재개발 거론지 투자주의보

재개발 거론지 투자주의보

막연한 기대감에 호가 급등하는 사례 많아

지은 지 15년 이상된 낡은 주택과 빌라들이 밀집한 인천 남구 주안동 일대. 도심에 자리잡고 있지만 주거 환경이 열악해 그동안 주택 수요자들에게 큰 관심을 끌지 못했다. 그런데 이 곳 부동산중개업소에는 최근 외지인들의 발길이 부쩍 잦아졌다. 이 곳 전용면적 56㎡짜리 연립주택 매매호가는 1억2000만원 선으로 두달 새 3000만원 가량 올랐다. 주안2동 J공인 관계자는 "지난해 말 대선 이후 재개발을 노린 투자 수요가 늘면서 중개업소간 물건 확보전도 치열하다"고 전했다. 요즘 서울·수도권에서 다세대·연립주택 매매시장이 들썩이고 있다. 사려는 사람은 줄을 섰는데 매물이 많지 않다. 뉴타운·재정비촉진구역이나 주변 지역 뿐만이 아니다. 재개발·재건축 등 개발 재료가 없는 곳에서도 호가가 뛰고 있다. 새 정부의 도심 재정비사업 활성화 정책에 대한 기대로 아직 재개발 구역 지정도 안된 곳까지 내집 마련 및 투자 수요가 몰리고 있기 때문이다 수요 늘고 매물 ‘싹∼’ 서울 은평구 신사동 전용 56㎡짜리 다세대주택 매매가는 2억5000만원 선으로 두달 새 2000만원 가량 올랐다. 신사2동 대원공인 이만식 실장은 "재개발 재료가 없는 데도 소액 투자자들의 매입 문의가 꾸준하다"며 "매물이 많지 않아 거래는 뜸하다"고 말했다. 경기도 평택시 서정동 전용 59㎡ 규모 빌라도 대선 이후 3000만~4000만원 정도 올라 2억원 선이다. 규제 완화 기대감에 재개발 대상이 아닌 지역들의 집값이 들썩이고 있다. 사진은 4차 뉴타운 개발 소문이 돌면서 투자자들의 발길이 잦은 서울 용산구 서계동 일대. 서울시 4차 뉴타운 예정지로 거론되는 곳에서도 투자 열풍이 거세다. 새 정부와 서울시가 주택 공급 확대를 위해 올해 말이나 내년에 4차 뉴타운을 무더기로 지정할 것이라는 소문이 나돌면서 유력 후보지의 주택 지분(재개발 이후 새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)값이 들썩이고 있다. 용산구 서계·청파동 일대 30㎡ 안팎의 빌라 지분 값은 3.3㎡당 5000만~6000만원을 호가한다. 올 들어 3.3㎡당 500만~1000만원 오른 것이다. 재정비촉진지구로 지정되더라도 거래허가를 받지 않아도 되는20㎡(6평) 미만 지분값은 3.3㎡당 7000만원을 호가한다. 인근 원효로2가 미래공인 김현호 사장은 "뉴타운 지정 전에 사겠다는 수요자들이 늘면서 호가가 뛰고 있지만 집주인들이 추가 상승 기대감에 매물을 내놓지 않는다"고 전했다. 2006년 3차 뉴타운 선정 때 탈락한 구로구 구로본·2동 25㎡짜리 소형 빌라도 한달 새 3.3㎡당 200만~300만원 올라 1500만~2000만원 선이다. 구로2동 뉴타운공인 관계자는 "뉴타운 지정 기대감 외에도 연립·다세대주택의 경우 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 받지 않아 자금 조달이 쉽다는 것도 수요 증가에 한몫하는 것 같다"고 말했다. 일부 지역에서는 단독주택을 허물고 다세대나 연립주택으로 짓는 신종 '지분 쪼개기'도 성행하고 있다. 다가구를 다세대주택으로 전환하는 지분 쪼개기가 법적으로 금지되자 아예 다세대주택을 신축하는 편법까지 동원되고 있는 것이다. 지분 쪼개기는 단독주택 등을 분할 등기가 가능한 다세대주택으로 바꿔 여러 명이 지분을 나눠 갖는 것으로, 재개발 예정지에서 조합원에게 배정되는 새 아파트 입주권이 세대별로 나오는 점을 노려 세대수를 늘리는 수단으로 이용되고 있다. 4차 뉴타운 후보지로 거론되는 도봉구 창2·3동과 강북구 미아2·8동 등에선 몇집 건너 한집 꼴로 다세대·연립 신축 공사가 한창이다. 창동 한 공인중개사는 "뉴타운으로 지정돼 토지거래허가구역으로 묶이더라도 현지 거주 의무가 없는 대지 20㎡ 미만의 소형 지분으로의 ‘건물 세탁’이 활발하다"고 말했다. 서울 강동구 암사동에서도 다세대주택 신축은 2006년 13건에 불과했으나 지난해엔 29건으로 크게 늘었다. 수익성 꼼꼼하게 따져봐야 전문가들은 재개발이나 뉴타운 지정이 확정되지도 않은 데다 설령 뉴타운 등으로 지정되더라도 실제 개발까지는 꽤 오랜 기간이 걸리기 때문에 섣부른 투자는 삼가는 게 좋다고 조언한다. 와이플래닝 황용천 사장은 "과포장된 개발 소문이나 분위기에 휩쓸려 묻지마 투자에 나설 경우 오랫동안 투자금이 묶일 수 있다"고 말했다. 재개발이 되더라도 분양가상한제 적용으로 예전에 비해 사업성이 떨어진다는 점도 고려해야 한다. 상한제 적용을 받을 경우 일반분양가가 낮아지고 그만큼 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 신축 건물이 많은 곳도 피하는 게 좋다. 다세대·연립주택이 많이 신축되면 아예 개발 대상에서 제외될 수도 있다. 전체 건물 중 지은 지 20년 이상 된 낡은 주택이 일정 비율(서울 60%, 경기도 50% 이상)을 넘어야 재개발사업 추진이 가능하다. 신축이 늘면 이 비율이 낮아지게 된다. 재개발이 추진되더라도 사업성은 크게 떨어진다. 조합원 수가 늘어나는 만큼 일반 분양분이 줄어들어 분양 수입이 감소하기 때문이다.