“상한제 뒤 재건축 투자가치 없다?”

“상한제 뒤 재건축 투자가치 없다?”

시세 30% 이상 빠져야 투자성 나올 듯

강남권의 재건축 대상 아파트를 사면 오히려 손해본다? 이게 말이되는 소린가. 분양가 상환제가 적용되는 재건축 단지는 정말 그렇게 된다는 분석이 나왔다. 주건환경연구원이 강남권의 재건축 대상인 A 아파트단지를 대상으로 분양가 상환제 영향을 따져봤다. 시세가 지금보다 30% 이상 떨어져야 투자성이 있는 것으로 분석됐다. 분양가 상한제로 조합원의 추가 부담금은 늘고 사업성과 직결되는 일반 분양분 분양가는 대폭 하락하기 때문이다. 현 시세대로라면 일반 분양을 받는 게 조합원이 되는 것보다 훨씬 비용 부담이 적다는 얘기다. 분양가 상한제는 땅값과 정부가 정한 건축비로 분양가를 책정하는 제도다. 주변 시세와는 별개로 분양가가 책정되는 구조여서 일반 분양분의 분양가가 많이 싸진다. 이렇게 되면 일반 분양수입이 줄어 조합원 부담이 늘어나게 된다. 왜 그렇게 되는지 좀더 자세히 알아보자. A아파트의 기존 가구수는 473가구. 이것을 헐고 540가구의 새 아파트를 짓는 사업이다. 임대 40가구를 제외한 일반 분양분은 27가구. 일반 분양시점은 공사 공정률 80%인 2011년이다. 연구원이 분양가 상한제를 적용해 추산한 일반 분양분 분양가는 3.3㎡당 1453만~1464만원이다. 이 분양가는 조합 수입이 된다. 평형별로는 80㎡ 1453만원(총 3억5338만원), 110㎡ 1452만원(총 4억8440만원), 144㎡ 1464만원(6억3877만원)이다. 평균 3.3㎡당 1456만원이고 총 분양가 평균 금액은 4억9218만원이다. 전용 85㎡ 초과의 중대형에 적용되는 채권입찰제(주변 시세의 80%로 분양가 책정)는 감안하지 않았다. 채권입찰제 적용으로 올라간 돈은 수요자가 부담하는 것으로 사업자 수입과는 무관하다. 채권입찰제 분양가에서 택지비와 건축비로 매겨진 상한제 가격을 뺀 채권 손실액은 국고로 들어간다. 2011년 일반 분양분 분양가 3.3㎡당 1450만원대 그런데 2011년 주변 시세는 그동안 집값 상승률을 감안해 평균 3.3㎡당 2181만원으로 추정됐다. 80㎡ 2072만원(총 5억400만원), 110㎡ 2185만원(총 7억2857만원), 144㎡ 2285만원(총 9억9698만원)이다. 이 시세는 분양가 상한제가 적용되지 않는다면 조합이 받을 수 있는 분양가이기도 하다. 상한제 적용을 받지 않으면 주변 시세 정도로 분양가를 매길 수 있기 때문이다. 따라서 조합은 분양가 상한제 시행으로 주변 시세에서 분양가 상한제를 적용한 분양가 차액만큼을 손해보는 셈이다. 이 차액이 조합원 가구별로 3.3㎡당 724만원(총 2억5100만원)이다. 주택크기에 따라서는 80㎡ 1억5061만원, 110㎡ 2억4417만원, 144㎡ 3억5821만원이다. 상한제로 줄어드는 일반분양 수입은 총 67억7700만원이고 이를 조합원수로 나누면 1432만원이 된다. 이는 그만큼 조합원이 더 부담해야 하는 금액이다. 앞으로 재건축 용적률이 높아져 일반 분양분이 더 늘어나면 상한제로 조합이 손해보는 금액도 불어난다. 일반 분양분으로 얻어지는 수익은 없는데 반해 공사비와 세금은 그만큼 더 늘어나 사업자인 조합이 다 부담해야 하기 때문이다. 일반 분양분이 지금의 2배인 54가구로 늘면 추가 부담금은 3039만원, 108가구일 경우 6915만원이 된다. 이번 시뮬레이션을 토대로 분석할 때 분양가 상한제 구조에서는 조합원이 되는 것보다 일반 분양을 받는 게 비용부담이 훨씬 적을 수 있다. 이 아파트의 현재 시세는 3.3㎡당 1700만원이다. 위에서 보듯 일반 분양분 분양가는 3.3㎡당 1500만원 미만이다. 다만 중대형인 144㎡는 채권입찰제에 따라 소비자가 부담하는 실제 분양가는 주변 시세의 80%인 1599만원이다. 조합원이 되면 지금 구입자금 외에 공사비 등 추가 부담금도 내야 한다. 입주 후 내는 개발부담금도 있다. 이런저런 부담금을 모두 감안한다면 일반 분양가가 조합원이 내는 금액보다 30% 이상 쌀 것으로 분석된다. ▲현 시세로는 상한제 이후 재건축 투자성이 크게 떨어질 것이란 연구결과가 나왔다. 사진은 재건축 추진 중인 강남권 아파트. 일반분양분 청약하는 게 훨씬 유리할듯 이제까지 재건축 아파트에 투자하는 것은 조합원이 될 경우 일반 분양분보다 싸고 좋은 층·향의 새 아파트를 마련할 수 있다는 잇점이 있어서다. 분양가 상한제가 적용되지 않는 현재 조합원 분양가는 일반 분양분 가격보다 20~30% 낮다. 분양가 외에 추가 부담금 등을 감안하더라도 웬만해선 일반 분양분 분양가보다 비용이 적다. 이런 메리트가 분양가 상한제 이후에는 역전될 수 있다는 걸 이번 시뮬레이션은 보여준다. 결국 조합원의 인기는 떨어지고 상대적으로 분양가가 싼 일반 분양분의 청약경쟁은 치열할 것으로 전망된다. 결국 상한제 시대를 맞아 재건축 투자로 조합원이 돼 재미를 보려면 현재 재건축 대상 구입비용을 최대한 낮추는 수밖에 없다. 재건축 시세가 더 빠져야 한다는 것이다. 상한제를 감안한다면 재건축 시세는 떨어질 수밖에 없을 것으로 보인다. 항간에 용적률 상향 조정 얘기도 나오지만 조합원 입장에선 별로 반가운 얘기가 아니다.오히려 땅값이 높아져 분양가가 비싸지는 결과를 낳게 된다는 지적이다.