

◇주변 개발도 잇따라=청량리 균촉지구 인근에도 개발 호재가 많아 주변 일대가 몰라보게 달라진다. 청량리 민자역사를 길 하나를 건너면 바로 전농·답십리 뉴타운이다. 전농7·8구역 답십리 12·16·18구역에서 정비사업을 추진 중이다. 개발이 끝나면 20년 된 노후주택이 7000여 가구의 새아파트로 변신한다. 현재 한신공영이 2007년 7월에 일반분양한 답십리 12구역이 가장 빠른 속도를 낸다.

전농7구역은 이주가 60% 정도 진행됐고 삼성건설이 올 9월에 분양한다. 답십리 16구역은 내달부터 이주를 시작하며 10월에 472가구가 래미안브랜드로 분양된다. 전농8구역은 이달 재개발 조합 설립을 위한 창립총회를 가졌으며 2006년 5월 주민총회에서 시공사를 대림산업으로 선정해 e-편한세상 브랜드를 단다. 또 인근에서는 시장 현대화사업이 진행 중이다. 청량리 근방에는 전국상권의 대규모 테마시장이 즐비하다.

동대문구청은 청량리 인근 국내 최대 한약재시장인 서울약령시, 용두동 사거리와 신설동 풍물시장을 묶어 관광코스로 개발할 계획이다. 특히 서울약령시와 신설동 풍물시장을 잇는 용두동 사거리와 신설동 로터리 일대는‘걷고 싶은 거리’로 조성된다.

전국에서 가장 큰 한양시장인 약령시와 경동시장에는 백화점 점포식 건물이 들어섰다. 답십리역 근처인 고미술상가는 고미술문화거리로 바뀌고 내·외국인들을 겨냥해 박물관도 지어진다. 인근 중개업소 관계자는“특화된 상권은 사창가·재래시장 등으로 청량리에 대한 좋지 않은 인식을 바꾸는데 도움이 된다”고 말했다.

민자역사 들어선 용산 비해 저평가 전농구역 가장 싸, 33㎡ 2600만원

역사를 중심으로 개발되는 청량리는 흔히 최신 민자역사로 탈바꿈한 용산과 비교된다. 청량리와 용산은 모두 철도역을 중심으로 도심재개발사업이 진행되고 시발점이 민자역사다. 용산역사는 이미 완공됐고 청량리 역사는 2010년에 다 지어진다. 용산역과 청량리역 앞은 집창촌이었기 때문에 주거지로서 관심을 얻지 못했다. 하지만 노무현 정부가 성매매특별법을 시행하고 강남·북의 균형발전을 위해 강북의 낙후지역에 용적률 1000%라는 특혜를 주자 개발의 물꼬가 터졌다. 용산역과 청량리역이 백화점·영화관 등이 들어서는 복합단지로 지어진다는 점과 주변에 재개발이 진행된다는 점에선 개발 형태가 비슷하다. 또 용산은 청파·원효로 일대가 재정비촉진지구 지정이 예정됐고 청량리역 주변은 전농·답십리일대가 2차뉴타운으로 지정돼 현재 왕성한 개발이 진행된다. 하지만 매매가를 비교했을 때 청량리는 용산에 비해 현저히 낮기 때문에 향후 용산의 시세를 쫓아갈 것이라는 전망이 나온다. 청량리 균촉지구 내에서 가장 가격이 비싼 청량리구역은 대지지분 33㎡는 3.3㎡당 4000만원, 66㎡ 2900만원, 99㎡가 2600만원 선이다. 용산역앞 전면 구역은 대지지분 33㎡가 3.3㎡당 2억원, 66㎡ 1억3000만원, 대지지분 99㎡ 1억2500만원 정도에 시세가

형성됐다.

인근 무지개공인 관계자는“용산이 서울의 중심이라는 강점이 있지만 청량리도 용산 못지 않은 교통의 허브인데 상당히 저평가됐다”며“용산 시세를 따라잡지는 못하겠지만 본격적으로 개발이 되면 가치가 오를 여지가 충분하다”고 말했다. 용두구역은 33㎡가 3500만원, 66㎡ 2700만원, 99㎡ 2400만원이다. 전농구역이 33㎡가 2600만원, 66㎡는 2100만원·99㎡가 1800만원 선으로 그나마 저렴한 편이다.

인근 주거지역의 시세 차이도 크다. 청파·원효로 일대 재정비촉진예정지구는 대지지분 33㎡의 시세가 3.3㎡당 6300만원 선인데 전농·답십리뉴타운 지역은 같은 대지지분이 3.3㎡당 3500만원이다. 중개업소에선 향후 아파트 입주시점에선 두 지역의 가격차가 많이 줄어들 것으로 보여 장기적인 투자안목을 가진 실수요자라면 구입을 적극 권한다.