미니 리포트 ‘하반기 부동산 시장 전망 및 전략’
<변수 점검>
하반기 주택시장의 큰 변수 2가지는 정부의 ‘정책변수’와 ‘금리변수’로 분석됨.
1) 정책 변수
- 이명박 정부의 규제완화에 대한 기대감이 여전히 남아있는 상황인데 규제완화가 하반기에 현실화할 가능성은 낮아 보임.
- 촛불시위 정국 등으로 입지가 좁아져 당초 공약으로 제시한 규제완화 드라이브를 걸 수 있는 이니시티브(Initiative)를 갖기가 쉽지 않은 상황.
- 따라서 하반기는 이상(규제 완화를 통한 시장 기능회복)과 현실(반발 여론) 사이에서 많은 고민을 하는 시기가 될 것으로 보임.
2) 금리변수
- 또한 고정 대출금리가 연 9%까지 상승하고 유가상승에 따른 물가압박으로 콜금리를 올릴 가능성도 있어 부동산 시장에는 상당한 악재가 될 것으로 보임.
- 2002년부터 시작된 대세상승 사이클이 나타나게 된 근본적인 원인이 저금리와 과잉유동성에 있다고 볼 때 고금리는 곧 부동산 투자자들의 비용(수익률 하락)이 늘어나 투자수요가 감소할 수 있음.
2) 거시변수
-하반기에 경제성장률이 3%대로 떨어지는 등 경기불황이 올 것으로 예상되는 데이런 경기위축이곧바로 주택가격 하락으로는 이어지기보다는 시차를 두고 반영될 것으로 보임.
-다만 투자심리가 위축되는 데는 경기불황이 어느정도 영향을 미칠 것으로 예상됨.
<주택시장 전망>
- 서울과 수도권의 경우 매매가격은 1-2%오르는 보합장세를 띨 것으로 예상.
- 강남 등 버블세븐지역 약세에도 불구하고 비강남권 소형의 상반기 상승 여진(서울 동북부에서 서남부지역으로 순환매 양상)이 남아있기 때문.
- 집값 상승에 대한 기대가 많이 꺾여 소비자들의 ‘가격 민감도’가 높아진 상황,즉 '수요의 가격탄력성'(어느 재화의 가격이 변할때 그 재화의 수요량이 어느정도 변하는 지 나타내는 지표)이 높아진 상황으로 고분양가 아파트나 고가주택에 대한 매수를 꺼릴 것으로 예상됨.
- 따라서 시장의 주도세력이 없고 거래도 많지 않아 체감적으로도 침체가 심해질 것으로 예상.
- 주택시장이 ‘전면전’양상에서 ‘각개전투장’으로 바뀌면서 국지장세화 현상이 여느 때보다 심해질 것으로 분석됨.
-참고로 올해 전체적으로 볼 때 집값 상승률은 상반기에 강북 소형이 많이 올라 지난해보다는 높게 나올 것으로 예상됨.
-국민은행 통계를 보면 올해 1-5월 서울 아파트값은 5.3% 올라 지난해 전체상승률 3.6%를 훨씬 초과하고 있는 상황.
-따라서 하반기에 약보합세를 보인다고 해도 올해 서울 전체 아파트값은 소비자 물가상승률 이상 상승할 가능성이 높음.
<지역별 시장 전망>
1) 버블세븐지역
- 주로 고가주택, 중대형 밀집지역인 게 특징으로 대출규제, 세금압박, 재건축 규제책 등으로 약세 양상이 2년 정도 이어지고 있음.
- 이들 지역의 시장은 대체로 정부의 종부세, 양도세, 재건축 등 규제완화 여부에 큰 영향을 받을 수밖에 없는 구조.
- 하지만 하반기에도 정부의 규제완화에 대한 움직임이 시장의 기대보다 더딜 것으로 예상됨.
- 따라서 정부의 구체적인 규제완화 액션플랜(단순한 규제완화 시그널이 아닌)이 나와야 다시 회복될 것으로 예상.
- 그렇지 않고서는 약보합 또는 보합세가 이어질 것으로 예상.
- 또한 대 상승 국면에선 “큰 평형=높은 시세차익”이라는 인식이 강했지만 지금은 그런 인식이 깨져버린 상태로 고가주택과 중대형 밀집지역에 대한 투자수요가 감소.
- 이런 집값 상승에 대한 기대감이 자꾸 식어가고 있는 것이 결국 투자심리 위축으로 이어지고 있는 상황.
- 따라서 버블세븐 지역은 가격이 급상승할 가능성이 낮은 만큼 매수가격을 낮춰 리스크를 최소화하는 게 가장 좋은 재테크.
- 지난해 고점대비 20%이상 떨어진 매물을 선별적으로 매수할 것.
- 용인이나 분당은 고유가에 따른 출퇴근 부담+연말부터 시작되는 판교신도시 입주로 입주 충격이 하반기에도 나타날 수 있음.
- 따라서 시장 회복속도가 늦어질 수 있으므로 가격메리트만 부각되는 매물만 선별 투자할 것.
2) 1기 신도시
- 1기 신도시는 분당과 평촌신도시는 버블세븐지역이니 성격이 같다고 봐야 하고 건설당시 서울 사람들이 많이 입주한 일산 신도시도 주택시장 구조상 비슷한 패턴임.
- 다만 중동과 군포의 경우 그동안 버블세븐지역과 달리 중소형 수요가 많고 가격도 많이 오르지 않은 점을 감안할 때 보합세를 이어갈 것으로 예상됨.
3) 2기 신도시
- 화성 동탄 1신도시는 이미 경부축으로 범강남권 벨트에 속해 강남이나 분당,용인지역과 함께 움직이는 특징(동조화 현상)이 강한지역.
- 동탄 2신도시의 분양가 상한제에 대한 기대에다 고유가에 따른 출퇴근 부담, 경기남부지역 약세 등이 겹쳐 약세가 이어지고 있음.
- 이 지역은 집값 주도지역인 강남권이나 분당, 용인의 움직임을 눈여겨본 뒤 이들 지역이 오르면 매수해도 늦지 않다는 생각임.
4) 용산
- 메머드급 개발재료로 상반기에 집값이 급등한 지역으로 하반기에도 이런 기조가 이어질 것으로 예상되나 상승폭은 제한적.
- 특히 막연한 기대심리로 집값이 묻지마 상승했던 인근 지역은 가격이 하락할 가능성이 있음.
5) 노,도,강 등 강북 지역
- 하반기에 몰리는 뉴타운, 재개발 철거이주수요(올해 3만, 내년 2만가구 예상)와 상대적으로 규제가 덜하고 공급이 부족한 소형이 많다는 점등을 감안할 때 하반기 가을 이사철이 시작되면 거래가 살아날 것으로 예상.
- 하지만 강북지역 소형 강세는 2006년 하반기 이후 거의 2년 정도 상승했고 상반기 가파른 상승(상승에너지 분출)한 점을 감안할 때 하반기에는 상승폭이 둔화될 전망.
- 강북의 가장 큰 장점은 가격메리트였지만 지금은 서서히 희석되어가고 있음을 인식할 필요.
- 특히 강북지역을 포함한 수도권 일대 재개발,뉴타운 지분은 상당수가 거품이 우려됨.
- 부동산 경기가 하반기 이후 하강할 경우 투기수요로 몰렸던 재개발,뉴타운 지분값이 떨어질 수있으므로 신중한 투자가 필요한 시점.
6) 지방
- 정부는 ‘6.11 지방 미분양 아파트 해소 대책’으로 미분양 가구수가 올 1-3월 증가분인 2만가구가해소될 것으로 예상하나 미지수.
- 지방은 공급과잉, 지역경제침체, 인구감소 등 3대 악재가 겹쳐 어지간한 규제완화책으로는 시장을회복세로 돌려놓기 쉽지 않은 상황.
- 하반기에 양도세를 중심으로 한 지방 미분양 추가대책이 나올 가능성이 높아 보임.
7) 전세시장
- 전세가격 평형별로 ‘소형강세-대형 약세 또는 보합세’ 지역별로 ‘강남권 약세-비강남권 강세(특히강북강세)’현상이 지속될 것으로 예상됨.
- 이는 지역별로 강남과 경기남부에 몰리는 입주물량, 강북일대의 재개발 철거이주 수요 등이 겹쳐있기 때문.
- 경기침체에다 고유가로 관리비용이 많이 드는 ‘넓은 집’ 수요보다 ‘작은 집’수요가 많아진 것도 요인.
- 평형이나 지역에 따라 전세시장이 분화되는 양상이 나타날 것으로 예상됨.
8) 분양시장
- 분양시장의 경우 분양가 상한제 확대실시에다 소비자들의 가격하락심리, 경기 침체로 하반기에도고전할 것으로 예상.
- 물론 광교, 판교, 인천 청라등 인기 청약지역은 수요자들이 몰릴 수 있으나 입지가 아주 뛰어나지않은 지역의 고분양가 아파트는 미분양 속출할 가능성.
- 과거에는 소비자들은 비싸더라도 “아파트를 분양받아놓고 보자”는 인식 때문에 분양가가 비싸도 분양됐지만 지금은 인기지역이라도 분양가가 싸지 않으면 청약을 꺼리는 상황.
- 즉 소비자들의 아파트 선택기준에서 ‘가격’이 매우 중요한 변수로 작용하고 있음.
- ‘가격 중시현상’은 큰 상승 사이클이 마감되고 미래의 시장 불확실성이 커지고 있기 때문에 나타나고 있는 지극히 합리적인 현상.
- 따라서 앞으로는 지역별, 아파트별, 평형별로 시장이 극과 극을 달리는 양극화가 심해질 가능성이높음.
<기타 상품>
1) 토지
- 경기불황으로 가장 큰 수요층인 기업에서 수요가 줄어들고 대운하 개발 불발가능성, 기업-혁신도시 착공 등에 따른 개발재료 소진 등으로 상승체력이 허약해지고 있음.
- 개발재료가 확실한 서울과 수도권 일대 땅값만 국지적 상승세 예상.
2) 상가
- 하반기 금리가 크게 오를 것으로 예상되는데다 공급과잉까지 겹쳐 심한 침체양상이 빚어질 가능성.
- 수익형 상품인 상가의 가치는 금리와 반비례 관계로 금리 변화에 매우 민감한 상품이라는 점을 감안할 때 고금리 행진은 타격을 줄 것으로 예상.
- 지금 상가의 매매가격은 과거 저금리 때 형성된 것인데 그때보다 금리가 올라가고 있은 만큼 투자의 잣대를 고금리에 맞추는 것이 좋음(저금리 착시현상을 빨리 버리라는 것임).
- 특히 이미 구조조정에 들어간 테마쇼핑몰, 외곽의 근린상가 등은 시장이 더욱 위축 될 것으로 예상.
3) 오피스텔
- 그동안의 공급부족, 1인 가구 증가, 대체상품인 소형아파트 수급불균형이 겹쳐 임대중심 수요 증가 지속될 것으로 예상되나 가격 오름폭은 한계.
- 오피스텔은 기본적으로 부동산 시장에서 ‘주류상품(메인상품)’이 아니고 수요구조가 취약한 ‘틈새시장’ 상품이라는 점 인식 필요.
4) 아파트형 공장, 오피스
- 도심 오피스공급 부족으로 하반기에도 각광받을 것으로 예상.
- 경기불황으로 사무실 수요가 다소가 줄어들 수 있으나 초과수요 현상이 워낙 강해 큰 영향을 미치는 못할 것으로 전망.
