단독주택은 요즘 '재건축 신바람'

단독주택은 요즘 '재건축 신바람'

아파트보다 여건 좋아…서울 32곳서 사업 진행

낡은 집을 허물고 아파트를 건립하는 재건축 사업이 아파트 지역에선 제자리걸음인 데 반해 단독주택가에선 활발하다. 규제가 덜하고 용적률(대지면적 대비 지상연면적 비율) 등 건축여건은 낫기 때문이다. 사업이 순항하면서 재건축을 추진 중인 단독주택들의 집값도 오름세를 타고 있다. 이런 가운데 정부가 단독주택 재건축 규제를 풀기로 해 투자자나 실수요자들의 관심이 크게 늘 것으로 예상된다. 아파트는 답보…단독주택은 사업 착착 진행 서울 양천구 신월동 431 일대. 낡은 단독·다세대주택들이 다닥다닥 붙어 있는 이곳은 재건축을 통해 아파트 단지로 바뀔 예정이다. 주민들은 최근 이주를 끝내고 구청에 착공신고를 했다. 서울 성북구 삼선동과 서초구 방배동의 노후 단독주택지역들도 아파트로 재건축하기 위해 이주가 한창이다. 앞서 지난해 8월 서초구 방배동 178 일대가 단독주택 재건축 사업장 가운데 처음으로 착공됐다. 서울시내 249곳의 재건축 예정구역 중 32곳이 정비구역으로 지정돼 본격적으로 재건축을 진행하고 있다. 삼선1구역 등 5곳이 착공을 앞두고 있다. 조합설립인가도 잇따르고 있다. 구로구 개봉동 90-22 일대는 올해 초 조합설립인가를 신청해 지난달 인가를 받았다. 강서구 염창동 277-24 일대는 최근 구청에 조합설립인가 신청을 했다. ▲ 규제가 덜한 단독주택 재건축이 활발하다. 사진은 지난해 8월 착공돼 공사가 한창인 서울 서초구 방배동 178 일대 재건축 사업장. 롯데건설 관계자는 “단독주택은 안전진단이 없는 데다 기존 용적률이 낮아 아파트에 비해 용적률 증가분이 많아 주민들의 사업의지가 강하다”고 말했다. 단독주택 재건축구역들의 가격도 뛰고 있다. 지난달 조합설립인가가 난 개봉동 90-22 일대는 3.3㎡당 1300만~2500만원 선으로 지난해보다 3.3㎡당 200만원 가량 올랐다. 개봉동 미래공인 관계자는 “조합설립인가 신청 전후로 지분(새 아파트를 받을 수 있는 권리)값이 한차례 들썩였다”고 전했다. 4월 정비구역으로 새로 지정된 응암동 675-2 일대 지분값도 3.3㎡당 1000만~2000만원 선으로 구역지정 전보다 3.3㎡당 300만원 정도 뛰었다. 일부 규제 완화 국토부는 최근 1만㎡ 이상인 재건축 면적 요건을 5000㎡ 이상으로 완화키로 하고 관련 법령을 입법예고했다. 이에 따라 도로 등 기반시설이 비교적 양호해 재개발을 할 수 없던 소규모 노후 단독주택지역의 개발이 가능하게 됐다. 서울시는 이런 곳이 200~300곳 되는 것으로 추정한다. 앞으로 노후 단독주택지역들에 재건축 대상지역이 늘어날 것으로 예상되지만 투자는 신중해야 할 것으로 보인다. 서울시는 1만㎡ 이하의 소규모 개발지역에서는 주로 다세대나 연립주택 단지 등 저층주택을 짓게 할 계획이다. 때문에 이들 지역은 아파트가 지어지는 구역보다 투자성이 떨어질 것 같다. 저층으로 지을 경우 재건축으로 늘어나는 용적률이 많지 않아 일반분양수입이 많지 않을 것이어서다. 다세대·연립주택의 가격 상승세와 환금성도 아파트만 못하다. 면적요건은 풀리지만 노후도 요건은 다소 강화된다. 정부는 ‘15년 이상된 다세대·다가구주택이 30%를 넘는 지역’ 요건을 이번에 삭제하기로 했다. 무분별한 재건축을 막기 위해서다. 단독·다세대·다가구주택 등 주택 종류에 관계없이 노후·불량주택이 3분의 2이상인 곳만 재건축할 수 있게 된다. 때문에 ‘지분 쪼개기’로 신축 다세대주택이 크게 늘어난 지역은 피하는 게 좋다. 다세대주택의 건물수는 한 개층의 세대수로 계산된다. J&K 부동산연구소 권순형 소장은 “다세대주택이 많은 지역은 노후도 요건을 충족하지 못할 가능성이 크다”고 말했다. 전문가들은 “요건 변경 등으로 해당 지역이 서울시가 2010년 추가할 재건축 대상지에 포함될지 불확실하기 때문에 안전성 위주로 투자해야 한다”고 말한다. 서울지역 주요 단독주택 재건축구역 지역 면적(㎡) 시공사 주택형(㎡) 건립 예정 가구수 사업 단계 강북구 미아동 3-770 5만2476 미정 미정 892 조합설립 강서구 염창동 277-24 2만1094 미정 미정 370 구역지정 공항동 긴등마을 2만7783 현대건설 50~160 526 이주(8월 착공 예정) 구로구 개봉동 90-22 4만5817 미정 미정 915 조합설립 노원구 월계동 487-17 1만4704 한양 23~43 259 관리처분계획인가 월계동 633-31 4만3303 미정 미정 745 구역지정 동대문구 답십리동 대농·신안연립 2만8553 미정 미정 523 조합설립 동작구 동작동 정금마을 4만8251 현대건설 78~166 679 이주(하반기 착공 예정) 서대문구 홍은동 104-4 1만9246 미정 미정 419 구역지정 연희2동 711 1만9468 미정 미정 408 구역지정 남가좌2동 360-25 5만7684 미정 미정 849 조합설립 서초구 방배1동 178 4만91 대림산업 79~208 496 공사 중 방배동 427-1 4만6809 롯데건설 84~256 735 이주(10월 착공 예정) 성북구 정릉3동 710-81 3만1248 미정 미정 381 구역지정 석관동 341-16 7만2167 미정 미정 1024 구역지정 삼선동 삼선1구역 2만7387 SK건설 59~195 430 이주(9월 착공 예정) 은평구 역촌2동 189 3만2002 미정 미정 535 조합설립 응암3동 620-1 4만2585 미정 미정 762 구역지정 응암동 675-2 2만5328 미정 미정 502 구역지정 구산동 177-1 3만2322 미정 미정 597 조합설립 양천구 신월4동 431 1만8268 롯데건설 79~105 317 공사 중 영등포구 대림1동 929-56 1만2816 남광토건 79~145 251 이주(하반기 착공 예정) 중랑구 면목동 164-10 6만8230 미정 미정 1228 구역지정 *건립 가구수 등은 바뀔 수 있음. 자료:서울시, 각 구청 서울지역 단독주택 재건축과 재개발 구분 재건축 재개발 대상 도로 등 기반시설 여건이 상대적으로 나은 노후·불량주택 밀집지역 기반시설이 열악한 노후·불량주택 밀집지역 요건 200가구 이상 또는 1만㎡ 이상인 지역으로 ▶노후·불량 주택이 3분의 2 이상이거나 ▶2분의 1 이상이면서 15년 이상된 다세대· 다가구주택이 30% 이상(하반기에 5000㎡ 이상으로 완화되고 다세대 기준은 삭제될 예정) ▶호수밀도 60가구 이상이고 1만㎡ 이상 ▶노후·불량 주택이 60% 이상 ▶주택접도율 30% 이하 ▶과소·부정형 필지 50% 이상 중 2개 요건 충족하는 지역(하반기에 호수밀도·접도율·과소필지 기준 완화 예정) 입주권 대상 주택 소유자(토지 혹은 건물만 소유한 경우 조합원 자격은 주어지지만 입주권은 받지 못함) 주택이나 건물·토지 등 소유자 시공사 선정 사업시행인가 후(하반기에 조합설립인가 이후로 바뀔 예정) 조합설립인가 이후 일반분양 시기 후분양(공정률 80% 이상) 선분양(착공 때) 임대주택 비율 늘어나는 용적률의 25% 전체 가구 수의 17% 이상 자료:국토부·서울시